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前世故事:中國10大爛尾樓傳奇
中國網 | 時間:2005 年11 月21 日 | 文章來源:勞動報

每個樓盤背後都有一段歷史,或喜或悲,如同人生對於房地産這個只屬於富人“玩”的遊戲,人們的關注大多集中在遊戲的勝利者,“成王敗寇”現象沒有例外地貫穿在地産名利場上。

然而,有成功者必有失意者。在看慣了一系列成功樓盤的故事之後,我們不妨去尋訪曾經失意的樓盤———也就是俗稱的爛尾樓,感受一下它們的前世今生,看它們在今日的命運如何,也算是完成一次社會學意義上的樓市探討。

有人認為,最美好的故事應該是悲劇氣氛開頭,喜劇結局收尾。而最悽慘的故事是什麼?我想,應該是:悲劇的開頭你來承受,而喜劇的結局是別人來享受———如同辛亥革命的勝利果實被袁世凱篡奪一般。攤上這樣遭遇的樓盤肯定讓當事人非常鬱悶,這裡,最經典的莫過於鄧智仁鄧大伯的故事:

鄧大伯含辛茹苦撫養的“孩子”———玫瑰園,從小就百病纏身,弄得鄧大伯精疲力盡,終於心灰意冷,把孩子白送了出去。經過一段波折,最後山東梁希森把“孩子”抱回家。結果奇跡出現了,梁希森竟然妙手回春,玫瑰園重新煥發了光彩,從著名的爛尾樓一躍成為京城高檔別墅的代名詞。你説為他人做嫁衣的鄧大伯委屈不委屈?

有資深行銷專家指出:一個爛尾盤能否翻身,需要三個條件。一是該項目基本市場條件評估;二是資金及債務狀況;三是操盤手的水準,其中最關鍵的因素是其決心大小。看來梁希森滿足了這幾個條件了。

由此,我們引出一個話題:就是樓市在10多年曆程中出現過不少爛尾樓,它們的現狀怎麼樣?能翻身嗎?有什麼奇聞逸事嗎?

這些都是很有意思也很有娛樂快感的事情。因而我們決定“尋訪”國內樓市風雲裏曾經“涌現”出的十大失意爛尾樓,用我們娛樂化的視角,整理它們前世今生的故事,蒐集它們是是非非的經歷,並加以點評,讓更多的讀者了解被塵封已久的“樓事”。

其實,這些被我們關注著的爛尾樓,當初都是樓市裏命運不幸的“失意者”,但事隔多年,它們現在的景況又有著很大的不同。玫瑰園、和喬麗晶等樓盤已經成為京城高檔樓盤,中宇大廈依舊悵惘在風雨飄零中,而森豪公寓則因為捲入涉及金額達6億多元的虛假銀行按揭案件而名聲大震……

看來幸福的樓盤都是相似的,悲傷的樓盤各有各的不同。

10、巨人大廈:最“頭腦發熱”的爛尾樓

傳奇色彩:★★★★★

前世故事:

在上海環球金融中心成為爛尾樓之前,中國最著名的爛尾樓就是珠海的巨人大廈,它的著名之處在於拖垮了史玉柱領導下的巨人集團。

1994年,處於事業巔峰的史玉柱決定建造巨人大廈。當時巨人集團的資産規模已經超過億元,其中流動資金數百萬元。最初的計劃是造18層公司自用的樓,並沒有涉足房地産的計劃,但後來設計更改為造70層的樓。

1996年,巨人大廈資金告急,史玉柱把保健品方面的全部資金都調往巨人大廈,而保健品業務則由於“失血”過多,幾乎被拖垮了。但直到1997年,巨人大廈還是沒能按期完工,已購樓花者天天到府催要退款,媒體也用地毯式的方法報道巨人財務危機。接下去沒多久,只建到地面三層的巨人大廈停工,史玉柱也“人間蒸發”。

後來,復出的史玉柱在接受採訪時回憶,當時建巨人大廈的行為“哪兒像是辦企業的人做的?更像是幼兒園一群人在那裏拍板。”

今生故事:

據説2000年左右有神秘人接手,但巨人大廈現在似乎還在原地“爛尾”。

拍案驚奇:

