來源：華商網

　　長安區紫翰庭院樓盤爛尾近兩年

　　官司贏了拿不回購房款 購房者申請賣開發商土地

　　開欄語

　　老百姓購房是大事，但購房的糟心事也最多；打擊網路電信詐騙為何如此之難；為何許多老人對“包治百病”的保健品深信不疑；你有沒有遇到過儲值卡商家消失不見的情況……今年“3·15”前夕，華商報記者兵分多路，對房産、電信詐騙、保健品詐騙等問題展開調查。今天開始，我們將起底不良商家欺騙、坑害消費者的招數，通過官方、專家解讀，提供可靠的消費維權指引。

　　為討房款，百餘購房者申請查封並拍賣開發商土地；不慎買到小産權房，多年來得不和開發商過招拆招“演戲”；西安部分商品房項目問題在何處？本期産行業“3·15”系列調查，通過案例、官方投訴數據和分析以及專家解讀，讓您充了解房地産行業存在的問題，明晰購買預售商品房流程 希望能為你選購房産提供幫助。

　　幾乎每個週末上午，西安市長安區韋曲北街西段的紫翰庭院售樓部門口，都會聚集起數十名來自各處的購房者，他們來的目的，就是想看看當年買房的錢能否再要回來；昔日的爛尾樓盤，是否還有“起死還生”的希望。

　　每一次來，他們都失望而返。衰草叢生的工地上，一個人也沒有，無數根鋼筋從青灰色水泥樁上伸出，已是銹蝕斑斑，臨街的售樓部，自從兩年前被人砸壞玻璃，如今更多的門窗玻璃也被砸壞了。2015年至今，紫翰庭院的百餘位購房者已先後將開發商西安佑利置業有限公司告上法庭，訴訟過程中，人們才發現，開發商不僅不具備預售資格，甚至連建設手續也沒有。

　　“房子看來沒指望了，可錢該給我們退了吧？”2016年3月5日上午，購房者小王説，儘管官司勝訴，可是卻難以討回近20萬元的房款，近兩年的時間，幾乎每一天，都是在痛苦煎熬中度過的。

　　為了討回購房錢，和小王一樣的百餘位購房者開始調查開發商資産，發現西安佑利置業有限公司擁有韋曲北街的一塊土地，遂請求法院依法查封並拍賣。該地塊目前已被法院查封。

　　娃都開始學步了 買的婚房還沒住進去

　　小王今年25歲，老家在安康，因為在長安區打工，很早便有在當地買房的打算，2013年上半年，有一次經過韋曲北街，看到紫翰庭院在賣樓，她心動了。

　　“那一年我和我老公正準備結婚，感覺五千多元一平方米的價格，也不算高，加上地理位置不錯，就想買下來。”小王説，老公家也不在西安，由於要長期在這裡工作，買房子是必然的事。一番合計，兩人花光積蓄又找親友湊了一些，交了近20萬元的認購誠意金。

　　交過錢，想著很快就要住新房結婚，兩人心情非常好。可是，2014年6月，小王無意中從其他購房者那裏得知工地停工的消息，趕緊拉著丈夫去看，結果發現紫翰庭院售樓部多處門窗被砸，工作人員也不見了。

　　為什麼會發生這種事？她經過打聽得知，給該樓盤蓋樓的工人因為好幾個月拿不到工資，有人一怒之下去找售樓部理論了。想到工人拿不到工錢，工地就要停工，小王夫妻的心揪了起來。

　　“起初我們想著這麼大的工程，總會有有關部門過問，樓總會蓋起來的，誰知這一等，就沒有個頭。”小王説，停工後再也沒見開工，眼看婚期近了，他們只好臨時租了一間房，而今孩子已出生並開始蹣跚學步了，可房子還是一點影都沒有。

　　“2014年停工之前，這個工地在2013年10月還停過一次工。”來自甘肅的購房者姚同（化名）拿著蓋有公司“收費專用章”的購房誠意訂購定金“收款收據”説，當時開發商西安佑利置業有限公司出過一份承諾書，説停工原因是為了配合市上的治污減霾，承諾會在2014年3月開工，“在同年9月15日前開盤，如果開盤延期，業主可以申請退房，10個工作日內退款，還以每天萬分之一的利率補償損失”。

　　在一份開發商發佈、並鈐有公章的“承諾書”上，華商報記者看到，的確有承諾的開盤時間。然而，樓盤最終還是沒有按時開盤。小姚説，自己首付交了14萬多元，而有的人是交了全款，“五六十萬元砸進去，擱誰都難熬”。

