□本報記者楊蕾

　　房子對於國人不僅是一處居所，更是家的載體，因此中國人對房子有一種無比的熱忱，不僅僅是因為它的價值，更重要的是對家、對未來的美好願景，寄託著一家人對生活的嚮往。而近年來隨著商品住宅市場的高速發展，房屋品質也一直為人們所詬病。

　　房屋品質問題分3類

　　在中國消費者協會發佈的2014年受理投訴情況報告中，全年共接到房産及建材類投訴2.4萬餘件，爭議的焦點多在房屋品質問題、合同糾紛、房屋面積欺詐、物業服務糾紛等方面，其中涉及品質問題的達到49.1%，可見品質問題已經成為房屋首要解決的難題。

　　房屋品質問題，也稱房屋品質缺陷，是指房屋建築工程的品質不符合工程建設強制性標準以及合同的約定。品質問題依其嚴重程度和法律後果，可以分為3類，一是主體結構品質不合格；二是品質問題嚴重影響正常居住使用；三是一般品質問題。

　　主體結構是指基於地基基礎之上，接受、承擔和傳遞建設工程所有上部荷載，維持上部結構整體性、穩定性和安全性的有機聯繫的系統體系，它和地基基礎一起共同構成建設工程完整的結構系統，是建設工程安全使用的基礎，是建設工程結構安全、穩定、可靠的載體和重要組成部分。

　　“房屋品質問題嚴重影響正常居住使用”是個主觀判斷，是否嚴重，沒有相應的國家標準或行業標準來衡量，沒有指標或參數來檢測區分。綜合相關案例，大致能得到一些判斷是否構成“嚴重影響”的考量因素：如果該品質缺陷大多數的社會公眾都無法容忍和接受；經多次修復仍無法解決；威脅人身安全或健康的，這些都極有可能被認定為“嚴重”。

　　一般品質問題是指除主體結構品質問題和嚴重影響居住使用的品質問題之外的品質問題，如飾面脫落，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水，電線漏電、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。出現以上問題時，在保修期內，購房人可以要求開發商修復，並由開發商承擔修復費用。修復期間造成的其他損失，應由開發商賠償。

　　偷工減料壓縮工期成風

　　宜居工程品質檢測有限公司副總經理楊志才介紹了幾種常見的房屋品質問題及造成問題的原因。

　　空鼓、開裂、漏水等都屬於房屋的品質通病。例如空鼓，一般是施工過程中施工工藝不

　　到位，具體如墻內空鼓産生的原因一是水泥本身不達標，二是在粉刷的時候施工工藝不到位，第三可能是保養不到位，都會導致空鼓。

　　房屋的另一個重大的品質問題——開裂，也和施工過程有關係。開裂的第一個原因就是框架剪力墻的填充墻材料出現了問題，填充墻的材料剛出廠的時候溫度比較高，按規範要求要放置四五天才能上墻，但是有的施工單位為了趕時間，滾燙的材料就上墻了，所以會導致性質不穩定。

　　第二種開裂的原因是框架剪力墻和填充墻之間有縫隙，這個縫隙要求3道工序處理，但有些施工單位只做一道。此外在砌築過程中，為了更好的跟框架剪力墻連接，應該設置鋼筋，鋼筋要和剪力墻連接，伸到墻裏邊去，讓它連接成一體，而很多施工企業缺少了這一步驟。這些工藝，都是要增加施工工作量的，施工單位為了偷工減料，就不會這樣做，也就造成了開裂問題。

　　除了房屋開裂，購房者遇到最多的問題可能就是房屋滲水、漏水。楊志才認為，滲水主要發生在5個方面，第一是屋面滲水，第二是窗戶滲水，第三是廚衛間滲水，第四是外墻滲水，第五個是地下室滲水。

