萬通物業屢陷“維權門” 服務品質遭詬病

　　近日，《中國經營報》記者接到萬通新世界廣場業主王女士投訴，王女士稱北京萬通鼎安國際物業服務有限公司（以下簡稱“萬通物業”）與萬通新世界廣場開發商北京萬通地産股份有限公司（以下簡稱“萬通地産”）存在“裙帶”關係，二者互相“勾結”，侵害業主利益。

　　據了解，萬通物業與業主之間因物業費問題産生的糾紛時有發生，業主王女士從2008年開始與萬通物業之間便官司不斷；另一位業主錢先生告訴記者，從2010年至今，七年間他與萬通物業打了十幾場官司。而王女士與錢先生面臨的問題，也是萬通新世界廣場將近一百戶業主共同的問題。

　　記者就相關問題，多次致電致函萬通物業，但對方以各種理由設置採訪“門檻”，對記者提出的問題並未有任何答覆。事件另一相關方萬通地産截至記者發稿前，也未作任何回應。

　　分攤制變包乾制藏貓膩

　　萬通物業與業主簽訂的《萬通新世界廣場管理維修公約》（以下簡稱《公約》）顯示，“經常性支出以每月收取管理費的方式支付，管理廣場各部分的管理支出費用由全體業主或其他使用人按照建築面積比例分攤承擔”。2006年5月9日，萬通新世界廣場業主委員會與萬通物業重新簽訂了《物業管理服務合同》，該合同中提出對物業服務費收取採用包乾制，並規定萬通新世界廣場寫字樓收費標準為28.25元/平方米/月。

　　近百名萬通新世界廣場業主于2009年3月親筆簽名的《萬通新世界廣場業主大會書面徵求意見函》（以下簡稱《意見函》）表明，眾多業主並不承認2006年萬通新世界廣場業主委員會與萬通物業簽訂的《物業管理服務合同》，他們要求對業主委員會進行改選，並降低物業費至10元/月/平方米。

　　2009年1月22日王女士獲得北京市第一中級人民法院終審判決“（2008）一中民終字第15226號”，法院判令中指出，因物業費收取標準關乎每位業主的合法權益，故2007年9月18日萬通新世界業主委員會擅自增加包乾制內容的決議可能致使王女士合法權益受到損害，法院予以支援撤銷決議。

　　蹊蹺的是，雖然北京市第一中級人民法院2008年已判定撤銷萬通物業包乾制收取物業服務費的做法。但是，萬通物業2012年2月13日的一份物業服務收支情況明細表上明確標注了“包乾制”三個字。所謂包乾制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　北京市京師律師事務所律師王辰在受訪時表示，萬通物業將分攤制更換為包乾制的物業收費辦法，需要經過物業管理部門審批和備案，並且需要業主委員會的批准和同意。萬通物業對於法院已經生效的判決必須執行，對於不予執行的行為，業主委員會可以依據生效的法律文書進行執行。同時，王律師指出業主方對於物業服務企業制定的收費政策、收費標準有權知曉，並且有提出異議的權利，同時，有權向物業管理企業的主管部門進行投訴，爭取業主的基本權利，在具備條件的情況下，可以通過業主委員會對物業服務企業進行更換，保障業主的權利。

　　“萬通地産的49969平方米，從1996年到2009年這十四年沒有交物業費，都是我們業主交的。”業主錢先生説。他解釋道，因為萬通物業2004~2006年的財務決算表都只有一千三百多萬元，萬通新世界廣場總面積為11.34萬平方米，按照《公約》一平方米大約只需要交9.5元，錢先生據此要求萬通物業調整收費標準，不能按28.25元/平方米/月的標準收取，而萬通物業給他的回應是每年一千三百多萬元的管理費只是寫字樓的，不包括商場。萬通物業所謂商場的所有者為萬通地産。

　　同樣，王女士亦認為萬通新世紀廣場存在“小業主”替“大業主”承擔物業服務費的嫌疑。王女士所説的“小業主”即是像她一樣，在萬通新世界廣場擁有小塊建築面積的眾多業主，而所謂“大業主”是指萬通地産。

