聚焦中央經濟工作會議：樓市調控“一城一策”議題值得期待

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　　中國網財經12月8日訊(記者 郭新)本月下旬，中央經濟工作會議將召開，如何為2017年經濟工作定調或是本次會議重點。去年的中央經濟工作會議以前所未有的篇幅對房地産去庫存進行了論述，而一年過後，樓市去庫存已經取得初步成效，與此同時一些一二線城市房價出現大漲，今年會不會繼續聚焦房地産？針對樓市是否會出新的指導方針？這些都備受關注。

　　回顧：三年來首提房地産 去庫存成去年工作會議重點

　　2013年和2014年的中央經濟工作會議皆沒有提及房地産，只是提及穩增長調結構惠民生等與房地産業緊密相關的字眼。2015年的中央經濟工作會議明確提出要 “化解房地産庫存”，房地産去庫存成為2016年五大主要任務之一，這也是三年來中央經濟工作會議首提房地産。

　　2015年中央經濟工作會議要求：要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化， 擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地産市場。

　　同時，會議要求要將農民工落戶轉化為新增住房需求，明確提出要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。

　　針對住房租賃市場，會議明確要求要深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租並舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

　　在市場方面，則鼓勵房地産開發企業順應市場規律調整行銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地産業兼併重組，提高産業集中度，取消過時的限制性措施。

　　現狀：一二線城市暴漲後市場分化加劇

　　2015年中央經濟工作會議之後，房地産去庫存穩定推進，與此同時一些地方的房價也出現了上漲的態勢。2016年3月份，春節過後一線城市樓市開始整體爆發；隨後，樓市“四小龍”廈門、南京、合肥、蘇州輪番領漲；進入4月份，全國樓市漸有復蘇的趨勢；5、6月份，樓市又呈現出了高位回調的態勢。

　　分城來看，今年上半年，相對於三線城市，一二線城市的表現引人注目。數據顯示，今年上半年國內一線城市住宅房價累計上漲12.79%，漲幅較去年同期擴大7.62個百分點；而二線城市累計上漲5.33%，三線城市累計上漲僅4.27%。

　　不同於一二線城市的火爆，三四線城市樓市表現不盡如人意，房價還有進一步下跌趨勢，面臨的主要任務還是去庫存。

　　而在去庫存上，一二三線城市表現也是不盡相同：據易居研究院數據，截至2016年10月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為2631萬平方米、1.7億平方米和4088萬平方米，環比增幅分別為-6.4%、-1.0%和0.3%，同比增幅分別為-28.1%、-9.0%和-3.6%。

　　一線城市自5月份以來，庫存呈現出環比和同比雙下滑的態勢。二線城市10月份新增供應量為1861萬平方米，低於9月份2179萬平方米的水準。庫存均保持了環比和同比下跌的態勢。三線城市10月份新增供應量為395萬平方米，而新增成交量為382萬平方米，這使得庫存出現了上升。總體上看，三線城市的去庫存效果明顯改善，後續仍需繼續積極去庫存。

　　展望：一城一策是否會提上議題

　　2016年，針對部分城市房價上漲的的情況，樓市調控先後出現三波高潮：十一黃金周前後20多個城市出臺限購限貸政策；一行三會先後出臺措施，規範銀行理財、保險投資等資金介入房地産；11月10日開始，上海、天津等城市再次出臺調控措施。

　　究竟如何既去庫存，又不讓房價飆升呢？未來在房地産調控上，因地施策，一城一策或將成為主要方式。

　　發改委之前表示，下半年，針對市場分化的情況，應更加注重分類施策、因城施策，促進市場平穩發展。對一線及部分二線城市，要密切關注其庫存下降情況，加大住房供應，合理引導住房消費，防止房價持續過快上漲。對三、四線等商品房庫存較大的城市，要根據當地市場情況，積極採取有效措施，化解房地産庫存。即將召開的中央經濟工作會議是否會再次對房地産做出部署，是否會將一城一策方針提上議題值得關注。