位於武漢市東郊的花山鎮碧桂園生態城項目。

　　長江商報消息 湖北區域2015年考核指標45億僅為去年一半，品質投訴衝擊“向一二線城市”轉型路

　　“給您一個五星級的家”，儘管碧桂園控股(02007.HK)的廣告語家喻戶曉，但在一些三四線城市，並沒有真正給業主帶來五星級的感受。

　　開盤大賣、收房大鬧，令千億房企碧桂園仿佛走進死迴圈。

　　今年上半年以來，碧桂園位於全國各地的住宅項目頻頻發生品質問題，長江商報記者初步統計先後涉及6省13地碧桂園項目。

　　就在上述這些住宅項目裏，但凡只要大鬧一番，品質問題才獲重視或解決，頭疼醫頭、腳疼醫腳的整改方式，被業主廣為詬病。

　　作為碧桂園控股董事局主席的楊國強對此不可能不知情，其不惜在今年8月25日淩晨2點半寫就近300字“指示”，要求公司上下要有能力、有執行力，要各自對自身工作負責，不要重犯。

　　而另一個顯性的影響是，碧桂園的銷售業績因此受到衝擊。據碧桂園湖北區域公司一位部門高管向長江商報披露，湖北公司去年銷售過90億，2015年目標僅為45億，“我們希望今年年底能衝到50億左右”。

　　23年前，起步于廣東順德的碧桂園一直專注于國內三四線城市住宅市場，在2007年香港上市後快速向內地擴張，其在三四線城市佈局的項目比例一度在70%左右，隨著經濟下行、房地産市場低迷情勢下，供大於求，千億房企碧桂園似乎走到一個重要的關口。

　　全國頻現交房品質問題

　　儘管碧桂園控股董事局主席楊國強不惜半夜寫就指示，要求員工要為自己工作負責，他指出，“公司每個崗位上的人都認真總結壞的經驗，不要重犯。”

　　可事實上，他所執掌的碧桂園集團旗下住宅項目卻屢屢陷入品質糾紛的泥沼中。

　　不僅近期武漢生態城碧桂園觀瀾小區存在嚴重的建築品質問題，從今年以來，碧桂園全國各地樓盤頻繁發生的新房品質糾紛不絕於耳。

　　長江商報記者于11月18日、20日，兩次向碧桂園集團投資者關係辦公室及監察部發送採訪提綱要求了解內情，截止發稿時止，均未獲回應。事實上，類似遭遇，多家媒體皆曾遇到過。

　　淩晨2點半寫就近300字“指示”，借對公司接待人員派車失職略作工作點評，想必身居高位的楊國強主席對碧桂園全國各地頻發的品質問題應該不會視而不見。

　　現實是，碧桂園走進了每逢開盤大賣、每到收房就大鬧的死迴圈。

　　據記者調查了解，上述情形尤其在今年演繹得異常強烈。

　　今年11月，江西宜春碧桂園項目一期1000多戶業主出現不同程度的品質問題，其精裝修房屋大理石開裂、地板踏空以及墻面滲水等情況十分普遍，最終導致大規模維權行動，最後碧桂園總部妥協回應稱“返工整改15天內完成”，事件才稍漸平息。

　　無獨有偶，今年7月中旬，湖北宜都市業主收房時就發現當地碧桂園裝修品質極差以及細節上諸多瑕疵，並“心急如焚”，當即將收房情況發至當地論壇中供人觀瞻，引發當地人士對碧桂園施工品質的質疑。

　　宜都市于2013年5月16日與碧桂園集團簽約，總規劃佔地面積約1000畝，首期項目總建築面積192畝，投資10億元。

　　彼時，碧桂園控股有限公司湖北區域總裁劉海輝説，碧桂園看好宜都這塊寶地，並完全有信心、有能力、高速度、高品質、高標准將宜都碧桂園項目打造成具有極大區域影響力、人居環境一流的商住區，並與宜都建立長期的合作關係。

　　與劉海輝期望的一樣，分佈于全國各地的碧桂園住宅産品均希望高速度、高品質和高標準，但是很多項目都陷入品質頻繁的“羅生門”。

　　據記者初步統計，僅僅在今年以內，在安徽安慶、巢湖、蕪湖，江蘇如東、靖江、無錫，廣東臺山，重慶墊江，福建三明以及湖北的荊門、隨州、宜都及武漢等地，涉及6個省13地碧桂園樓盤，均出現工程品質問題和投訴。

　　依據時間順序，今年6月，媒體率先曝出蕪湖碧桂園品質問題，7月份則是無錫碧桂園業主集體拒絕收房，8月份則是宜都碧桂園業主投訴及堵路，到了9月份轉向碧桂園在江蘇如東的項目，10月份則是安徽安慶碧桂園業主討説法，11月份又是武漢生態城碧桂園觀瀾苑小區業主反映施工品質問題。而一旦業主“大鬧”，針對工程品質問題，碧桂園方面就會著手解決。

　　較為戲劇性的是，各地碧桂園但凡開盤即大賣，此前的江西宜春碧桂園開盤勁銷12億，碧桂園江城灣開盤兩小時攬金8億、碧桂園蘭州新城開盤4小時銷50億等。

　　碧桂園一直在內部管理中施行“總部—區域—項目”模式，對施工方都是直接管控的強關係，記者並未發現外包或加盟項目，那麼上述品質問題究竟是如何産生的呢？

　　押注三四線城市危機

　　一位長期觀察碧桂園發展的人士為碧桂園“把脈”稱，碧桂園擴張太快，管理跟不上，導致問題頻發。這位人士向長江商報記者一語道出，碧桂園深耕三四線城市的另一原因：“通過與當地有政府背景的地産企業股權合作，再低價拿地開發，進而快速週轉。顯然，此種盈利方式已經被改變。”