　　更無奈的是，個別通過高利貸支付首付款的購房者，由於要背負高息，近兩年來拆西墻補東墻，日子過得狼狽不堪。

　　墊資建樓 建築商工程款難要回

　　通過眾多購房者手中的“紫翰庭院項目認購協議書”，可以看出，大部分購房者交納“誠意認購金”的時間在2013年上半年，平均每戶支付10萬元以上。認購協議書上，開發商當時承諾的樓盤開盤時間是不超過當年的10月31日。

　　不管是哪種承諾，開發商都“爽約”了。自2014年6月工人討要工資開始，紫翰庭院項目爛尾至今，已有近兩年。

　　“開發商沒錢蓋樓，怎麼可能？開發商從購房者手中收取的認購金至少在2400萬元以上。”一位搞房産預算的購房者認為，除非開發商壓根沒有資金、而收來的認購金又用在了別處，否則不應該出現因資金短缺停工的問題。

　　就當年工人“討薪”一事，項目施工方——浙江海天建設集團有限公司西安分公司（以下簡稱浙江海天）一位相關負責人介紹，早在2013年2月1日，該公司即與西安佑利置業有限公司簽訂了《長安紫翰庭院工程施工合同》，合同約定，由該公司來承包施工紫翰庭院住宅小區的1-8號樓及車庫工程，前期資金由浙江海天自籌，工期為2013年3月15日至2015年8月15日，工程價款當時暫定一億九千萬元人民幣。

　　簽署協議後，2013年3月，公司組織人員進場施工，可到了同年10月中旬，浙江海天卻忽然接到西安佑利置業有限公司通知，稱因其自身工程手續未辦理齊全，要求暫停施工。於是，一直等到2014年3月11日，該公司才應西安佑利置業有限公司的要求再次開工。

　　“停工期間，我們承受著巨大經濟損失，包括機器租賃費、人員窩工費等等，可是找對方按照合同約定支付工程款時，卻遭到了拒絕。”這位負責人説。

　　撐到2014年5月23日，浙江海天已無力再墊資繼續施工了。此時，該公司已將項目7號樓施工至20層，5、6號樓各施工至2層、3層。該負責人稱，當時西安佑利置業有限公司曾向農民工們承諾，稱5月31日當天一定支付工程款及農民工工資，可是那天工人們一直等到天黑，也未見對方支付任何款項。

　　憤怒之餘，工人們和一些聞訊趕來的購房者圍堵了小區售樓部，一些已購房的業主見工程再次停工，也非常激動。最後，經當地政府等有關部門介入，雙方才在2014年7月達成了結算意向，然而，儘管西安佑利置業有限公司從浙江海天取走了結算書及停工損失等相關材料，最終也沒有完成對賬、結算。

　　“五證不全”

　　開發商不懼監管照樣預售

　　就浙江海天的説法，由於在工地和售樓部無法聯繫到開發商，更找不到西安佑利置業有限公司的辦公地，華商報記者遂根據工商註冊資訊，前往該公司在翠華南路的註冊地。可是，該地址上卻是一家幹休所，物業工作人員表示，印象裏沒有這樣一家公司。之後，通過誠意認購書所留電話，記者輾轉找到了兩個西安佑利置業有限公司董事長陳某的手機，可打過去不是呼叫失敗，便是停機。隨後，記者又在網上查到該公司的一則招聘資訊，便給所留手機撥打過去，不過，接電話的賈女士表示，她2013年以前在西安佑利置業有限公司負責過招聘工作，不過早不幹了，公司目前在哪，她也不清楚。

　　“百度百科”顯示，紫翰庭院的建築面積為80000平方米，佔地面積23300平方米，所開發戶型為49-128平方米的一、二、三室，土地使用年限為70年，物業類別為“住宅商業”。不過，搜索數家正規的售樓網站可以看到，紫翰庭院的銷售均已停止。

　　“開始我們都被糊弄了，以為人家（開發商）既然敢賣，手續應該都沒問題，而且認購協議書裏也寫得明白，不會辦不下來”，購房者楊師傅説，當時售樓部的業務員還指著墻上的幾個複印件説，有了這個證、那個證，可事發後一查，啥手續都沒有！

　　就該項目手續問題，2016年3月7日上午，華商報記者來到西安市長安區住房保障和房屋管理局，據該局房屋市場管理科工作人員介紹，截至目前，紫翰庭院項目的開發商從來沒有到該單位辦理、報備過任何手續，該項目根本不具備預售房屋的資格，對開發商的銷售行為，事發前該局就曾進行過多次查處。

