【導讀】新物業突然“空降”天津河北區三和小區，一入駐小區就立起門禁系統，向業主收取停車費。入住小區十幾年，從未有人收過停車費，新物業一開口就説每月80元，引發業主不滿。記者調查發現，小區新物業是受街道辦委派入駐小區，停車費收多少由物業説了算，業主對此毫不知情。《天天315》本期聚焦：停車費收多少應該由誰説了算？

　　央廣網財經北京1月27日消息 據經濟之聲《天天315》報道，天津市河北區三和小區的多位業主給我們節目組打來投訴電話，説今年1月初，突然有新物業進駐三和小區，物業一入駐就立起車輛門禁系統，向業主收取停車費，一開口就要按每月80元收取停車費，這一做法引起小區業主們的強烈不滿。

　　業主王先生告訴記者，他是在2002入住小區，入住小區十幾年來，從沒有人收過停車費。

　　王先生：現在新來這物業劃個地方就要錢，劃個車位框子它都收錢，原來所有小區業主來之後就隨便的停就行，也沒有固定車位，自打我們住進來之後，有12、13年了吧，我們始終沒交過錢，現在它跟你按固定車位，都給你劃上號，你選號，你選完號之後這是你的號了，然後它就找你一個月收取80塊錢，收費不合理。

　　記者：具體怎麼收？是每個月80是嗎？

　　王先生：每個月80，一交就得交半年的或者交一年的，一年是960，我們交半年的，一般人都交半年的，現在外邊騙子太多，主要怕把錢收完卷就走了。

　　王先生説，最近一段時間，三和小區附近的幾個小區，也都突然冒出一些人在“圈地”收費。

　　王先生：現在有幾個小區在這樣辦了現在，我們三和小區離我們不遠有一個小區，特別特別老的小區，也是劃上畫，門口弄到府衛，地上立上那個桿也收費了，都是去年底。

　　記者：都是同一個物業公司在收費嗎？

　　王先生：不知道。

　　突然“空降”的新物業，劃個車位就收錢。這些新物業從哪來？“圈地”收費經誰允許？業主們對此毫不知情。

　　記者調查採訪發現，天津三和小區的新物業公司名為“天津市港灣物業管理有限公司三和分公司”，他們是受天津市河北區建昌道街道辦委派入駐小區的，這家新物業公司也是由街道辦選定，和街道辦簽訂協議，對於新物業收取停車費一事，街道辦也都知情。

　　天津市河北區建昌道街道辦工作人員介紹，舊樓改造以後為了進行長效管理，他們受天津市河北區民政局委託選定物業公司，並讓相關物業管理單位進駐小區，讓物業與施工方共同對社區環境進行改造。

　　工作人員：舊樓改造以後為了進行長效管理，市區也下過相關文件，就是97號文件，就是説各個舊樓改造小區准許進行準物業管理公司進行物業管理，所以説市區政府包括咱們街辦事處經過優中選優，選了這麼幾家，其中有這家，就是入住各小區，進入準物業管理。

　　記者：停車費價格是誰定的？

　　工作人員：停車費的價格是物業公司，經過與其他的區其他的街，一些包括商品房在內，包括舊樓改造以後的小區在內，經過對比，不是説光價格對比，還有服務對比，出來的這麼一個。

　　記者：那就是這個價格是物業公司定的？

　　工作人員：對，物業公司定的。

　　記者：然後報給街道辦物業管理辦？

　　工作人員：對，然後在區裏邊都有備案，不可能説隨便在一個小區裏邊幹什麼活，咱們街裏邊執法部門也好哪都不管，那不可能。

　　這樣看來，對業主來説，新物業入駐小區應該是一件好事，但是業主們説，三和小區是商品房小區，業主們住了十幾年，和附近二三十年的老舊小區不同，而且近期也沒有施工單位對小區內樓房和設施進行改造。只是發現新物業突然進駐小區，入駐小區後做的第一件事，就是立起門禁系統收停車費，而且每月要收80元，也沒向業主解釋，為何收80元。業主們説，三和小區新物業沒有入駐前有物業公司而且停車不收費，小區車輛停放也很有序，居民之間沒有因為停車問題發生過糾紛，因此業主們很迷惑，物業公司入駐小區真的是為改造社區環境嗎？空降”物業“圈地”收費的做法是否合法合規？這筆停車費，業主到底該不該交？

　　天津市河北區建昌道街道辦工作人員認為物業的做法合理合規。

　　工作人員：他這個是舊樓管理以後的小區，它不是商品房的那種小區，它也沒有業主委員會，你要讓業主定，業主恨不得不收錢，那這小區肯定永遠管不了。

　　記者：就是説你們認為這樣收是合理的是吧？

　　工作人員：他們這個也是經過對比而來的，雖然説這個沒有一個明確的就是説收80塊錢怎麼來的，但是據咱們工作人員了解，而且物業公司人員了解，包括很多老百姓了解也都知道這個事，你看外邊比如説60塊錢，它只能讓你回來有個停車的地方，一到80塊錢就它就牽扯有照明瞭，再一到100塊錢甚至120塊錢有監管人員和攝像頭管理了，你説這個80塊錢，現在這一套我説的這一堆它都在這裡邊，所以説都基本上都是這個價格。

