本報記者 田曉玉

　　2月份契稅、營業稅“雙降”，加上3月1日起的央行“降準”，利好政策的密集發佈，引發疊加效應，讓房地産市場“忽如一夜春風來”，那麼，新政落地後，鄭州樓市的實際表現如何？記者一線探盤，實地採訪，親歷買房熱潮，見證“新政春風化雨，樓市春和景明”。

　　新房市場 百花齊放春滿園

　　隨著政策密集發佈，全國範圍內樓市集體回暖，一線城市更是出現房價“上不封頂”的漲勢。據國家統計局2月26日公佈的數據顯示，1月份，70城房價指數同比及環比均上升且漲幅擴大，其中一線城市漲勢“洶湧”，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅均比上月明顯擴大，平均漲幅分別比上月擴大0.5和1.2個百分點。統計數據顯示，1月份一線城市房價平均同比上漲了20%，深圳同比暴漲了50%，北上廣深樓市亢奮。

　　相對於一線城市近乎瘋狂的“高燒不退”，2016年1月，鄭州存量住宅均價環比上漲了0.82個百分點，同比增長5.06%。記者連續幾天的實地探盤，發現各大售樓部客戶到訪量和成交量雖然明顯增加，但房價並沒有出現大幅度上漲，新房交易量價齊升，保持相對平穩態勢。

　　在亞星·金運外灘售樓部，記者看到沙盤前擠滿了前來看房的客戶，記者隨機採訪了前來看房的李女士。她告訴記者，自己年前看中了一套150平方米的四房，但由於資金問題當時沒有出手。新政推出後，她果斷決定出手，“這是我的首套房，之前契稅要3個點，現在契稅能省一半，算是意外的驚喜。”

　　針對近期旗下項目迅速升溫的市場態勢，亞星集團行銷中心總經理段炤利表示：“從前期出臺的降首付政策，疊加稅費減免政策，樓市的刺激性政策在逐步加碼，市場將會迎來越來越清晰的上升行情。北上廣深4個一線城市不在政策受益之列，顯示出差別化調控的意圖，樓市基本面良好的二線龍頭城市將成為最大的受益者。從亞星旗下各項目的實際表現來看，無論是到訪量，還是成交量都有明顯提升。亞星良好的品牌形象、優越的區位優勢、精準的市場定位和優良的性價比，使得各個項目一直深受購房者追捧，此次財政部出臺的樓市稅政，對購買大戶型的客戶無疑是一大利好，省去了一筆不小的契稅成本，因此，近日亞星系各項目客戶激增，更有客戶獲知新政出臺的消息後，當即就撥打電話給銷售員詢問房源情況，急切之情溢於言表。”

　　無獨有偶，上週末在長江一號·宏圖的售樓部，記者也看到了人流如織的選房人群，“恭喜簽約”的祝賀聲不斷傳來。嘉業地産行銷副總經理李立峰表示，契稅、營業稅“雙降”後，客戶到訪量和成交量明顯增加，一天可以去化十幾套房源。長江一號的位置本來就好，受利於新政的錦上添花，原本不打算近期出手的市民可能也會加入購房行列，市場需求量將放大，鄭州房地産市場目前處在繼續上漲的預期中，此次新政必然會助其一臂之力。

　　採訪中，記者了解到，新春過後看房、選房、買房在鄭州已經成為普遍現象。談及新政對房地産市場的影響，五建新街坊項目相關人員表示：“政策在一定程度上提振了房地産行業上、下游銀行、建築、建材、家電、裝飾等産業的信心，有利於提升市場人氣和市場持續向好。新政實施以來，新街坊客戶到訪量較之以前有所提升，這不僅得益於利好政策的刺激，更重要的是項目自身品質、位置、配套等。相對於其他區域，五建新街坊所在的中原區配套成熟，性價比高，很多老鄭州人對西區有著一種情懷，願意在這裡居住。五建在中原區一定會做出彰顯五建實力的産品。”

　　與此同時，其他各大售樓部也上演著“搶房大戰”：建業海馬九如府上週末兩天熱銷2億元；東潤泰和短短10天就取得了銷售7000萬元的佳績；匯泉西悅城上週末兩天銷售75套、永威南樾上週末兩天銷售20套、華強城市廣場上週末兩天銷售17套、正商金域世家上週末兩天銷售39套、正商四大銘築更是創造了一日成交近十套公寓的業績……

