■“365”民生物業雖説是關乎一樓一院的“小”事情，但卻映射著和諧社會建設的“大”民生，實現“365”民生物業全覆蓋，不僅意味著讓居民全年享受到物業服務，更包含著政府著力改善民生的措施和辦法。在採訪中，市房管局有關負責人介紹説，“365”民生物業是一個寓意雙關的概念，一方面指居民全年享受物業服務，同時每個數字都有各自內涵。據介紹，“365”民生物業全覆蓋中的“3”指三大資金來源保障，即“政府補助一部分、企業補貼一部分、業主自籌一部分”。

　　■除給予一定財政補貼外，還要給接管的物業企業稅收減免、連片承包、停車管理、便民亭配置等優惠政策，鼓勵企業依託現代物流、資訊技術開展以020為核心的多种經營。“如城關物業介入‘三不管’樓院整治後，享受了區級財政每月每平方米0.06元的資金補貼，還享有在物業小區安放便民服務亭及在有條件的街道實行單邊停車管理等優惠政策。”

　　■自願接管“三不管”樓院的管理面積達5萬平方米以上，並與街道、社區或業主簽訂5年以上期限物業服務合同的物業企業，將享受兩年內企業資質免檢，在參與物業項目投標時評標總分上浮10%的優惠政策。一家物業企業負責人表示，政府財政資金的補貼和扶持政策的出臺，不僅加快了物業全覆蓋的進程，也為物業服務企業的後續發展提供了強有力的資金保障和政策支援，這對物業企業尤其是大型品牌物企來説是一次難得的發展機遇。

　　物業管理與市民的生活息息相關，物業服務水準已成為人們選擇住宅時的重要考量標準。日前，我市出臺一系列推進物業精細化管理的文件，讓市民對現代化物業管理下的社區生活充滿期待，也為蘭州市的物業行業注入了“強心劑”，被喻為幕後英雄的物業管理伴隨著一系列文件的實施再度“熱”了起來。

　　“365”物業全覆蓋映射大民生

　　新年伊始，一個全新的名詞走上前臺，那就是“365”民生物業全覆蓋。為進一步提升城市形象和品位，構建和諧社區，優化居民生活環境，市房管局日前正式下發了《蘭州市“365”民生物業全覆蓋工作實施方案》，今後我市將按照“政府主導、市場運作、社會參與”的原則，以優化城市人居環境、切實改善民生為目標，堅持物業管理先行，採取政府購買服務的方式，著力實施、推進民生物業全覆蓋工作，到今年年底，全市所有“三不管”樓院將完成物業覆蓋，與此同時，分階段、分步驟實現全市“三不管”樓院基礎設施改造，全面消除物業管理盲點，實現近郊四區物業服務“365”天全覆蓋。

　　“365”民生物業雖説是關乎一樓一院的“小”事情，但卻映射著和諧社會建設的“大”民生，實現“365”民生物業全覆蓋，不僅意味著讓居民全年享受到物業服務，更包含著政府著力改善民生的措施和辦法。在採訪中，市房管局有關負責人介紹説，“365”民生物業是一個寓意雙關的概念，一方面指居民全年享受物業服務，同時每個數字都有各自內涵。據介紹，“365”民生物業全覆蓋中的“3”指三大資金來源保障，即“政府補助一部分、企業補貼一部分、業主自籌一部分”。

　　“6”指六大工作聯動機制，即市區政府聯合管理機制、市直部門聯動包抓機制、品牌企業介入聯營機制、動態量化監督考核機制、長效宣傳聯創機制、服務對象參與聯建機制。

　　“5”指物業覆蓋院落基本實現五化目標，即院落凈化、樓道亮化、小區綠化、氛圍文化、安保常態化。

　　市房管局物業處處長袁立銘介紹説，“開展‘365’民生物業全覆蓋，重點要抓好近郊四區‘三不管’樓院的物業覆蓋，確保居民享受基本的物業服務。”從這個意義上説，全力推進“365”民生物業全覆蓋，不僅關乎全市近500個“三不管”樓院居民的居住生活環境，也關係著文明城市創建和和諧蘭州建設。

　　在物業全覆蓋推進過程中，“三不管”樓院是重中之重。為全面摸清全市“三不管”樓院的整體情況，我市按照“無專業化物業企業管理、無建設主體單位管理、無業主委員會管理起的物業小區或單體分散的樓、幢、院”的“三不管”樓院排查標準，在近郊四區開展排查摸底，並對建立起詳細的臺賬：目前全市近郊四區共有495處“三不管”樓院，總建築面積345萬平方米，共涉及居民戶數49300余戶，居民135000余人。其中城關區294處，面積189.7萬平方米；七里河區共122處，面積119萬平方米；西固區51處，面積20.7萬平方米；安寧區28處，面積15.6萬平方米。

