有業主稱，SOHO物業限制致商鋪空置，投資出現損失；SOHO中國去年凈利下滑86.8%；共用辦公成轉型方向

　　今年4月，高盛調低了對在港上市的SOHO中國的評級，對其評級由“中性”降至“沽售”。

　　再早之前的3月，SOHO中國發佈了2015年年報。報告顯示，2015年，SOHO中國實現營業額9.95億元，同比2014年下滑83.7%；凈利潤5.38億元，同比下降86.8%。

　　“大幅下滑在意料之中，這是因為我們在轉型。”SOHO中國董事長潘石屹稱。“售轉租”是SOHO中國在2012年確立的轉型方向，到2015年，SOHO中國“幾乎沒有銷售房子”。

　　致力於向出租物業轉型的SOHO中國，近日招致了多位商業業主的不滿。多位望京SOHO的業主向新京報記者稱，因為SOHO中國部分項目存在商業氛圍冷淡等原因，他們對SOHO商鋪的投資出現了虧損。

　　5月5日，SOHO中國公關人員對新京報記者稱，不會單獨進行回復，“近期如果我們有活動的話，可以邀請你參加，現場提問”。

　　買商鋪“每月損失4萬元”

　　投資沒有開花結果。買入望京SOHO商鋪兩年半的時間內，李君陽説，他每月都要損失4萬元左右。

　　2013年3月，李君陽首付700萬元，貸款買下望京SOHO塔2一處面積150余平米的商鋪，加上公攤面積，實際支付購買面積為300平米。此外，李君陽還要承擔每年近10萬元的物業管理費。

　　“當時考慮各類房價都在漲，而商鋪和寫字樓能每年帶來現金流，比貸款買住宅要還貸壓力小些，就考慮投資寫字樓。”4月24日，李君陽對新京報記者説，因為SOHO中國是著名開發商，加之望京SOHO的位置也好，所以就決定在此購置房産。

　　據李君陽回憶，在他考察望京SOHO時，由於寫字樓需抽籤拿號才有購買資格，SOHO銷售人員就向他推薦了商鋪。“銷售當時説，周邊有的商鋪租金已經每天20元/平米，望京SOHO商鋪凈租金肯定可以達到每天10元/平米，這樣就可以完全以租養貸。”李君陽表示。

　　買入商鋪後，李君陽沒有得到預期的回報。他説，最近兩年半的時間內，他的商鋪鮮有租戶問津，甚至長達兩年的時間裏無法找到承租的租戶，以致商鋪處於長期空置之中。李君陽計算説，這些年商鋪的空置，共計損失120萬元左右。

　　這種情況不只出現在李君陽身上。多位望京SOHO商鋪的業主向新京報記者反映，他們手中的商鋪出租率也一直不理想，即便每天租金維持在6-8元/平米，也乏有人問津。

　　“我們是公司投資的，投入了1700余萬元。”一位青島的業主稱，大部分時間內，公司持有的望京SOHO商鋪都是空置的，但每年還需要交十多萬元的物業費，還要承擔貸款利息，“盈虧相抵都不可能，更別説有什麼投資收益。”

　　該業主説，為處理商鋪出租事宜，他每年都要往返于北京、青島十余次。

　　　　“租戶寧可賠60萬，也要退租”

　　多位望京SOHO業主認為，其商鋪的空置，是受望京SOHO整體商業氛圍不景氣影響。

　　“SOHO的物業公司，每年收取高額的物業管理費，卻沒有給業主帶來什麼實質性的服務，‘只收費不服務’。”一位望京SOHO的業主對新京報記者稱，他認為，SOHO物業公司“甚至為了維護其寫字樓的形象，限制商業的發展。”

　　據一位業主介紹，望京SOHO 的商業物業費為每月30元/平米，而寫字樓物業費是每月20元/平米。

　　李君陽説，他的商鋪曾短暫迎來過一個經營餐飲的租戶，“租了半年後，租戶寧可違約損失六七十萬，也要退租”，“這是因為望京SOHO物業公司對商業氛圍的經營和宣傳不作為，樓宇外立面不讓打商業廣告。”