　　一組組數據點亮了房産市場，暖熱了鄭州樓市。河南財經政法大學工程管理與房地産學院教授劉社分析稱：契稅的調整和公積金利率的調整都是中央在去庫存工作中的有效動作。相比于公積金利率調整，調整契稅相對更“實惠”，惠及人群更為廣泛。減稅行為是真金白銀，切中市場肯綮，直接降低了人們的購房負擔。“對鄭州而言，現在賣得較好的是年輕人熱衷的90平方米左右剛需房，而契稅調整政策則會刺激大戶型的銷售。此外，隨著‘二孩政策’的全面實施，越來越多家庭會選擇大戶型，契稅調整也會讓購房者自主購房、選擇性購房空間更大。”

　　二手房交易 忽如一夜春風來

　　在新房交易市場如火如荼之時，二手房交易同樣熱火朝天。中原地産監測的21個城市，上週二手住宅成交面積較春節前一週上升33%，其中，上海、北京兩地甚至較去年的周均值上升超過四成。另外，市場成交量的迅速回升帶動了二手房業主市場預期的水漲船高。

　　不僅一線城市的二手房市場一房難求，鄭州二手房交易持續火熱，許多觀望的客戶考慮入市。記者在鄭州一家房産仲介機構見到了張先生，他想賣掉手中的小戶型房子，再升級換代購入一套大房子，改善居住條件。“畢業後在鄭州打拼幾年，已經買了一套住房，但面積小，不能接父母一起居住，想把這套90平方米的賣了，買套130平方米左右的。但是以前無論是首付還是契稅都讓我感覺到有點吃力，如果賣掉現有小戶型，因為購買不到兩年，要交的營業稅高達5.6%，再加個人所得稅，是筆不小的開支。這次趕上政府出臺利好政策，算下來僅營業稅、個稅這個環節就能省不少錢，不僅是改善性需求入手大戶型的絕佳時機，對於我們這些以小換大的購房者來説，更是不容錯過。”

　　在市場上，類似張先生這類的購房需求可謂眾矣，有許多購房者想趁著政策的東風，加快購入二手房的步伐。對此，鄭州21世紀不動産鄭州區域總經理王川表示：“新政切合市場消費習慣，大戶型的需求在逐漸增加，許多人不滿足於‘夠住’，新政減稅，直接降低了改善型住房購買成本，刺激了人們改善住房的慾望。更多人願意把小房子拿出來賣，房源變多，市場變活躍。其實，鄭州市的二手房市場不是突然變好的，而是有延續性的。從去年6月份開始，鄭州二手房成交量就一直保持高位運作，政策利好不斷刺激‘發酵’，年底需求集中釋放，尤其是去年12月份，整個鄭州市二手房銷售了近7000套。預計2016年全年鄭州二手房市場應該會銷售6萬~7萬套。”也有業內人士預判，營業稅調整看似最受益的是二手房市場，但是反過來會起到鼓勵“賣舊買新”的消費行為，為改善型購房添薪，最終會惠及一手房市場。

　　“房地産交易環節契稅、營業稅的全面下調和減免實為重大利好消息，減少交易成本利於房地産去庫存，利於穩定房地産市場，對於穩定經濟及股市也有非常重要的意義，也是二手房市場火熱的原因。從此次政策可以看出，政府的出發點有三個：第一，繼續保護剛需購房者的利益。第二，鼓勵有條件的購房者積極購置大戶型住房。第三，鼓勵購房者積極換房。所以此次政策惠及面較大，是2016年刺激住房消費、盤活存量住房資産的重要舉措和手段。但由於二手房實時交稅，房産新政將對二手房市場有更大影響。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

　　未來走勢 萬紫千紅總是春

　　專家表示，2015年是樓市政策從逐步放鬆向全面利好轉變的一年，政策的利好推動全國房地産市場銷售企穩復蘇。在“穩定住房消費”的大方針指導下，從全國到地方的各類托市政策輪番出臺，“3·30新政”引發二手房市場井噴，“9·30新政”令2015年年末市場暖冬再現。2016開年以來，利好新政不斷，雖然目前房産市場銷售情況表現良好，但“去庫存”依然是2016年房地産的主旋律。

