在房源被鎖、銷售大面積停擺的2015年,佳兆業(01638.HK)前10月銷售了52億元。這是繼去年12月陷入鎖房危機以來,佳兆業首度公開披露的銷售業績。

　　與去年同期銷售235億元相比,52億元不可同日而語。但佳兆業今年情況特殊,政治風險、債務危機等因素疊加導致其銷售工作一度停擺,現金流幾近斷裂,前10月能取得52億元也算不錯。

　　這也被認為是佳兆業復活的重要信號。佳兆業公佈銷售業績的同時,披露了境內債務重組進展,表示正與境內債權人展開廣泛磋商。而就在幾天前,佳兆業剛剛公佈了境外債務重組方案,並已初步獲得部分境外債權人的支援。

　　對於佳兆業來説,銷售重啟與境內外債務重組環環相扣。從目前的情況來看,這些工作在加速推進當中,佳兆業進入了全面復活前的關鍵階段。

　　遲來的銷售業績

　　11月12日晚間,佳兆業在公告中披露了銷售業績:今年前10個月實現總合約銷售52.33億元人民幣,總合約建築面積約為86.38萬平方米。這是一組既糟糕又向好的數字。

　　糟糕之處在於,數據較去年同期大跌,今年前10月銷售額比去年同期的234.59億元下降了77.69%,銷售面積比去年同期的86.38萬平方米減少了62.53%。

　　原本,佳兆業計劃在2014年衝刺300億元的銷售目標,其在廣深大規模的舊改項目能為其快速發展提供支撐。但就在去年12月,佳兆業位於深圳的幾大主力項目因政治風險被政府部門鎖定,進而引發了這家房企的一系列債務危機,銷售也因此大規模停擺。

　　向好的一面是,進入今年下半年以來,佳兆業積極推進債務重組,部分項目銷售陸續恢復正常,為佳兆業帶來了難得的現金流。

　　例如,佳兆業在公告中稱,經過與債權人達成協定後,南京佳兆業城市廣場、惠州佳兆業壹號申請了預售許可證並重新開售。其中,南京佳兆業城市廣場于7月10日獲預售許可證的面積為3.33萬平方米,至10月底合約銷售1.47萬平方米,銷售金額3.59億元;惠州佳兆業壹號于8月21日及9月24日獲預售許可證的面積為8.41萬平方米,至10月底合約銷售3.09萬平方米,銷售金額1.63億元。

　　9月以後,佳兆業位於武漢、上海、廣州的部分項目也均恢復正常銷售。

　　總體來看,前10月,二三線城市是佳兆業今年的銷售主力,貢獻了逾八成的銷售額。佳兆業位於華中、環渤海、華西、長江、珠三角的二三線城市分別貢獻8.18億元、8.91億元、16.44億元、6.27億元、3.44億元。

　　而深圳、廣州、上海三大一線城市僅分別貢獻3.81億元、1.58億元、3.7億元,共佔佳兆業前10月總銷售額的17.4%。

　　也正因銷售項目多位於二三線城市,佳兆業今年前10月的銷售均價偏低,僅為6058元/平方米,遠低於2013年的9760元/平方米以及2014年前11個月的1.02萬元/平方米。

　　降價促銷也是導致銷售均價嚴重下滑的一大原因。《第一財經日報》記者了解到,出於對佳兆業能否恢復正常的擔憂,一些購房者不敢購買其房産。為了吸引購房者、儘快銷售回籠資金,佳兆業在各地的項目都出現了一定程度的降價。

　　佳兆業接下來要重點促進深圳項目的恢復。佳兆業在深圳有4個項目處於預售階段,分別是佳兆業大鵬假日廣場、悅峰花園、佳兆業中央廣場、山海美域花園。這些項目是最先被鎖的,也是引發佳兆業危機的導火索。

　　但上述四個項目涉及的債權人眾多,債務重組最難推進。目前唯一的進展是山海美域花園中已認購但未簽約備案的房源已解鎖,並於10月底完成簽約備案。

　　加速推進境內債務重組

　　從這份遲來的銷售業績可以看到佳兆業對自身信心的提升。信心的背後是取得了一定進展的債務重組。

　　在公佈銷售業績的同一份公告中,佳兆業對外披露了其境內債務重組進展:已與境內債權人就債務重組進行廣泛磋商。

　　佳兆業給境內債權人提出了重組的若干條件,包括:無本金扣減,到期後延長三年(投資物業的抵押貸款除外);充足抵押品還款須符合銷售進度,沒有充足抵押品的根據銷售進度攤還或到期時一筆過償還。同時,佳兆業鼓勵債權人降低融資成本,具體情況會根據債權人的不同情況作出合適的厘定;債權人須撤回所有訴訟、仲裁、強制執行程式,並將資産“解凍”。

　　不難看出,佳兆業希望境內債務能夠保本、減息、展期。

　　截至11月10日,佳兆業收到境內債權人向法院提出的資産保全申請書(下稱“申請書”)為70份,申請書中接獲的民事裁定書28份,民事裁定書下具爭議的合約總額為150.43億元人民幣,申請書中接獲的應訴通知書由34份增至55份、應訴通知書下具爭議的合約總額為215.21億元;同時接獲70份有關購買合同及加工合同的爭議的應訴通知書,合約總額為5.43億元人民幣。

　　這組數據與上一份數據(于4月7日公佈)相比,有幾處變化:申請書原先是60份,在過去半年多時間內增加了10份;應訴通知書原先是34份、應訴通知書下具爭議的合約總額為95.34億元,此後分別增加了11份、119.87億元。這些變化説明,在過去半年多時間裏,境內債權人對佳兆業的信心沒有太多改觀。

　　不過,佳兆業在10月陸續與　中國銀行　、中銀投達成和解,使得其位於上海的項目恢復正常。中國銀行是佳兆業最大的境內債權人,這意味著情況在好轉。

　　境內債務重組的順利,也將推動境外債務重組。截至2014年底,佳兆業的有息債務合計650.09億元。其中,境內債務涉及包括結欠銀行債務、非銀行金融機構債務,合計479.71億元,境外有息債務為170.38億元。

　　11月6日,佳兆業公佈了最新的境外債務重組方案,較先前的方案更為緩和、讓步,並承諾給予債權人一定補償。這個方案已獲得由境外債權人組成的督導委員會的支援。

　　一旦境內外債務重組完成,佳兆業的全面復活也就指日可待了。