宿州是安徽北部的一個地級市。與東部地區的大部分地級市比較起來，宿州的房地産市場屬於起步比較晚的，直到2012年左右，當地樓市才迎來了一波投資熱潮。一時間，宿州市區遍佈密集的高層住宅和一座座正在施工的塔吊。然而，熱度僅僅維持了兩年，從2014年下半年開始，宿州樓市開始降溫。

　　樓市遇冷，樓盤滯銷，宿州房地産市場“亞歷山大”

　　央視財經《經濟半小時》記者來到位於宿州市拂曉大道附近的一個樓盤。記者注意到，儘管是週末，售樓處裏卻顯得十分冷清，除了工作人員，幾乎看不到前來看房的顧客。然而眼前的這位銷售人員卻告訴記者，這個規劃建築面積超過70萬方的商業綜合體項目，于2014年10月開盤，由於房源銷售火爆，明年價格還會上漲。

　　儘管是週末，但是售樓處顯得十分冷清，幾乎看不到前來看房的顧客。

　　宿州某樓盤銷售經理：過年以後，這個價格還會漲上去，本來房源還剩個八九百套，就這麼多了。

　　記者隨後在宿州市房管局的官方網站上看到，止到2015年12月24日，這個項目納入網上銷售的商品房數量是5891套，而當前可售套數是3349套，根據2015年該項目的月均銷售商品房數量為100套左右計算，按照目前的銷售速度，剩餘房源的去化週期大約還需要30個月的時間。

　　記者決定再去別的售樓處看看。剛一齣門，幾個騎電瓶車的大姐就圍了上來。

　　樓盤推銷人員：你要想買房子，多了解了解，一個帶你，一個帶他，你上哪去，我送你。

　　為了拓展客戶，每個售樓處附近，都分佈著一些其他樓盤的工作人員，一旦有客戶看房出來，他們便上前推銷起自己的樓盤，這些人還有一個專門的名字，叫做：小蜜蜂“拓客”。

　　幾番勸説之下，記者答應跟其中一名“拓客”過去看看，而其他的拓客，也都一起跟了過來。

　　記者：你跟著我們幹嗎？

　　樓盤推銷人員：跟著你要看不上她的，再上我們那看看，你要看上她的，就算了，反正跟她們一樣，就是一定要拉人來。

　　在去售樓處的路上，一位拓客告訴記者，每天拉客戶看房是他們的任務，客戶買房成功了，他們還有提成。

　　樓盤推銷人員：如果你要買房子，我們能提上180塊錢，你要不買，一分錢提不上，這就是俺的任務，俺給人發單頁，一天50塊錢，必須得給人家帶人看房子。

　　記者跟著這些拓客又走了幾個樓盤，售樓處幾乎都是冷冷清清的，沒有什麼人氣。

　　記者跟著拓客走了幾個樓盤，售樓處幾乎都是冷冷清清的，沒有什麼人氣。

　　宿州某樓盤銷售經理：今年説實話，房市的話應該是沒有前兩年好了，但是該買房子還得買，賣的話肯定不會，像你説的賣得多難。

　　帶著記者到處看房的小蜜蜂“拓客”，也都抱怨起自己的工作不好做。

　　樓盤推銷人員：我上午等半天，也沒有人來，下午碰見你們進去 （就）過來。

　　那麼眼下，宿州當地的開發商到底面臨怎樣的庫存壓力呢？

　　在拂曉大道兩旁，寫滿樓盤促銷標語的巨幅廣告。當地人説，拂曉大道是宿州市樓市發展的縮影。那麼這些如雨後春筍般迅速崛起的樓盤，都是從什麼時候拿地開發的呢？

　　拂曉大道是宿州樓市發展的縮影，充斥著拔地而起的高層住宅，正在施工的塔吊和樓盤促銷的巨幅廣告。

　　安徽省宿州市誠信置業有限公司代理中心執行經理華昆明：2012年、 2013年開始往後，就會陸續進駐一些房企開發的體量也都是比較大的。從那個時候，開始有一些庫存的積澱。

　　從事房地産行業七年的華昆明，目睹了宿州樓市近幾年的變化。在華昆明門店的墻上，貼著一張宿州樓市地圖。上面密密麻麻標注的都是宿州市2015年在售的樓盤。華昆明告訴記者，這些樓盤大部分都是最近兩三年才拿地開發的新盤。

　　宿州樓盤大部分都是最近兩三年才拿地開發的新盤。

　　華昆明告訴記者，前幾年樓市火爆時，大量開發商涌入宿州，導致許多新的樓盤集中入市，然而2014年開始，宿州樓市開始明顯降溫，樓盤銷售變得困難，庫存壓力也日益明顯。

　　華昆明：在西南方向有一個底盤，到現在大概有五六年了，當時整體的項目體量，應該是40多萬平方米，現在目前也就是銷了一二十萬，現在大概也還有一半的庫存。

　　在記者走訪的過程中，很多開發商都表示，2015年宿州樓市的銷售量下滑十分明顯，庫存積壓很大。

　　安徽省宿州市錦潤置業有限公司副總經理黃偉：（現在月成交量）大概是在20套左右，有時候稍微好一點的，比如説10月份，我們的成交量到了30套，到了11月份的時候，只有十幾套，説實話，還是挺有壓力的。