　　物企進駐老舊小區靚起來

　　從2013年起，市委、市政府著眼民生，以加快物業全覆蓋為契機，著力推進物業行業轉型升級，按照市上的統一部署，物業管理全覆蓋率先在城關進行試點，隨後將逐步向全市推廣。2014年，物業管理全覆蓋在城關區的8個街道全面啟動，由此拉開蘭州市物業管理全覆蓋的大幕。

　　城關區是城市發展的中心區，也是超負荷運作的老城區，區內集中著一大批舊式樓院和小區，這些年代久遠的住宅小區，因種種原因或成物業管理的盲區，或成“棄管”樓院，成為滋生糾紛、引發社會問題的“溫床”。在全市物業管理全覆蓋試點過程中，城關區以提升物業服務品質和“三不管”樓院綜合整治為重點，完善基層物業管理機制，分步對全區的老舊小區及“三不管”樓院進行綜合改

　　造，同時進入專業化物業管理，讓一批老舊小區“舊貌換新顏”。

　　作為物業全覆蓋試點的街道之一，五泉街道轄區位於老城區地帶，樓院大多建於上世紀八九十年代，房屋設計標準低，樓院配套設施不到位，供暖、供水、排水管網老化嚴重，缺乏有效的養護與維修。物業全覆蓋工作在街道試點後，通過業委會居民自治以及專業化物業公司入駐等形式，多處“三無”樓院有了貼心的管家，破舊的小區也變身為溫馨庭院。在二輕局的家屬院裏，乾淨、整潔的環境讓住戶感嘆不已，這個曾經為臟亂差所困擾的小區，如今變得異常乾淨整潔。該小區北臨五泉菜市場，南接五泉山公交樞紐站，每日車來車往，行人熙熙攘攘。因為環境太差，樓院年久失修，加之暖、氣、物業不配套，很多住戶想賣房子都賣不出去。居住在此的張先生告訴記者，物業入駐後短短一年多時間，這個樓院就變的炙手可熱，“以前搬出去的人陸續搬了回來，整個樓院裏的房屋出租金都漲了。”租戶王先生説，以前，這裡小套房子的租金也就五六百元左右，現在漲到近千元。

　　類似的例子不勝枚舉，物業管理全覆蓋讓社區環境變了樣，居民看在眼裏，喜在心裏。據了解，截至目前，城關區215.33萬平方米已初步引入專業化物業企業，實現了物業管理全覆蓋；全市物業管理覆蓋率達到70%。專業化物業企業進駐後，開展發衛生保潔、秩序維護、門衛執勤等物業服務，使過去臟、亂、差的樓院面貌煥然一新，得到了廣大居民群眾的廣泛認同，取得了良好的社會效應。

　　政策扶持帶來新機遇

　　據了解，為加快推進365民生物業全覆蓋，市上將成立專門的領導小組，並設立物業管理全覆蓋專項經費，按照政府補貼一部分、物業企業承擔一部分及業主自籌一部分的原則，由市財政每年設立1000萬元的“三不管”樓院物業管理補助資金，各區也將按照1：1的比例進行配套列支。同時，採取以獎代補的方式，由市財政每年設立2000萬元的“三不管”樓院改造資金。

　　“還將積極推行政府打包購買服務的制度，由近郊四區政府和市執法負責，以街道為單位，將街道轄區內“三不管”樓院和小街巷衛生保潔、停車管理、秩序維護整體打包，委託給專業化、實力強、信譽好的物

　　業企業進行管理服務。”市房管局局長敬國華表示。對積極接管“三不管”樓院的物業企業，由市區政府對接管企業給予一定的財政補貼，並給予企業相應的優惠政策，鼓勵物業企業開展多种經營以提升自身造血能力，積極開展便民延伸服務。

　　市房管局物業處袁立銘處長介紹説，除給予一定財政補貼外，還要給接管的物業企業稅收減免、連片承包、停車管理、便民亭配置等優惠政策，鼓勵企業依託現代物流、資訊技術開展以020為核心的多种經營。“如城關物業介入‘三不管’樓院整治後，享受了區級財政每月每平方米0.06元的資金補貼，還享有在物

　　業小區安放便民服務亭及在有條件的街道實行單邊停車管理等優惠政策。”袁立銘説。

　　記者採訪中了解到，自願接管“三不管”樓院的管理面積達5萬平方米以上，並與街道、社區或業主簽訂5年以上期限物業服務合同的物業企業，將享受兩年內企業資質免檢，在參與物業項目投標時評標總分上浮10%的優惠政策。一家物業企業負責人表示，政府財政資金的補貼和扶持政策的出臺，不僅加快了物業全覆蓋的進程，也為物業服務企業的後續發展提供了強有力的資金保障和政策支援，這對物業企業尤其是大型品牌物企來説是一次難得的發展機遇。

