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佳兆業危機入伏化凍 稱融創優點多望今後繼續合作

  • 發佈時間:2015-06-23 07:23:00  來源:中國經濟網  作者:佚名  責任編輯:吳起龍

  佳兆業內部人士向《證券日報》記者透露,老闆(郭英成)回來以後,確實已經給各分公司下達了任務,要求他們儘快恢復各地的銷售

  “融創介入佳兆業收購的這段時間裏,我們看到了他們的很多優點,是一個非常優秀的團隊,很多地方值得佳兆業學習。因此,未來有機會也希望雙方還可以合作。”佳兆業新聞發言人這樣對《證券日報》記者表示。

  這也是融創中國主席孫宏斌做出“佳兆業不值得收購”的表態後,這家仍未完全從危機走出房企的首度回應。

  佳兆業在一定程度上也確實應當感謝融創。有分析人士指出,融創中國實際上是為佳兆業提供一筆以收購為名的有息貸款,幫助佳兆業支付員工工資、工程款等應急款項,保障公司的日常運營。

  而從近期的情況看,佳兆業的處境也似乎正在往好的方向發展。不但獲得了二股東的輸血,還拿下了深圳大型場館的運營權,部分城市銷售也恢復了正常。佳兆業內部人士還向記者透露,“老闆(郭英成)回來以後,確實已經給各分公司下達了任務,要求他們儘快恢復各地的銷售”。

  急速下墜

  自去年年底開始,作為當地最大房地産商之一的佳兆業便陷入了麻煩。因公司創始人郭英成涉及官員反腐案件,佳兆業在大本營深圳的全部房源被政府部門限制銷售。

  根據佳兆業2014年12月21日的公告顯示,該公司位於深圳的四處處於預售階段的物業項目、三處已落成的物業項目未售單位、以及三處持作出租或自用的物業均被鎖定。同時,其還有八個處於發展階段的物業項目所必要的執照、許可證、批文、登記及備檔的常規申請不獲相關機構接納。這已囊括佳兆業在深圳的所有未售物業。

  彼時,佳兆業便開始了自救行動。在房源“被鎖”的消息傳出後不久,佳兆業實際控制人郭英成家族旗下的大正投資,以每股2.898港元,溢價減持了5.755億股舊股(佔佳兆業總股本的11.21%)予生命人壽。而生命人壽在付出16.68億港元的代價後,其在佳兆業的持股比例將增至約29.96%。並晉陞為公司單一最大股東。

  隨後,公司創始人郭英成于2014年12月10日宣佈辭任包括董事會主席在內的一切職務,其胞弟郭英智也由副主席、執行董事調任非執行董事。至此,郭英成家族全面退出佳兆業管理層,而郭英成的老鄉,生命人壽的控制人張峻開始入主佳兆業的管理,並派出葉列理、雷富貴接任公司董事會主席及執行董事。

  顯然,佳兆業希望可以通過這種方式傳達一些資訊,以幫助公司解除困境。但情況卻並沒有像佳兆業想像的那樣發展。

  由於房源被鎖,無法正常銷售,佳兆業的資金狀況迅速惡化,各大金融機構見此也紛紛向法院申請訴前財産保全,導致佳兆業在各地的資産大部分遭到司法部門凍結;隨後,美元債券違約等一系列打擊又接踵而來。

  此時,擺在急速隕落的佳兆業面前只有2條路可走,要麼破産清算,要麼被別人收購。而這家年銷售額超過300億元房企,早在幾年前便制定了重回一、二線城市的戰略,因此其在深圳、上海等地擁有相當優質的項目儲備。因此,不少開發商對於收購佳兆業也均表達了濃厚的興趣。

  而當時剛剛從綠城收購案中脫身的融創中國,顯然是動作最快的一個。2月6日雙方同時公告稱,融創中國與郭英成家族簽署協議,並於1月30日以均價1.8港元/股,購入了佳兆業集團25.29億股,佔佳兆業總股份的49.25%,涉及資金45.52億港元(約合人民幣36.72億元)。

  同時,今年2月1日,也就是融創宣佈收購佳兆業股權的前五天,融創宣佈以23.74億元的價格收購佳兆業位於上海的四個項目。分別對應上海奉賢區佳兆業8號、上海青浦區君匯上品、上海浦東金融中心、上海嘉定區徐行鎮佳兆業城市廣場,是佳兆業在上海的主要土地儲備。

  實際上,融創的兩筆資金對於當時佳兆業來説顯然十分關鍵,也幫助佳兆業渡過了最為困難的時刻。

  否極泰來?