　　黃偉告訴記者，他們公司在2014年拿地開工建設不久，便遭遇宿州樓市的寒冬。如今售樓處每天的到訪量大幅減少，成交額表現慘澹，由此帶來最直接的影響，就是樓市庫存不斷積壓和去化週期的延長。

　　黃偉：今年年初，我們計劃是在兩年到兩年半的時間，就可以把我們全部的（房源）給銷售完畢，但是如果是根據今年下半年的這種去（庫存）化速度的話，可能要三年半，甚至更長時間。

　　銷售不旺，資金回籠不足，房地産企業面臨巨大壓力。

　　孫錫章是安徽龍登置業公司的總經理，在宿州建有兩個在售樓盤，總體規劃建築面積近90萬方。2011年，孫錫章從安徽池州轉戰宿州房地産市場。然而，還有很多的開發商也在同一時間進入了宿州。大量同質化的樓盤項目，在同一區塊接連上市，加上樓市遇冷，直接導致了幾個樓盤的滯銷。

　　從事房地産行業8年的他向記者坦言，這是他入行樓市以來遭遇的最難熬的冬天。

　　孫錫章向記者坦言，這是他入行樓市以來遭遇的最難熬的冬天。

　　安徽省龍登置業有限公司總經理孫錫章：2015年，我們感覺這個市場是最不好的一年，無論是認籌或者是成交各個方面，同比上一年度下滑了很多。

　　就在距離孫錫章的樓盤只有一公里之遙的首鋼首禦小區售樓處，行銷總監羅洋也直言庫存壓力很大。

　　安徽省首禦房地産開發有限公司行銷總監羅洋：從這個體量來看的話，我們目前對外銷售的，確定下來了有20萬平方米，一個庫存量。還有四五號地待開發的，最初的規劃將近是有50萬平方米，加在一起有，將近70萬平方米的，一個庫存量。

　　羅洋告訴記者，由於開發商不僅要考慮在售的房源的銷售，還要考慮企業後期項目的跟進，因而實際庫存量比市場上顯性的庫存壓力還要大。宿州前所未有的樓市行情，讓很多業內人士都感受到了巨大的壓力。

　　由於開發商不僅要考慮在售的房源的銷售，還要考慮企業後期項目的跟進，因而實際庫存量比市場上顯性的庫存壓力還要大。

　　而不斷沉澱難以消化的樓市庫存，正給很多企業帶來資金週轉上的困難。

　　孫錫章：最大的困難肯定是資金，如果是這樣繼續不好下去，不光是我們企業，我相信這個宿州很多樓盤，都是很吃力的。

　　面對不斷加大的庫存壓力，很多房地産企業也開始想盡一切辦法，刺激消費、拓展客源。不僅大街上到處是樓盤促銷的廣告，就連華昆明的仲介公司也幫開發商賣起了新房。

　　面對不斷加大的庫存壓力，大街上到處是樓盤促銷的廣告。

　　華昆明：當時是在4月中旬，西北方向一個樓盤，他們找到我們就是説。想做一個分銷代理的合作，主要是為了儘快地銷售他們剩餘的房源。

　　華昆明告訴記者，今年以來，宿州的一些樓盤迫於強大的庫存壓力，為了儘快消化庫存，開發商找到了他們公司，想通過二手房仲介的渠道，來拓展客源。

　　這天下午，華昆明要帶兩個客戶去他們公司代理的樓盤看房。雖然這兩個客戶已經來過一次，但還是猶豫不決。在這樣的市場行情下，成交一套房源確實不易，華昆明不想輕易放棄。他再三跟售樓處申請，破例帶客戶到還沒有結束施工的樓層去看一看。

　　華昆明不想放棄銷售的機會，破例帶客戶到還沒有結束施工的樓層去看一看。

　　購房者王先生：我看樓盤看多了，這個房型我來兩次了。

　　記者：別的區塊呢？看過嗎？

　　王先生：轉了一圈了，看房子看了有三個多月了，一直沒定。

　　華昆明説，由於現在宿州整體樓市庫存較大，可選房源較多，很多客戶買房也更加謹慎挑剔。華昆明耐心地講解了半天，客戶還是打算回去考慮考慮再做決定。

　　每週，華昆明和他的同事都會帶幾組客戶去看新房。這已成為他們的重要業務之一。從2015年4月份代理銷售新房到現在，他們仲介已經幫代理樓盤賣掉了120多套房子。華昆明説，在當前冷淡的市場行情下，這已經是個相當可觀的銷售業績了。