　　“大多數原因都是材料和施工環節出現了問題。”楊志才表示，材料的原因就是防水

　　材料本身不合格，無論怎麼做防水效果也是差的。第二是施工方面，如果每一個環節做到位的話，不做防水都不應該漏水的。

　　趕工期會造成很大的麻煩，很多優質的材料由於在趕工期的時候，施工工藝和施工方法不到位，導致出現嚴重的品質問題。每一個項目都有定額工期，是根據工作量的大小，根據它的難易程度，國家也有規範，但是現在不少開發企業為了提前變現，就壓縮工期。

　　商品房品質尤為重要，它不僅關係到消費者的居住舒適度，更關係到其居住安全。然而有的開發商修建的商品房卻存在這樣或那樣的品質缺陷，嚴重侵害了消費者的合法權益。對此，國家規定，房地産開發企業對其開發建設的房地産開發項目的品質承擔責任。

　　有機構曾做過房屋品質線上調查，房屋開裂、漏水、露筋、空洞、精裝標準不符、層高面積縮水、薄樓板以及環保測評不過關是當前房屋品質存在的八大主要問題。而購房者遇到這些問題時採取的解決方式是什麼呢？通過對8919名網友進行的調查，有22.92%的人選擇自認倒楣，22.87%的人選擇通過物業公司來解決，20.48%的人選擇通過開發商

　　去解決，還有18.09和12.89%的人選擇通過監管部門或者媒體維權來解決。

　　著名驗房專家、房屋品質評估與診斷專家王青宏建議，針對有關房屋品質問題，消費者可以採取以下措施，維護自己的合法權益：

　　對開發商交付的房屋不屬於主體結構品質不合格的一般品質問題，在保修期內，購房者可根據《城市房地産開發經營管理條例》第31條“房地産開發企業應當在商品房交付使用時……承擔商品房保修責任”的規定，請求其維修，因維修致使房屋使用功能受到影響或給購買人造成損失的，開發商應當負賠償責任。

　　對開發商交付的房屋屬於主體結構品質不合格的，應先請求房屋所在地的房屋工程品質監督單位檢查，在取得房屋品質鑒定不合格證書後，可要求開發商予以退房，對因此造成損失的，開發商應承擔賠償責任。對消費者的正當要求開發商不予理睬的，可以向消費者協會投訴或者向房屋所在地人民法院起訴。

　　王青宏還介紹了房屋品質問題所引起的賠償標準所適用的法律。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第13條規定：因房屋品質問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合

　　同和賠償損失的，應予支援。交付使用的房屋存在品質問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。《消費者權益保護法》中第49條規定：經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的一倍。

　　品質期待

　　引進保險制度

　　山東鼎然律師事務所律師儲洪文建議，應引進社會力量維護消費者利益，推行建築工程品質保險制度。建築工程品質保險制度在一些西方發達國家已開展得較為成熟，最典型的是法國。品質保險制度可以在一定期限內，對由於工程品質不符合強制性建設標準以及合同約定而造成的損失，由保險公司負責賠償。實踐證明，這一制度在維護消費者權益方面行之有效。建立以建造者責任險和業主損害保險為核心的建築工程品質保險制度具有重要現實意義，既可以解決參與建築工程項目的設計諮詢單位、施工圖設計單位、施工單位和品質檢查機構等單位賠償能力問題，也可以解決在建設單位可能造成的損壞（內在結構缺陷）進行賠償能力問題。

　　北京消費者姚先生對購買的房屋出現品質問題非常氣憤：“我們積攢了半輩子的錢購買的房子卻出現品質問題。找到開發商，對方需要我們拿出證據，拿出鑒定結論。可是，開發商應該對房屋品質問題負全責，這筆鑒定費當然不能由購房者出。”四川大學法學院索好麗認為，房屋品質鑒定費誰出是一個棘手問題，購房者認為品質問題是開發商單方面造成，不願出這筆費用；而開發商對鑒定費更是百般推託，這就使得住房品質投訴的解決變得十分困難。因此，法律應明確鑒定費的承擔，可以規定由開發商先行墊付，購房人同時提供擔保。商品房經鑒定品質有問題的，鑒定費用由房地産開發企業承擔；商品房經鑒定品質沒有問題的，鑒定費用由委託人承擔。