　　“在房地産市場已經告別短缺的情況下，政策帶來的機會只是結構性的機會。對於人口流入的大城市群而言，需求仍然存在，政策的組合拳一定會激發出真實需求。但對於庫存太大、房子供應嚴重過剩的地區而言，房地産市場不會因為政策而告別調整。2016年房價分化的走勢會持續，一線城市和熱點城市這些地方的房價至少還有10%的漲幅，上海、南京等地屬於第一上漲梯隊，鄭州、成都等地屬於第二上漲梯隊。” 知名經濟學家馬光遠預判。

　　碧桂園河南區域總裁楊海波則認為，鄭州樓市是一個相對供需平衡的市場，在沒有突發意外情況下， 2016年鄭州樓市整體將是平穩的，可能會出現小量增幅。但一些具體區域可能出現較大增長，包括高新區滎陽片區、中牟綠博園片區、鄭州經濟技術開發區以及平原新區。“2016年是碧桂園進入河南的第三個年頭，在房企紛紛逃離三四線城市時，碧桂園選擇逆勢而動加緊入駐地市。三四線城市更多是改善型人群，這部分人有消費能力和消費意願，我們將提供最好的服務、配套和品質，來滿足這部分改善型需求；在鄭州，我們依然將主要做郊區的改善項目和剛需項目。”

　　談及2016年鄭州房産市場的走勢，河南新田置業有限公司總裁馮常生告訴記者：“2月份以來的新政加上3月1日開始實施的降準等各項利好政策，意味著更加寬鬆的貨幣政策和稅收政策，增加了民眾對房地産市場的信心。鄭州目前去庫存的拉動力一部分是因為政策刺激而釋放出來的二次置業乃至多次置業的需求，一部分源自城中村改造後剛性需求的釋放，還有一部分是拆遷戶的再次置業。未來的市場是兩極分化的市場，強者恒強，産品和服務不能滿足客戶需求的企業，在這個過程中將會被淘汰。預計未來1~2個月內，鄭州市場將持續火熱，之後回歸平穩，但2016年上半年整體是略有上揚的趨勢。”

　　易居行銷集團副總裁河南區域董事長金琪昌談到當下房産市場時表示：“政策的集中出臺迅速催熱市場，除了一線城市價格飛漲之外，二線城市普遍大熱，恰如‘忽如一夜春風來’，很多城市的庫存已經降至低點。經濟基礎建設增加、人口增長、配套建設加速，土地投放量的減少等因素使得二線城市的房價被抬高，有些熱點城市在領漲。”

　　提及鄭州房産市場和未來發展趨勢，金琪昌表達了三個觀點：一是預計未來鄭州的市場火熱態勢會延續3~6個月，量價齊升是關鍵詞，地産企業在此“窗口期”也會加速推貨，但住宅消費市場會總量平衡，新房熱銷的同時，二手房的銷量也迅速增多；二是房地産市場短期大熱之後存在遇冷的風險，地産企業需注意風控，讓鄭州房地産市場持續平穩發展，對消費者而言，雖然現在投資正當時，但是也要理性購房，不要以投機的心理做投資；三是國家經濟轉型和産業結構調整使得城市紅利的釋放是一個長期的過程，未來會影響樓市量價關係，目前住房消費結構以改善型為主，未來産品定位不清晰、産品品質跟不上的地産商或許會被淘汰。

　　相關連結：

　　2月2日，央行、銀監會發佈公告：不限購的城市首套房首付款可低至20%，二套房首付最低降至30%。

　　2月17日，央行、住建部、財政部發佈公告，宣佈職工公積金賬戶利率上調至按年計。

　　2月19日，財政部、稅務總局、住建部再發公告，宣佈房地産交易環節契稅、營業稅全面下調。家庭唯一住房：90平方米以下按1%稅率徵收契稅；90平方米以上按1.5%。家庭二套住房：90平方米以下按1%稅率徵收契稅；90平方米以上按2%。（北上廣深不執行二套房相關契稅政策。）個人將購買兩年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。

　　3月1日起，央行普遍下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，以保持金融體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸平穩適度增長，為供給側結構性改革營造適宜的貨幣金融環境。