　　“別説周邊了，就是有些SOHO寫字樓內的上班族，都不知道樓內有商鋪。”李君陽説。

　　部分商鋪的業主和租戶，曾試圖通過一些自發性的宣傳，來提振一下望京SOHO附近的商業氛圍，比如搞一些商業活動，或者在醒目位置設置標示。

　　這種嘗試很快“無疾而終”。“我們要是在外面打個招牌，或者在店門口做個廣告，SOHO物業人員就會過來取締，理由是違反了物業的規定。”一位在望京SOHO從事餐飲業的租戶對新京報記者説。

　　就此，部分業主説，他們曾嘗試跟望京SOHO的物業公司進行溝通，“已記不清聯繫了望京SOHO物業和客服多少次”。

　　一位業主代表對新京報記者稱，今年1月份，部分業主以望京SOHO業主與租戶聯合委員會的名義，向望京SOHO的物業管理公司發送過函件，提出了“望京SOHO相關方解決商鋪宣傳、廣告位展示、標識等問題，允許商鋪將外賣送至辦公樓內，並適當降低物業費費率，減輕業主負擔”等訴求。

　　“至今都沒有任何進展，物業經理只説，他們是按公司的規定辦。”這位業主代表説。

　　望京SOHO大量商鋪空置

　　近日，新京報記者實地走訪了望京SOHO看到，除底層商鋪能夠一目了然外，位於望京SOHO塔1、塔2內部的商業區域均無明顯標識。

　　在塔2，從寫字樓到商鋪的過道內，新京報記者也沒有看到有明顯標識指向商業區。走訪當天為週末，在塔2上下六層的商業區域內，新京報記者沒有看到太多顧客，氣氛略顯冷清。一些營業中的商鋪內，工作人員坐在座位上玩手機。

　　“基本在工作日的中午，才會有些寫字樓的顧客；除此之外，工作日的晚上都很少有顧客，更別説是週末或者節假日。”一位餐飲商戶説，商區客流量低迷，但由於租金成本高，佔到營業成本的20%，遠高於餐飲業5%左右的平均水準，導致他“入不敷出”。

　　這樣的成本收入比之下，望京SOHO部分商鋪處於空置狀態。據記者粗略統計，在望京SOHO塔2的商區內，每層樓上，營業中的商鋪佔比約在十分之一左右。

　　商鋪出現空置的現象，不止出現在望京SOHO。4月26日，新京報記者還走訪了位於朝陽門外的銀河SOHO。

　　新京報記者看到，銀河SOHO內部的商業區域，客流量較少，略顯冷清；上下4層的商區內，處於營業狀態的店舖，佔比在20%左右，部分商鋪玻璃外墻被SOHO的廣告貼紙覆蓋。部分未被遮蓋的商鋪，還處於毛坯狀態。

　　　　轉型4年，營業額累計下降93.5%

　　實際上，業主與物業公司間的矛盾，在SOHO中國多次出現。

　　2008年，建外SOHO曾爆發業主與物業公司糾紛事件。物業管理公司將鉅額物業費挪作他用，業主和商戶的利益無法得到保障，出現了公司、商家大規模退租、流失的局面。

　　此後，SOHO中國還出現多次小範圍物業糾紛。2010年，SOHO中國開始改善其商業模式，自建物業管理公司來管理其開發的各地SOHO項目。

　　2012年8月，SOHO中國再度宣佈，告別散售模式，自己持有北京、上海優質地段的物業。SOHO中國董事長潘石屹曾這樣解釋SOHO中國轉型：經過反覆的分析、測算，我們公司決定告別散售，轉而持有北京、上海有價值的物業。

　　潘石屹稱，三年後，公司的盈利將主要來源於租金收入；5年後，現有150萬平方米物業的租金年收入將超過40億元。

　　財報顯示，SOHO中國“轉售為租”的轉型之路，不算平坦。2012年-2015年間，SOHO中國的營業額由153億元下降到了9.95億元，累計降幅達到93.5%；而潘石屹寄予厚望的租金收入，在2015年為10.52億元。

　　利潤方面，2015年SOHO中國實現毛利潤約7.34億元，較2014年的30.78億元下降76.2%；凈利潤約5.38億元，較2014年的40.8億元下降86.8%，較2013年的73.88億元下降92.72%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，從物業銷售模式轉變為租賃模式，會使得整個公司現金流的模式發生變化，“最直接的影響是利潤指標會發生惡化”。

　　在此背景下，SOHO中國選擇重新啟動銷售。在2015年年報公佈之時，潘石屹稱，將SOHO中國“比較成熟的、出租情況非常理想”的非核心資産的物業拿出來銷售，而出售的首個項目是位於上海的SOHO世紀廣場。