　　多重因素制約行業發展

　　近年來，我市著眼于培育健康的物業市場，進一步強化行業準入管理，在遵守國家有關規定的前提下，相繼出臺《蘭州市物業管理規定》、《蘭州市物業服務企業量化考核辦法》等一系列文件，在很大程度上促進了物業行業的健康發展。來自相關部門的統計顯示：截至2014年，全市物業企業數量達到673家，其中一級物業企業6家；二級物業企業36家，三級物業企業631家，物業託管面積達到6900萬平方米。

　　市民享受的物業服務與物業行業的整體發展密不可分，從1999年出現第一家物業企業至今，蘭州市的物業行業取得長足發展，但在發展過程中暴露出的問題同樣不容忽視。一是部分企業發展滯後，由於我市物業行業市場競爭機制和誠信機制不健全，部分企業不能按照《服務合同》提供質價相符的物業服務，存在收費項目與標準不公示、費用收支不透明等現象，引發展業主不滿。二是物業服務定價低、收繳率。物業管理行業屬於相對新興的服務行業，但卻是一個微利行業，近年來物業管理成本在不斷增加，而服務收費卻沒有隨著各項成本的增加而增加，直接後果就是服務品質的下降，為了減少虧損，企業將虧損轉嫁給業主及房屋使用人，造成許多小區業主、業主委員會與物業服務企業糾紛不斷，形成惡性迴圈，因此亟待建立質價相符的物業管理定價機制。三是物業企業發展環境較差，按照《物業管理條例》規定，在物業管理區域內，因供水、供電、供氣、供暖等設備出現問題導致的物業企業代人履職、代人受過現場非常普遍。

　　一些從業人士分析指出，從業人員素質偏低，服務意識不強，企業發展良莠不齊，粗放管理等等，也是制約行業發展的絆腳石。多重因素的影響，加上企業自身的問題，導致物業行業整體上只能維持微利的經營現狀。為促進物業行業的健康有序發展，我市出以重拳，依據相關規定對22家物業企業予以黃牌警告，對1家物業企業予以資質降級，對22家物業企業做出吊銷企業資質處理。“這是近年來我市首次大規模集中處理物業企業，旨在通過嚴懲‘不合格’的物業企業，進一步規範物業管理服務行為，提高全市物業行業的準入門檻。”市房管局工作人員説。毫無疑問，隨著業主需求的日趨多元，作為一個勞動密集型行業，物業行業的轉型升級已迫在眉睫。

　　探索組團發展加快轉型升級

　　隨著經濟社會的快速發展，市民生活水準和住房條件不斷改善，人們對居住環境、社區秩序的要求越來越高，希望擁有更加安全、更加舒適的生活環境，希望得到更加規範、更加有效的物業服務。記者從市房管局了解到，今年，我市將著力推進以四有為目標的居民小區物業精細化管理，積極探索出臺具體措施，引導扶持企業組團發展，促進物業行業通過優勝劣汰向現代服務業轉變。

　　“通過開展專項活動，進一步轉變物業企業的發展思路，推進物業行業的轉型升級，努力提高行業的技術密集度和資源整合度，培育一批政府認可、業主滿意、服務優育良、誠實守信的物業企業，打造一批優秀示範項目，進而帶動全市物業行業發展整體上臺階。”袁立銘説。同時，加快培育龍頭企業，貫徹落實各項扶持政策，引導和鼓勵企業樹立品牌意識和創新意識，全力推動物業企業從勞動密集型向知識密集型轉變。

　　另一方面，以“物業服務規範年”活動為載體，按照物業先行的原則，採取政府買服務的方式，積極為“三不管”樓院引入專業化物業企業，實現市區495處、370萬平方米“三不管”樓院物業管理全覆蓋，實現全市實施物業管理的住宅小區的物業服務合同簽訂率達到100%。

　　為適應住宅小區的文明發展需要，物業管理必須從傳統走向現代，物業管理行業要走出困境，還要千方百計根據業主的需求增加特別服務項目。

　　蘭州大學法學院博士李小春在接受記者採訪時説，物業管理行業是具有一定公益性的服務行業，且在城市管理中發揮著重要的作用，但行業的發展需要政府提供強有力的政策支援，特別是稅收、價格等方面的政策扶持，方能改變全行業保本微利的狀態，促進行業健康發展。“從這個意義上説，蘭州市推進365民生物業全覆蓋無疑給物業行業提供了發展良機，而政府給予的相應政策扶持，將在很大程度上推動物業行業加速‘突圍’。”李小春説。

　　記者張萬宏