  而自融創介入佳兆業的收購後,關於佳兆業的“好消息”便開始不斷出現。

  先是3月份,佳兆業公佈了其境內債務重組計劃,共涉及資金479.7億元,佔其境內外計息債務總額650.09億元的73.79%。而這份境內債務重組計劃,也獲得了境內債權人的肯定。迅速搞定境內債務的重組後,也讓佳兆業和融創可以全身心投入到海外債務的重組計劃中。而債務重組的完成是解決佳兆業危機的重要一步。

  隨後4月初的房源解鎖對於佳兆業意義更是重大。早在去年年底佳兆業深圳房源被鎖之時,佳兆業內部人士便對《證券日報》記者稱,“事情的關鍵在於佳兆業位於深圳的房源何時解鎖,否則其他的手段對公司走出危機的意義都不大。”據悉,深圳的業務大約佔佳兆業全部業務量的五分之一強,深圳房源全部被鎖對於佳兆業的打擊無疑是致命的。

  據悉,4月3日晚間,佳兆業位於深圳的多個項目,很大一部分房源狀態由”管理局鎖定”變為“司法查封”。其中包括位於龍崗區的佳兆業中央廣場、佳兆業悅峰花園、佳兆業龍崗大道1號,大鵬新區的KPR佳兆業廣場,前海片區的佳兆業前海廣場等。

  佳兆業相關人士則對《證券日報》記者表示,截至目前,佳兆業所有行政司法查封已經全部解除,意味著自2014年以來的政府鎖盤危機已經不復存在,因行政原因導致的鎖盤已經不復存在。

  至於仍有部分項目被標注為“管理局鎖定”,上述人士解釋稱,這部分項目都是業主交過定金的,但由於是期房,在産證辦理前無法實現過戶,如果這部分房源當前解除了管理局鎖定,債權人會申請司法查封,小業主的權益便會受到侵害。因此這些“管理局鎖定”的房源實際是佳兆業與相關部門的一種默契,在和債權人重組方案談判完成後,這部分標注鎖定的房源便將全部解封,而相關業主也是支援公司的這種做法。

  在房源解鎖後不久,4月13日,郭英成被再次委任為佳兆業董事會主席,同時回歸的還有其曾經的秘書鄭毅,兩人雙雙成為佳兆業的執行董事。此外,生命人壽還向佳兆業提供了一筆多達13.77億元的貸款,以幫助佳兆業支付一宗土地的出讓金。

  5月21日,深圳市鹽田區政府採購中心正式發佈通知,佳兆業集團在深圳鹽田體育中心運營管理單位的公開招標中,擊敗全球多家文化體育公司,成功中標。對此,業內人士普遍認為,佳兆業能中標一方面是其有著豐富文體産業運營經驗,更關鍵則在於這意味著佳兆業和政府的關係已經大大改善。

  分道揚鑣

  不過,就在佳兆業扭轉頹勢,一步步走出危機的時候。郭英成和孫宏斌矛盾也開始顯露了出來。

  5月28日,融創中國發佈公告稱,因收購若干先決條件並未達成,且買賣雙方均認為這些先決條件不能在今年7月31日的收購要約期內達成,公司在評估各方條件後,決定於當日起終止有關佳兆業部分股權的收購,公司先後兩筆預付款連同利息,將由佳兆業大股東方分兩期退還。而其中第一筆11.625億港元的款項目前已經完成了償還。

  實際上,雙方的不和諧自郭英成4月份重回佳兆業便已經開始。

  在郭英成重新擔任佳兆業董事會主席後不久,融創在佳兆業內部擔任關鍵崗位的人員便遭到了清洗,融創團隊也全面從佳兆業的辦公地點搬離。

  對此,有業內人士分析,當初融創的收購價格肯定是偏低的,每股收購價比凈資産低了六成,而目前郭英成看到局勢有所緩和,判斷可以完成自救,顯然不願意把這筆買賣繼續下去。而除收購資金外融創不再有任何資金投入,也確實令郭英成有所不滿。實際上,當初收購協議中設立的若干先決條件,也給了郭英成回頭的機會。

  此外,佳兆業各種隱性債務和粉飾年報等問題的出現,也確實令孫宏斌一方産生了猶豫。

  孫宏斌近日也表示,“不收購佳兆業就是融創覺得佳兆業已經不值得收購了,它想不想賣對我來説都無所謂了,因為我不想買了。”同時,針對除收購資金外融創不再有任何資金投入的問題,他強調稱,自己只對融創的投資者負責,收購佳兆業過程中的一個底線就是不能影響融創的投資者和債權。融創不會給佳兆業做任何擔保和額外的東西,只是花錢買佳兆業的股票。