　　“既然市場給了這麼好的機會，能賺錢就賺錢。”潘石屹説。

　　　　再次轉型，瞄準共用辦公

　　今年的業績發佈會上， SOHO中國認為，“公司轉型是非常成功的”，其依據是租金收益在大幅度上升。

　　SOHO中國年報顯示，SOHO中國2015年租金收入為10.52億元，較2014年的4.25億元，同比增長148%。

　　年報同時也透露出，制約SOHO中國租金收入進一步提升的“天花板”，已經隱現。在SOHO中國已完工項目中，除虹口SOHO的出租率在30%左右外，其餘項目出租率均高於60%。

　　比如，望京SOHO、SOHO世紀廣場的出租率都已經達到100%，復興SOHO、光華路SOHO、淩空SOHO等項目出租率大幅提升，超過70%，部分達到90%以上。

　　2015年2月，SOHO中國開始做另一種嘗試，拿出自持的170萬平方米物業中的10%，改造成共用辦公的SOHO 3Q。在SOHO中國的設想中，用戶可以只租一張辦公桌或一間辦公室，SOHO 3Q還提供免費WiFi、複印列印、會議室、咖啡等服務，用戶只需要帶著手機和電腦來工作。

　　根據SOHO中國2015年年報，諸如這樣主打共用辦公的SOHO 3Q，SOHO中國在北京和上海建成了11個中心，1萬多個座位已經投入使用。

　　2016年4月，在SOHO中國的渠道分享會上，潘石屹設想，下一步SOHO中國將繼續完善一線市場，並拓展二線核心城市；對二線城市的拓展不會以“二房東”形式出現，而是以品牌管理輸出為主，按比例或依協約收取管理服務費用，屆時SOHO 3Q中心將形成租金、管理費為主的多種盈利方式。

　　潘石屹稱，未來將堅持以SOHO 3Q為産品和業務的重心，並走到更多的城市中去。由此可見，SOHO 3Q已經成為SOHO中國轉型的新方向之一。

　　外界對3Q體驗不一

　　4月26日，新京報記者來到地處北京CBD 核心區的光華路SOHO 2期。2014年11月竣工後不久，光華路SOHO 2期的部分商業區域，便被改造成了SOHO 3Q。

　　負責銷售的經理介紹稱，SOHO 3Q開放空間內的工位租金為每人每週480元，獨立辦公室則為每週每人624元。

　　“現在是促銷，價格已經打了折扣，五一過後就會恢復原價。”該經理稱，SOHO 3Q上下3層，共有3000余個出租工位，目前出租出去的大概1000個左右。

　　新京報記者注意到，當時正值正常辦公時間，上下3層的辦公出租區域中，一層、二層有人員在辦公的跡象，3層未見亮燈，處於一片黑暗中；而在1層、2層開放空間辦公的人員，數量也不算多。

　　為提高SOHO 3Q出租率及市場佔有率，SOHO中國宣佈將在4月15日至6月30日期間，把3Q眾包的佣金比例從原來的8%上調到15%，高於目前10%的平均市場水準。SOHO 3Q眾包模式在去年10月開啟，所有個人和公司加入3Q銷售網路都可以成為3Q夥伴和3Q聯盟。

　　但用戶對SOHO 3Q模式，也有不同見解。4月29日，SOHO 3Q微網志分享了一篇文章。該文裏，一位創業者稱讚了在SOHO 3Q的辦公體驗，“租賃所需要的費用相對較小，可以就近拓展生意”等。

　　“租金還是太貴了，對創業企業來説，負擔有點重；而且感覺缺乏專業的服務團隊，我在眾包平台下單後，居然同時出現4個銷售和我對接。”一位曾租用SOHO 3Q的用戶説，他在租後不久便因租金原因選擇了退租。

　　“從3Q中心運營來看，此類項目能否到別的二三線城市進行推廣，其實有很大的不確定性，即需要重點考慮後續産品的複製問題。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱。

　　就部分商業業主“維權”事宜、SOHO 3Q的發展情況，新京報記者向SOHO中國發送了採訪郵件。5月5日，一位SOHO中國的公關人員回復稱，公司一般不單獨回復或安排專訪，“近期如果我們有活動的話，可以邀請你參加，現場提問”。