□ 劉金輝

　　電梯內、綠地旁、樓頂上……在居民小區公共區域，廣告隨處可見。

　　這些廣告的不菲收益，作為業主的你拿到了嗎？

　　一方面，國家相關法規明確：對這些位於公共區域的廣告收益，應歸全體業主所有；另一方面，實際收益卻多被物業公司收入囊中。調查發現，執法主體不明確、業主委員會難組建成為釀成這種苦果和糊塗賬的主要病因。

　　廣告收益是本糊塗賬

　　在鄭州市區北部金盃路與銀河路交叉口的金藍灣小區，大門內兩側的燈箱廣告格外引人注目，一個燈箱廣告的LED屏上在迴圈播放著廣告。走進門洞裏，兩個電梯之間的顯示屏在播放廣告，電梯門上、電梯裏粘貼或挂著廣告框……僅從大門到樓梯，就有6處廣告位。

　　該小區業主梁女士説，雖然對這麼多廣告有時也比較反感，但已經習以為常了。“很少考慮這些廣告收益分配的問題，小區物業也沒説過這事，應該由物業和業主共同分配這些收益。”

　　梁女士認為，小區應該把這些收益公佈出來，讓業主們看看都用在哪了。

　　筆者來到該小區的物業管理處，剛好碰到一位來續約的廣告商。他告訴筆者，他開的是個小公司，主要做電梯門上的貼紙廣告，一個電梯門一個廣告，每個電梯承包價300元一年。據他了解，電梯裏面的廣告位貴一些，一部電梯一年的承包費從1000元到3000元不等，這得看小區的位置和檔次。

　　筆者粗略算了一下，這個小區有12棟樓，大概有70多部電梯，一年僅電梯門和電梯內的廣告，按最低價算約能收入9萬多元。再加上顯示屏和燈箱廣告，一年最低能收入十幾萬元甚至更多。

　　該小區物業管理處李經理表示，這些廣告有些是公益的，收入很少，用於小區內的維護、修理等費用，只是並未公示。

　　調查多個小區發現，小區內有燈箱廣告和電梯廣告是普遍現象，大多數小區的廣告都是物業公司賣給了廣告商，而收益卻很少向業主公佈，業主們也大多不知道這些收益用在了哪。

　　法規條文成一紙空文

　　根據國務院2007年10月頒布的《物業管理條例》第55條規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　鄭州市房管局物業管理處處長程建穎説，國家的相關法規已經很明確了，開發商或物業公司要想在小區、電梯、樓頂等公共區域安裝廣告設備必須經過業主們的同意，除去合理成本的收益可以用於專項維修基金，但必須有證據證明確實用於該項目，或者由業主大會決定。

　　河南財經政法大學教授楊紅梅説，按照《物權法》的相關規定，“建築區劃內的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有”，所以收益分配權掌握在業主手裏。

　　但採訪中發現，多數物業公司設立廣告設施並未徵得業主們的同意，對收益的分配大多避而不談。

　　維護權益先主張權利

　　調查發現，之所以業主的權益得不到維護，一方面是大多數小區沒有成立業主委員會，召開業主大會很困難，另一方面是執法主體不明確。

　　程建穎説，目前鄭州市有業主委員會的小區大概有400多個，僅佔1/10，大多數小區沒有業主委員會，所以個別業主很難去主張自己的權益。

　　“現在的小區居民大多相互不認識，個人公信力很難得到認可，很難組織業主大會，進而選出業主委員會，而大多數業主也只是考慮物業服務是否到位，很少有人去考慮小區廣告收益問題。”程建穎説。

　　“我們只是對物業公司的服務品質和承諾承擔監管責任，小區廣告這一塊兒的執法權並不在房管局，具體是工商局還是別的部門，相關法規沒有明確規定。”程建穎説，“我們接到投訴，也只是去協調一下，但沒執法權。”

　　楊紅梅説，如果業主通過打官司來維護自己的合法權益的話，這個成本太高了，所以還是政府應當明確執法權，加大執法的力度，規範物業公司的相關行為，維護廣大業主的權益。

　　據了解，已有一些較大較規範的物業公司做出了一些探索和示範，即使沒有業主委員會，也對廣告收益實行單獨記賬，每年主動進行公示，花了多少錢，用在了哪，剩餘的如何分配等很明晰，贏得了業主們的好評。