　　“當時，我們發現了該項目的售樓部，便進行了查處。”這名工作人員説，此後，該局還對其進行過多次查處，由於開發商沒有來局裏辦理手續，其五證不全是肯定的，因為只有建設施工許可證等手續完備了，該局才能發商品房預售證。

　　長安區住房保障和房屋管理局房屋市場管理科表示，當時查處後，他們專門貼過告示。但是，大多數購房者並未看到這個告示。購房者姚同稱，2014年6月事發後，購房者曾去售樓部理論，在售樓部吧臺後面，發現了區房管局發佈的查處告示，內容大致為該項目五證不全等等，發佈告示的時間沒注意，之所以購房時沒發現，應該是售樓部的人給藏起來了。

　　西安市長安區建設局建設管理科的工作人員稱，他們也知道這個項目，但由於建設施工這塊的執法權早幾年已經移交給長安區城市管理局，故查處的具體情況還不清楚。記者來到長安區城管局，經該局法規宣傳科工作人員與執法中隊的相關負責人取得聯繫，證實對於紫翰庭院項目，也曾進行過多次查處。

　　百餘位購房者

　　贏了官司卻拿不到房款

　　除了“五證不全”，更令人咂舌的是，紫翰庭院項目對外宣稱的“住宅”用地，實際上一直是工業性質。據一位知情者透露，紫翰庭院項目用地是開發商通過合法途徑獲得的工業用地，由於後來規劃方面有變化，只要補繳土地出讓金，地的性質就可成為住宅用地，只是開發商沒有交，所以性質便沒有變過來。

　　就開發商的土地出讓金問題，華商報記者來到長安區國土資源局求證，該局辦公室工作人員表示，因相關負責人不在，無法介紹情況，讓找行政辦公室；可行政辦公室又稱要找信訪辦公室，到信訪辦問起紫翰庭院的土地情況，工作人員又稱負責人外出公幹了，一時半會回不來，而他不知道情況。不過，從相關渠道記者還是獲悉，開發商至今沒有辦理變更土地性質的相關手續，因此，也就意味著其不可能具備商品房開發的必要條件，“連商品房開發的土地使用證都沒有，他怎麼可能辦下來合法的建設、銷售手續？”

　　事發後，眾多購房者要求開發商退錢，可是卻很難找到負責人，一時之間，“跑路”之説盛傳。

　　萬般無奈之下，有購房者選擇了訴訟途徑來主張權利。來自湖南的購房者楊女士表示，她是2013年5月交的錢，在將西安佑利置業有限公司告上法庭後，她要求被告退還購房款235960元，並承擔從購房協議之日起至給付之日止的利息損失。長安區法院審理認為，因被告尚未取得國有土地使用證、建設工程施工許可證、建設工程規劃許可證、商品房預售許可證，項目亦未開盤，故該認購協議書應認定為無效。因無效合同取得的財産應當予以返還，要求被告西安佑利置業有限公司于判決生效後十日內返還原告已付的購房款，並向原告賠償利息損失（中國人民銀行同期貸款利率計付）。

　　敗訴後，西安佑利置業有限公司上訴至西安市中級人民法院，但最終楊女士贏得了官司。

　　如楊女士一樣，百餘位購房者相繼起訴，均依法獲得了勝訴。然而，同楊女士一樣，他們中還沒有誰通過生效的法律判決，拿回了自己的購房誠意金。據了解，百餘名購房者先後將開發商起訴至法院，最早一批勝訴後，開發商曾上訴，但購房者依然勝訴，因此後面提起訴訟的購房者一審勝訴後，開發商沒有上訴，故一審判決都生效了。籠統地説，就是購房者起訴開發商後，官司都打贏了。

　　購房者稱，判決書生效後，因被告一直不履行返還購房款和賠付利息損失，便向長安區法院提供了開發商名下的3輛車及個人賬戶等資訊，可是，經過核實，3輛車已經過戶給他人，而開發商個人賬戶內也沒有錢，這一情形讓眾多購房者一時沒了主意。

　　為了討回自己的購房錢，百餘位購房者開始調查開發商資産，經查，發現西安佑利置業有限公司擁有韋曲北街的西長國用（2010）第44號土地，遂請求法院依法查封並拍賣，截至目前，該地塊已被法院查封。

　　陜西新紀律師事務所資深律師劉文祥指出，依照國家民事訴訟法等相關法規規定，對於經法院判決的違約開發商，購房者有權依法向法院申請查封其擁有土地證的土地，“法院查封後，只要經專業評估公司評估，便可依法進行拍賣”。