□ 本報記者 曾祥素

　　編者按

　　近年來，房産市場高潮疊起，上演多少人間悲喜劇。不管是剛需的、投資的，還是炒房的，對當事人來説，不論買房還是賣房，都不是小事兒，都需要慎之又慎，小心又小心。然而，不管事前多麼小心，自以為考慮得多麼週全，也總免不了有意外的時候，出現一些意想不到的問題和煩惱。

　　近日記者收集到的法院最近宣判的3起房屋買賣糾紛案，就屬於意想不到之列。

　　買房近十年 無奈難過戶

　　陳女士在10年前從張先生處購買了一套央産房，雙方約定等待政策允許時辦理産權過戶手續。但在央産房相關政策出臺後，張先生卻遲遲不配合辦理過戶，陳女士訴至法院，要求其履行過戶義務。

　　法庭上，張先生辯稱，其與陳女士的確簽訂了房屋買賣合同，但由於該房屋性質是標準價，原産權單位享有部分産權，其並非完全産權人，故其認為房屋買賣合同應當屬於無權處分而應為無效。為此，張先生提起了反訴，要求確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效。

　　北京市海澱區法院在審理中查明，1994年，張先生從單位以房改房的方式購買了一套央産房。次年，張先生取得了該房屋的房産證，上面註明為“優海字第XX號”。2004年，陳女士與張先生就該房屋簽訂了房屋買賣合同，並約定待國家政策允許就辦理過戶手續。合同簽訂後，陳女士依約支付了全部購房款。但至今雙方未能就涉訴房屋辦理産權變更手續。經查，原産權單位就該房屋享有6%的産權。購房職工如欲將該房屋上市交易，需將原産權單位享有的産權購入，並將房屋性質變更為成本價。至今，張先生未向原産權單位提出購買單位産權的申請，亦未進行相應的産權性質變更。

　　法院認為涉訴房屋的産權性質現仍為標準價，因未變更為成本價性質而暫不具備上市交易及過戶條件，故無法辦理産權過戶手續。由於張先生可以通過向原産權單位提出申請、購入單位所持有的産權份額，從而使涉訴房屋具備上市交易條件，故該房屋不屬於法律、行政法規禁止轉讓的房屋，相應的，該房屋買賣合同不能因此而被認定為無效。綜上，法院近日判決駁回了原告的訴訟請求和被告的反訴請求。

　　【法院觀點】為避免交易風險和不必要的經濟損失，在訂立房屋買賣合同前，當事人應充分了解房屋産權性質，並了解相關交易政策。該法官介紹，房屋的産權性質在房産證上有所體現。例如，本案中，“優海字第XX號”即表明該房屋性質係標準價。如果當事人對此無法識別，建議持房産證複印件諮詢相關房屋交易部門（包括各區縣房管所、央産房交易辦公室）或原産權單位。對於房改房的上市交易問題，建設部已于1999年8月13日頒布實施了《關於進一步推進現有公有住房改革的通知》【建住房（1999）第209號】，其中，第7條明確規定：“對職工已按標準價購買的住房，要鼓勵職工在自願的基礎上按成本價補足房價款及利息。職工按成本價補足房價款及利息後，住房産權歸職工個人所有”。

　　賣房後拒遷出戶口 買方訴求違約金

　　盛先生夫妻在購買房屋時，與原房主王女士母女約定轉移房産後應遷移房屋上的戶籍關係，不料王女士母女卻沒有按約履行。盛先生夫婦遂訴至法院，要求王女士母女支付50余萬元違約金。近日，北京市昌平區法院一審判決支援了盛先生夫妻的部分訴訟請求。

　　2009年6月，盛先生夫婦購買了王女士母女位於昌平區北七家鎮某小區內的房屋一套，約定房屋價格為85萬元。同時，還約定，王女士母女應在房屋所有權轉移之日起30日內，遷出原有房屋上的戶口，否則應支付相應的違約金。