　　庫存增加，消化週期延長，樓市前景不容樂觀

　　王亞東主管的資訊中心，每天都會匯總分析最新的宿州房地産市場運作數據。

　　工作人員：昨天數據，總體成交還可以，成交了104套，住宅佔了77套，均價是5169。

　　從資訊中心出來，王亞東決定再到三樓的房地産交易中心去看看。

　　王亞東告訴記者，房地産交易大廳是宿州樓市交易的重要環節，也是他們對樓市數據進行監控的最前端體現。房地産交易大廳的登記備案情況，會對後期市場數據産生影響。王亞東幾乎每天都會過來轉轉看看。

　　房地産交易大廳是宿州樓市交易的重要環節，是對樓市數據進行監控的最前端體現。

　　安徽省宿州市房管局不動産登記中心主任王亞東：每天都會到各個窗口，看一看材料的情況，如果材料比較少，我們就要再分析數據，在後端就要多留意，這個數據的走勢。

　　從最近兩天的成交數據來看，宿州房地産銷售穩中有升，但是王亞東卻還高興不起來，在2015年11月最新的宿州房地産市場運作報告的統計數據裏， 11月又新增了十幾萬方的庫存，王亞東心裏的壓力瞬間大了起來。

　　王亞東：增加了12萬方，達到了119萬平方米。

　　根據最新報告顯示，2015年1到11月，宿州市區商品房庫存面積265萬平方米，其中住宅119萬平方米，非住宅146萬平方米，比去年同期增加47.2%。王亞東説這樣的庫存數字，對宿州樓市來説是前所未有的。

　　面對不斷累積的房地産庫存，最近，王亞東正在對宿州當前的房地産數據做一個細緻的分析，形成報告，然後向市政府擬訂一份去化庫存的建議方案。

　　王亞東：近階段我們積極地。在跟政府建議，能不能通過房交會相關的活動，政府給一些補貼政策，來促進當前市場的這個庫存量（去化），進一步消化庫存，通過去年搞的，我們2014房交會活動，應該説效果還是不錯的，當時新建商品房，成交了3000多套，效果還是很好的。

　　王亞東告訴記者，宿州市每年一度的房展會是當地重要的房産銷售季。2014年，宿州市實行了房展會期間購房契稅補貼政策，較大地刺激了購房需求，促進了交易量的提升。而很多房地産企業，也希望借助房展會的契機，消化庫存，減輕壓力。

　　安徽省清源房地産研究院院長李慧秋：宿州主要是以農業發展為基礎的一個城市，它的人口流出的多，流入的少，這樣使它房地産市場的購買力就不是很多，所以外來的人在這個宿州購買商品房的幾率比較小，再加上近幾年，宿州引進了大量的房地産的開發企業，那麼建設量又逐步地增加，所以使市場的庫存量就逐步增大。

　　同時，李慧秋也表示，在安徽面臨房地産庫存壓力的城市，並不只有宿州一個。

　　李慧秋：安徽省有16個市，其他將近10個城市，都是庫存壓力很大的，有的甚至我們説，去化率（週期）要達到，二三十個月才可以，全部地去化，所以這個壓力非常大。

　　在宿州這樣一個以農業為主的城市，開發商們也對即將到來的這個春節格外看重。他們希望，通過推動這些農民工進城買房有效緩解庫存壓力；他們也期盼著，樓市這個寒冷的冬天，能儘早過去。

　　春節臨近，為了迎接返鄉潮推動農民工進城買房，開發商們也推出了各種優惠。

　　羅洋：我們宿州市當地可能外出的務工人口數量還是比較高的，因為到年底的時候有一波返鄉潮針對於小面積的小戶型更相對來説比較實際一點的就是一口價給予了優惠。

　　半小時觀察：房地産進入加速去庫存階段

　　為支援居民住房需求，進一步促進房地産市場平穩發展，就在12月28日，宿州第12屆房展會補貼政策及細則也正式出臺：1、對於個人購買普通商品住房的，政府按實際購房價款的2%給予購房補貼；2、農村居民進城購買普通商品住房，並進城落戶轉移為城鎮居民戶口的，除享受第一條規定的購房補貼外，政府另外再給予一定的補貼，使累計享受補貼標準達到每平方米160元；3、個人購買商業、金融和資訊類用房，政府按實際購房款的2%給予購房補貼；4、政府對以上房屋的購房補貼單戶累計最高不超過2.3萬元。

　　今年，“化解房地産庫存”成為今年中央經濟工作會議引人注目的關鍵字眼，並且成為明年經濟社會發展的五大任務之一。這其中，農民工進城買房，再一次被提到了化解房地産庫存的政治高度。根據中國社科院日前發佈的《中國住房發展報告（2015-2016）》預測，按照未來5年1億人口城鎮化計算，如果70%的家庭人口在城鎮購房，按照每人平均33.3平方米測算，每年以農民工為主體的購房需求可達4.6億平方米，未來5年將達到23億平方米。然而我們還應該注意到，雖然通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，可以擴大房地産市場的需求，但是購買力會成為其中的一大障礙。這需要政府和開發商清楚，“農民工進城買房”還應該包括公租房在內的住房租賃市場等多種形式，做好政策設計，保持足夠的耐心，把去庫存這篇大文章，做好做紮實。