　　萬通物業出具的萬通新世界廣場2006~2009年的財務決算表顯示，四年的物業管理費收入分別為15241481.59元、16775630.29元、16960000.00元、16544506.55元，王女士出具了1998年她從國家工商總局獲得的萬通物業註冊資訊表，表格中顯示萬通物業董事長為許立，又另出具一份北京萬通實業股份有限公司（以下簡稱“萬通實業”）註冊資訊表，萬通實業董事長也是許立，她由此認為萬通地産與萬通物業存在“裙帶”關係，二者相互勾結。萬通地産官網顯示，萬通實業即萬通地産前身，萬通新世界廣場是萬通實業開發的第一個項目。

　　記者在全國企業信用資訊公示系統查詢得知，萬通地産2014年10月20日將其法定代表人即董事長由原來的許立變更為江泓毅任董事長，總經理李虹擔任法定代表人。而萬通物業于2015年4月24日，將法定代表人由原來的楊建新變更為現在的王盛雄；又于2016年4月20日將董事長由原來的江泓毅變更為趙元旗。

　　《中國經營報》記者致函萬通地産，就相關問題進行求證，但對方並未回應。

　　甲級收費標準提供三流服務？

　　2016年4月5日，萬通物業向北京市西城區人民法院（以下簡稱“西城法院”）提交了起訴狀，以拖欠物業服務費為由將萬通新世界廣場業主王女士告上法庭，該案目前還在訴訟階段。

　　萬通物業為萬通新世界廣場的物業服務企業，王女士是萬通新世界廣場寫字樓某室業主。2016年4月5日萬通物業向西城法院提交的起訴狀顯示，訴訟理由是王女士作為萬通新世界廣場某室業主，佔有建築面積238.93平方米，從2006年7月1日至2014年1月31日期間物業服務費均是由萬通物業通過訴訟方式催收，並且王女士拖欠2014年2月1日至2016年3月31日期間物業服務費。

　　萬通物業的訴訟狀中要求西城法院判令王女士賠償2014年2月1日至2016年3月31日期間拖欠的物業服務費175494.09元，並支付滯納金，滯納金計算方法為自每月第八日起按各月欠費數額日千分之一的標準支付至實際付清之日（暫計算至2016年3月31日為70919.86元），王女士共計需支付246413.95元。

　　“萬通新世界物業服務不好，”王女士説。她直言萬通物業的服務品質與其收取的服務費用不相符，在王女士看來，萬通物業收取的物業服務費較高。據她介紹，雖然萬通新世界廣場寫字樓分為A、B兩座，但一般來説A和B都是一個業務人員，服務人員很少，服務品質相應較差。此外，王女士稱萬通新世界廣場衛生條件不好，不乾淨，達不到目前每天每平米一塊錢的收費標準。

　　關於萬通物業服務品質的問題，業主錢先生説，“萬通物業的服務好不好，和國貿、華潤大廈等比較一下就知道了，它是甲級的收費標準，提供的卻是三流服務。”

　　“萬通物業服務很差，”在萬通新世界廣場6樓工作的曹先生説。他稱諸如有人在走廊炒菜，在衛生間洗澡，寵物亂跑，蟑螂橫行等問題屢見不鮮。值得注意的是，記者在萬通物業官網上看到其2013~2015連續三年斬獲“中國物業服務百強企業”獎項，萬通物業以提供優質服務標榜，那麼事實如何，是否真如王女士所説服務品質差？記者就此致函詢問萬通物業，截至發稿，對方未回應。

　　方圓地産首席市場分析師鄧浩志認為，就目前市場狀況而言，物業管理問題主要集中在物業管理費的收取上。因為很多舊小區依然按照以前的收費標準，但最近幾年物價飛漲，很多物業管理公司就要求漲價，業主又不肯，所以矛盾就産生了。

　　鄧浩志表示在包乾制下，如果物業管理公司收入大於成本很多，但是業主的物業管理費也沒有降低，對業主來説是劣勢，而物業管理公司的運作成本如果很高，高到它收回來的錢都支撐不了的話，物業管理的服務品質就會下降。

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