  “這是我的底線,因為我要對融創的投資者負責,對融創的債權負責。融創本來是一個非常好的公司,不能因為收購佳兆業把融創拖得很難受,那我犯不著。”孫宏斌稱。

  而就在雙方宣佈分手後不久,融創再度發佈公告稱,由於完成收購事項所需的條件不能在短時間內達成,決定終止收購佳兆業上海四個項目。根據融創與佳兆業簽訂的《解除協議》,佳兆業需要退回10.12億元給融創,同時支付按年利率10%計算的資金佔用費3512萬元,合計10.48億元。

  對此,有業內人士也指出,不到一個月的時間裏,佳兆業能馬上退還兩筆總額近20億元的款項給融創,可見其資金鏈壓力已經得到緩解。

  自救之路

  實際上,僅從目前的情況看,郭英成選擇自救這條路並沒有什麼錯。

  近日,有消息稱,杭州當地銀行已經開始降低對佳兆業的風險評估,就在6月份,佳兆業杭州區域住宅項目玖瓏山已經獲得中國銀行杭州分行放行,允許其貸款抵押物由土地變為現房,這意味著這個項目可以成功辦理房産證進入正常銷售環節進而恢復資金運轉。

  同時,佳兆業目前已有八個區域的項目全部可以正常銷售,包括重慶、綏中、遼寧、長沙、上海、成都、蘇南、佛山。而湖北、山東、珠海等地則是部分項目開始正常銷售。知情人士還透露,佳兆業所有的分公司都在跟金融機構談解除司法查封,很多城市已經在走流程,各地銀行開始逐步放款。

  此外,據了解,佳兆業創始人郭英成近日出現在了佳兆業成立16週年的活動派對上,並在當天召集佳兆業在全國的高管開視頻會議,要求在7月31日之前佳兆業在全國所有房地産項目必須恢復銷售。同時,集團財務部的人已經迅速牽頭各地方公司高管,聯繫合作金融機構,協商解鎖事宜。

  對此,佳兆業內部人士向《證券日報》記者確認了上述幾則消息。“銀行放行的目前只有杭州的項目,其他都還在談,只能説進展都還不錯。同時,一些城市的項目也確實恢復了銷售,主要是這些項目債權關係比較清楚,公司和債權人談得也挺好,儘快恢復銷售回籠資金對雙方都是有好處的。而老闆回來以後,肯定是給我們下達了一些任務,但具體期限是不是7月31日,這個還不好説”。

  值得注意的還有近日佳兆業對管理層的調整。6月11日佳兆業發佈公告稱,因有意投放更多時間于其他公務,葉列理辭任執行董事及董事會副主席,金志剛辭任董事會執行董事,變動即日生效。與此同時,佳兆業董事會進一步宣佈,執行董事鄭毅已獲委任為該公司行政總裁。

  據悉,34歲的鄭毅2007年加入佳兆業集團,曾擔任郭英成的秘書,並在集團多家下屬公司擔任多個職位。對此,有業內人士指出,由鄭毅擔任行政總裁,可以更好的執行郭英成的意圖,畢竟郭英成目前仍在中國香港,何時回到內地仍不好判斷。

  而在完成本次管理層調整後,佳兆業的5名執行董事分別為郭英成、孫越南、雷富貴、喻建清、鄭毅。在葉列理離開後,生命人壽的代表也只剩雷富貴一人,其餘3每人平均是郭英成的嫡系部隊。

  顯然,郭英成正在一步步的重新完全掌控這家其一手創建的公司。不過,其自救之路也註定並不輕鬆。

  雖然各地銷售開始逐步恢復正常,但郭英成本人暫時還沒有回到內地,仍處於遙控指揮的狀態。同時,公司財報也一直沒有披露。對此,佳兆業方面對《證券日報》記者表示,由於涉及聯交所規定,關於財報的消息一切以公告為準。

  此外,與海外債權人的談判也還在繼續,而這也是解決佳兆業危機的關鍵一步。在融創退出談判後,郭英成已委託佳兆業前任副董事長譚禮寧主持債務重組的工作。據悉,譚禮寧在房地産和企業融資等方面均有豐富經驗,在加入佳兆業之前,曾任職盛高置地和合生創展的高層職位,亦曾在多間主要的國際投資銀行從事企業融資業務。

  譚禮寧透露,佳兆業正考慮融創以外的收購要約,並向境外債權人承諾,會儘快提供包括境內重組及公司與境內貸款方討論進展的最新情況、是否在考慮融創要約以外的其他相關方提出的要約、境外重組的擬議時間表,及在未來幾週將如何開展工作等資訊。

  佳兆業內部人士也透露,公司已經拿出一份較融創方案更有利於債權人的重組計劃,目前雙方仍在協商。而在佳兆業的危機全部解決前,《證券日報》記者也將繼續關注此事的走向。

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