□ 朱勝利

　　住宅改為經營性用房，在許多社區普遍存在。如何加強“住改商”管理，保障居民、經營者都享有合法權益，行政管理部門和小區物業服務企業還需進一步探索。

　　住宅“變”公司屢擾民

　　“住宅小區本是安靜和諧的居家之所，但自從一些公司搬進來後，許多外來人員進進出出，鬧鬨哄的，讓人擔心安全。”家住安徽合肥市百盛苑小區的汪奶奶説，他們小區最多時進駐近百家公司，經過物業清理，現在還剩不少。這些公司工作人員、顧客不僅佔用電梯、保潔等小區公共資源，還常常不遵守小區管理規定，給居民生活帶來許多困擾。

　　百盛苑小區17棟樓緊臨小區大門和肥西路，“住改商”比較集中。該樓一位不願透露姓名的居民抱怨，這些公司沒有小區門禁卡，常常利用地下停車庫進出口作為進出小區的通道，嚴重影響居民駕車進出車庫。有次，他開車出去，剛駛出車位拐彎，突然冒出來幾個孩子，雖然緊急剎住車，還是嚇出一身汗。細問之下，才知道這些孩子在樓上一家輔導學校上課，學校讓他們從地下車庫入口進小區。

　　在合肥部分小區發現，“住改商”現象非常普遍，小區住宅“變身”公司辦公室、美容會所、家庭旅館、商店超市，有的甚至變成飯店。“我家樓上是家汗蒸館，住在樓下，每天提心吊膽。”家住合肥市望江路某小區的楊晶説，樓上住戶擅自將住宅改裝成汗蒸館，使用大功率電器，給整棟樓造成用電安全隱患。

　　在合肥市合作化北路一小區臨街居民樓背面，單元門入口處有不少污水，樓道裏有股難聞氣味，二樓、三樓部分窗戶玻璃上還覆有油污。“都是一樓飯店造成的，晚上噪音大，太吵了。”該小區居民劉女士説，小區居民曾打電話到物業、社區、房管局等部門投訴，一直不了了之。

　　低成本是主因

　　“我們是一家網路公司，三五個人、幾臺電腦，平日也要求員工嚴格遵守小區物業管理規定，不會對左鄰右舍生活造成什麼不良影響。”百盛苑17棟樓一家公司負責人表示，他們公司在這裡辦公已經幾年，近期也沒有搬出去的打算。他説，相對於附近的寫字樓，小區的租金便宜很多，160多平方米套房，月租金只要2000多元。

　　“許多小微企業都願意租小區住宅房作辦公地點，環境好、成本低；許多業主也樂意把房子出租作為經營性用房。”合肥吉大房産仲介公司工作人員介紹，面積大的房屋，特別是複式樓出租作為經營性用房的很多。業主不僅能得到較高租金，還不用裝修，不用提供家庭生活設備，而且出租作為經營性用房的，租期較長。

　　百盛苑小區物業管理人員王先生説，小區原有許多公司，已經清理一部分，下一步還將繼續清理。得知有想在小區租房的公司，物業也盡力勸阻。

　　對物業一律禁止“住改商”的做法，部分居民並不贊同。他們表示，只要不損害鄰居利益，自己有權將自家房子作為經營性用房，或出租給公司。安徽廬家律師事務所律師許承斌表示，按《物權法》有關規定，業主只要不違反法律、法規以及管理規約，並徵得有利害關係的業主同意，就可以將住宅改為經營性用房。

　　“對於‘住改商’，禁或放，物業公司兩面為難，希望有關行政管理部門能出面給個説法。”合肥市望江路某小區物業工作人員陳女士説，目前，物業公司只有在接到居民對某個公司的投訴時，才會到府提醒投訴對象，平時基本不管。

　　有效監管難實施

　　小區“住改商”，應該怎麼管？合肥市房地産管理局有關工作人員介紹，“住改商”問題不歸小區物業管理，應由當地社區、街道管。然而，合肥市蜀山區稻香村街道社會事務科相關負責人表示，“住改商”問題應由房地産管理部門、工商部門管理，特別是工商部門在企業註冊時就應嚴格“把關”禁止。但蜀山區市場監督管理局登記許可服務科工作人員説，按有關規定，申請人出具物業公司證明（房産租賃登記備案），工商部門無權禁止登記。

　　從小區物業到房地産管理部門、到街道、到工商，“住改商”問題轉了一圈又回到小區物業，似乎成了一個無解的難題。“你要想在小區裏租房子開公司，就要和小區物業好好‘溝通’一下。”合肥市肥西路上一小區“住改商”業主對筆者説，該小區物業雖然説禁止“住改商”，但只要和物業搞好關係，再多交些物業費，就能把公司開在小區裏。

　　“行政主管部門對‘住改商’監管不到位，為少數小區物業從中牟利留下了暗門。”在合肥市從事房産租賃仲介多年的陳兵認為，“住改商”的實際控制權掌握在小區物業手上。出於自身利益，物業有時會讓不合規的“住改商”公司堂而皇之入駐，卻將合規的拒之門外。對“住改商”禁或放，相關行政管理部門必須有明確細緻的規定，並切實執行。

　　許承斌認為，《物權法》及最高法院對“住改商”的相關司法解釋只能約束法院的理解和適用，解決訴訟過程中的問題。現實生活中，考慮到司法訴訟成本，更多不經過訴訟的“住改商”糾紛需要相關行政職能部門直接解決。因此，職能部門還需進一步研究出臺相關規定，以適應監管需要，平衡各方利益，維護小區和諧。