　　被告王女士母女辯稱，她們的戶口無法遷出屬於不可抗力，並非被告自身原因導致，應當全部免除被告責任。買賣合同第三款明確約定，如因出賣人自身原因未將本房屋戶口遷出的，應按約支付違約金。但被告並不是出於自身原因不願將戶口遷出，而是受戶籍政策的限制才無法遷出戶口，被告對此事也非常無奈，但其主觀上並沒有違約的故意。根據合同約定的免責款，被告不應當支付違約金。

　　【法院觀點】原、被告簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、《補充協議》係雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，應屬合法有效。合同簽訂後，雙方應當遵循誠實信用的原則，全面履行合同約定的義務。現原告已經支付全部購房款，涉案房屋亦已過戶完畢，被告應當按照合同的約定，辦理戶口遷出手續。二被告未按合同約定遷移戶口，係自身原因造成，同時考慮到原告提供的證據不足以證明其損失的大小，因此對於已經發生的違約金的數額，法院酌情予以確定。對判決生效後到戶口實際遷出日止尚未發生的違約金，法院酌情調低違約金標準。被告稱其無法遷移戶口屬不可抗力，依據不足，法院無法採信。最終，法院判決被告支付原告違約金2萬元，並應于判決生效之日起將戶口從涉案房屋遷出，否則應按每日100元的標準向原告繼續支付違約金。

　　購房8年方知層高“縮水” 起訴開發商獲賠償

　　2003年王女士以300多萬元的價格購買了一套北京建外SOHO的房屋。2011年，因其他業主訴訟才得知，自己的房屋層高“縮水”，王女士遂將開發商訴至法院索賠。近日，北京市朝陽區法院認定開發商違約，案件未超過訴訟時效，判決開發商賠償王女士22.77萬元。

　　王女士稱，其購買的房屋用途為商業，合同約定房屋層高3.5米、建築面積177.18平方米。購房8年後，其得知其他業主因層高“縮水”將開發商訴至法院，2011年11月，法院作出終審判決，確定建外SOHO三層裙樓層高短缺，至此其才得知房屋層高“縮水”一事。

　　被告開發商則主張，涉案商品房依法完成竣工備案，符合國家規定的交房條件，不存在瑕疵。層高不是交房條件，王女士以層高不夠要求賠償損失沒有法律和合同依據。另外，王女士在涉案商品房中已經居住近10年，如果房屋層高不夠，其早就知道或者應當知道，故現在起訴已經超過了訴訟時效和買賣合同的異議期間。

　　案件審理中，因房屋層高是否符合合同約定存在爭議，法院委託專業測繪機構進行了鑒定，經鑒定，涉案房屋層高為3.33米。另外法院查明，王女士所稱其他業主因相同事由起訴一案，于2011年10月作出終審判決。

　　【法院觀點】王女士與開發商所簽《商品房買賣合同》中明確約定了房屋的層高，開發商有義務向王女士交付符合合同約定層高的房屋。經鑒定，涉案房屋層高低於合同約定，致房屋可使用空間減少，可利用高度降低，使用環境變差，損害了王女士的利益，開發商應承擔賠償責任。

　　同時，法院在判決中指出，房屋層高測繪屬於專業事項，層高不符合合同約定對於普通購房人屬於隱蔽瑕疵；王女士稱其在他人與開發7商之間訴訟的判決書中得知自己所購房屋層高不符合合同約定一事，法院對其陳述予以採信；訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起算，故王女士提起本案訴訟未超過訴訟時效。另外，出賣人知道或者應當知道提供的標的物不符合約定的，買受人不受法律規定的通知時間的限制。法院認為，被告作為開發商，其自始即應知道涉案房屋層高不符合合同約定一事，故對於開發商提出的品質異議期間的抗辯不予採納。

　　最終，法院綜合考慮房屋價款、房屋面積、層高減少程度、層高減少對房屋使用的影響程度等因素，確定了具體的賠償數額，判令開發商賠償王女士22.77萬元。