　　記者以業主的身份撥通了天津市物價局的諮詢電話，工作人員解答，物業如果收的是佔地費，那麼收多少不應該由物業説了算，物業應該先和業主協商，大部分業主同意後，再收費。

　　物價局：停車收費現在我們天津已經沒有標準了，由業主委員定，佔地費。

　　記者：但是這個是老小區，它沒有業主委員會。

　　物價局：沒有業主委員會誰定的價呢？物業是誰請來的，居委會請來的還是街道請來的？

　　記者：現在這家物業公司是街道辦請來的。

　　物價局：那就找街道辦，問街道辦，物業條例出來以後，因為這個設施算所有業主所有。現在不像過去嚴格來講叫停車費這個概念，過去停車費理論上也是包括兩項內容，一個叫佔地費，一個叫存車管理費，現在物價叫佔地費歸全體業主所有，如果業主對車有特殊需求，它對你的車進行管理幹嗎的另收，那是跟車主協商，80塊錢如果作為管理費，那就説我的車停這不用你管，那你就可以不收，或者你收20塊管理費，這20塊錢是進物業公司的收入的，如果説佔這地方錢，那物業公司説了不算。

　　記者：誰説了算？

　　物價局：業主説了算，小區停這地方應該停多少錢，有車主和無車主之間的博弈和協商，國家法律就這麼規定物業條例運作的，全體業主説了算。

　　物業收的是什麼費用？是佔地費還是存車管理費？停車費收80元，有沒有和業主協商過？天津市港灣物業管理有限公司三和分公司一位經理對記者的問題避而不答，他反覆強調，他們進行的是準物業服務，不是普通的物業服務，如果沒有政府補貼，不收停車費，他們不會入駐三和小區提供服務。

　　經理：這三和社區現在屬於是天津市政府舊樓提升改造項目，它現在是第一它這個小區沒有成立業委會，我們也是受政府，就是河北區物業辦公室指派我們來，我們具有二級資質正規企業，到現在為止如果政府每平米有1毛2分錢的政府補貼，如果沒有這個補貼，就我們作為企業我們是要有利潤的，我們也不願意進來，你們這個小區咱不收取物業費，只收取每戶一個月15塊錢的，我們叫清保服務費，如果説沒有車位這塊的話，沒有這塊我們企業是虧本的，我們也是受政府相關部門委派進來的，很多居民也沒通過我們業委會同意，問題是它這沒有業委會，如果有業委會我們就不受政府委派了，如果有業務會的話我們也不可能進咱三和小區，進行這種準物業服務，我們還不是説進行物業服務。

　　記者：它準物業服務和物業服務有什麼區別呢？

　　經理：準物業服務是享受政府補貼的，而且是按平米收費，準物業服務只是每戶只收15塊錢，包括原來的垃圾停運費也給免除了，我們現在負責的就是樓梯的踏布、樓道的玻璃，樓門的照明用電，還有樓宇門的電，劃分幾個清掃公共部位的維護及機械的擦試，這個對於我們來講，如果沒有政府補貼我們是虧本的。

　　記者：就停車費的這個定價，這個是參考哪個價格定的呢？

　　經理：這個屬於政府指導價，我們遵照這個政府指導價，這個也是物業辦通過的大夥的商量與協調是同意的。

　　記者：這個價格是你們給出的是嗎？你們給物業辦，然後辦這邊同意，同意之後你們按這個來收費是嗎？

　　經理：沒錯，是這樣的。

　　“空降”物業“圈地”收費的做法是否合法合規？這筆停車費，業主到底該不該交呢？

　　經濟之聲特約評論員、北京市匯佳律師事務所主任律師邱寶昌，北京潮陽律師事務所律師裘葉，對相關問題進行解讀。

　　邱寶昌表示，業主的企業的入住合規性可能有質疑，按照物業管理條例規定，沒有成立業主委員會的小區，它的物業由前期物業，前期物業應該由開發企業通過招投標來選評，就是通過業主委員會來選評。但是小區如果沒有成立業主委員會應該由前期開發商來選聘物業，所以這個物業公司的選聘是誰選聘的這個可能不太清楚。第二是不是小區停車費應該收費，業主如果接受了普遍服務之外的這種額外的服務，交費也是合理的，也應當交費。但是這個交費交給誰實際，怎麼去協商，費交給誰，交了費用以後怎麼去運用，所有權交了費的權利歸誰，是歸物業公司還是歸全體業主，這是大家爭議的一個焦點。

　　裘葉指出，首先對於佔用業主公用道路或其他場地用於停放汽車的車費定型應該是業主共有，這是關於物權法當中對此有明確的規定，也就是説這個車位是業主共同共有的，小區裏的業主都有權利可以停。但是問題是往往地面的停車，車位是不夠用的，怎麼樣管理起來，這個時候物業公司可能收取相應停車管理費。這個案件當中物價部門的人説的很明白，一般所謂停車費其實是兩部分，一部分叫佔地費，一部分是叫管理費。佔地費大家都可以理解的，因為佔用的是小區業主共有的道路，所以説這個費用的收益應該歸全體業主所有，因為物業公司對這一塊進行了相應的管理，所以它收取相應的管理費這是可以的。對於法律上對於佔有業主公用的道路或者停車場停車位，性質是屬於業主共有，但是對於這個物業公司進行相應的管理，所以它是可以收取管理費的。

　　邱寶昌認為，遇到這種糾紛可以向物業管理的小區專門有建委成立的對物業管理監管部門可以去表達訴求，如果這種收費沒有合法依據，比如出現亂收費，現在小區裏邊的基本的商品房的放開了，所以價格合理。如果沒有經過協商，事前沒有約定，它這種收費既沒有法律規定，又沒有合同的約定，就是有一種不充分，沒有依據可以不交。但是不交的話會出現一些問題，通過其他的就會爆發一些衝突。從法律途徑來説，如果沒有法律的規定有交款的義務或者有合同約定沒有交付的義務，收費理由不充分，但是這要看你的前期物業當中，在入住之前簽訂的物業公約當中，如果有這種交費的這種約定，業主還應當去交費，但是對費用的多少可以去協商，可以去表達訴求。