　　事實上，碧桂園在近幾年深耕三四線城市，這些城市項目的利潤貢獻佔比碧桂園一半以上。

　　今年8月，碧桂園控股在香港舉行今年中期業績發佈會，根據公告，截止到2015年6月30日止，碧桂園實現總收入473.3億元，同比增長23.5%。

　　碧桂園控股稱，約50%的銷售貢獻來自於面向一二線城市，另外約50%來自於三四線城市市場項目。

　　記者注意到，具體到項目數量上，碧桂園品牌部負責人彼時對外宣佈，碧桂園有300多個項目，其中一半以上的項目佈局于三四線城市。

　　今年1月9日，碧桂園召開的媒體聯誼會上，碧桂園戰略發展部負責人林偉營對外表示，碧桂園將減持深耕三四線城市，打造剛需和改善性住房産品。

　　碧桂園之所以佈局三四線城市是因為篤信中國目前的城鎮化率才53%，甚至有些地域尚低於這個數據，在碧桂園看來，有著很大的發展空間。

　　碧桂園在一些公開表態中，期待在全國每個縣都建設碧桂園項目，甚至在一些鄉鎮也要有碧桂園項目。

　　碧桂園此前介紹，全國2000多個縣級市中，有600多個是公司沒有跟進的，其餘1400個縣市都將成為碧桂園的目標。

　　根據碧桂園2014年半年報顯示，當年上半年209個開發運營項目中，有166個均分佈于佛山、蕪湖以及湘潭等三四線城市。

　　同策諮詢研究部數據表明，今年10月底，三四線城市去化週期高達28.29個月，遠遠超出合理區間，存在較大降價壓力。

　　亞豪機構市場總監郭毅此前對媒體分析認為，三四線城市産業空心化、人口外流趨勢加之樓市供應規模過大，市場供過於求。

　　事實上，業內人士分析，受經濟下行影響，國內房地産市場寒流依然沒有走過，三四線城市房地産的風險日益陡增，碧桂園重倉三四線城市可能會帶來不少風險。

　　品質問題成碧桂園轉型隱憂

　　長江商報記者注意到，碧桂園主席楊國強在今年3月到香港參加業績發佈會表示，“我認為中國城鎮化進程遠未結束，帶來大量的住宅需求。”

　　事實上，碧桂園在一些對外表態中強調三四線城市的重要性，同時也審慎表示嘗試一二線城市，北上廣深成為碧桂園進城的目標城市。

　　尤其是在2015年後，碧桂園決定全面回歸一二線城市，藉以或可規避或分擔三四線城市項目的風險。

　　國家統計局近期一份統計數據佐證碧桂園回歸一二線城市的可行性：2015年，北京、上海、廣東1—10月份房地産的投資額均一直保持兩位數快速增長，其中上海投資增速明顯加快，同比增長20.3%。

　　11月21日，朗匯控股市場總監梅水雄受訪時告訴長江商報記者，碧桂園已經在全國形成自己的品牌影響力，再次進駐城市中心區和一二線城市具備先天優勢。

　　此外，他認為，碧桂園這種由城郊轉向城中心的步伐，可以解讀為戰略調整，藉以達到降低風險，提高項目競爭力，實現佈局，順應市場變化，改變之前在各個城市非中心地段的局面，實現中心區與非中心區項目全面覆蓋。

　　事實上，碧桂園早著手于在一線城市佈局。

　　今年4月29日，碧桂園拿下位於上海市嘉定區徐行鎮一塊面積超過6萬方的土地，成交價6億元，樓板價約8108元每平方米，這個一直深耕三四線城市和二線城市遠郊大盤的千億房企一改往日風範，這被業內人士視為意味深長——這是在嘗試未來轉型的方向。

　　其實，早在2014年，河北淶水碧桂園項目就開盤銷售，此處位於北京周邊，是窺視北京市場的一個重要窗口，其後碧桂園在2014年加單在北京區域的佈局，一次推出三個度假樓盤，這些資訊顯現出碧桂園並不滿足於剛需住宅産品，似乎在向養老、旅遊等地産嘗試。

　　不過，值得關注的是，碧桂園銷售壓力巨大，據媒體援引其2014年報報道，其位於滿洲裏建築面積高達159萬平方米的碧桂園項目，三年僅賣掉總量的1%。在廣東韶關和內蒙古興安盟等地，同樣面臨這樣的壓力。

　　隨著碧桂園庫存量加大，導致銷售放緩，資産負債數據會進一步惡化，其財務報表可能也不會那麼光鮮。

　　從財報上來看，碧桂園的盈利能力堪憂。2014年底，碧桂園的毛利率已連續兩年下滑，其中2012年至2014年毛利率分別為31.2%、27.7%和24.1%，凈利率分別為16%以上、13.6%和12.1%。

　　國泰君安 證券研報顯示，2015年，碧桂園凈利潤率會下降至10%。

　　此外，在全國三四線城市的實惠地價是碧桂園攻城略地的重要因素，2014年財報顯示，其土地均價每平米僅853元。

　　碧桂園一直認為，土地成本最高不超過售價的15%、地塊為凈地、一年內實現資金回籠，且歷來在各地亦是這般執行，但是，這樣的成本和回報率在一二線城市幾無可能。

　　梅水雄受訪時認為，當前房地産行業處於去化困難階段，地段對於項目操作成敗及難易起到決定作用，好地段項目風險相對較少，特別是碧桂園進軍一線城市過程中也應多做權衡。