據當年的媒體報道,1994年底左右,一位領導到“巨人”視察。當他被引到巨人大廈工地參觀時,“四週顧盼、興致高漲”(當時某媒體語)地對史玉柱説:“這座樓的位置很好,為什麼不蓋得更高一點?”就是這句話,讓巨人大廈不斷加高,從18層到38層,接著又分別經歷54層、64層、70層的設計變更,設計投資從2億增加到12億。

點評:頭腦發熱之下,真是“人有多大膽,樓有多高層”。

9、中誠廣場:廣州第一爛尾樓

傳奇色彩:★★★

前世故事:

中誠廣場是廣州當年的最大爛尾樓,高51層,分A、B兩塔,總建築面積達23萬平方米,規劃有600多個停車位。1992年動工,1993年開始賣樓花,當時每平方米售價達到3萬港元左右的天價。中誠廣場受亞洲金融風暴影響,在1998年停工爛尾。其時,外墻大概只完成了8成,部分外立面挂上了玻璃幕墻。據説中誠廣場的債務糾紛錯綜複雜,涉及300多宗債務官司。

今生故事:

2002年10月,廣州中院為保護債權人的合法權益開始介入項目的盤活工作。北京金貿國際投資公司和廣州駿鵬置業公司以9.24億元成功收購了中誠廣場約16.5萬平方米的面積。用某媒體説法:自此,這座爛尾多年、曾一度險遭拍賣命運的廣州第一爛尾樓終於以“體面”的形式重獲新生。

拍案驚奇:

10多年前耗資300萬美元的設計在今天依然沒有落伍。內部建築寬敞大氣,大堂高近20米,凈層高為3.45米,此外大堂的採光井、環行車道、頂樓停機坪等設計都可以讓中誠廣場現在仍然能在廣州高檔寫字樓中佔據一席之地。

點評:在高手眼中,沒有所謂的爛尾樓,只要有機會,再“爛尾”的樓盤照樣是香餑餑。

8、溫州中銀大廈:最“腐敗”的爛尾樓

傳奇色彩:★★★★☆

前世故事:

1995年中旬,中國銀行溫州分行投資3500萬元,開工建造中銀大廈。1997年大樓封頂,但直到2004年仍然破敗不堪地“站”在那裏。期間,經國家有關品質檢查部門的多次檢測,認定大樓主體工程及地下基礎工程均不合格。

這是溫州最出名的一棟爛尾樓,共22層,高93米,佔地面積達5000多平方米。當時有報道稱:大樓主體工程現場一片蕭條,在大樓的墻壁和立柱上,醒目的縫隙比比皆是,墻體外面,鋼筋裸露;大樓的承重墻,出現了沉陷現象。據説該大廈的不合格程度達到75%。

當然,人們對該樓記憶最深刻的還是它的“腐敗樓”稱號,由這棟樓帶出了溫州金融系統有史以來最大的一樁腐敗案,涉案金額3000多萬元,涉案人員43名。

今生故事:

溫州市政府根據專家組的建議,對該樓實施定向爆破拆除。2004年5月18日清晨,在5聲震耳的悶響之後,溫州中銀大廈在幾秒鐘裏灰飛煙滅。

拍案驚奇:

風傳沒有誰為這個存在嚴重品質問題的大樓承擔責任,承建人、仲介人、決策者不是保外就醫就是取保候審。作為決策者的中行溫州分行行長倒是被判13年有期徒刑,但那是因為涉嫌受賄,似乎跟中銀大廈沒什麼直接聯繫。

點評:其實這個事情真的沒有什麼好點評的,大家都心知肚明。

7、中宇大廈:北京第一爛尾樓

傳奇色彩:★★★☆

前世故事:

北京市朝陽區三里屯是高級寫字樓聚集區,然而在這裡卻有一座31層高的爛尾樓,它也被廣泛認為是北京第一爛尾樓。這座大樓原名銀企大廈,後改名為中宇大廈,佔地面積7000平方米,建築面積52140平方米,樓高106米,于1997年動工,在完成主體結構並封頂之後的七年時間裏,由於種種原因一直停工。

據調查,這棟大樓是由銀企房地産公司從海南省一家國有投資公司以及其他公司借款8000萬元建造的。後來由於大樓投資方經營出現問題,後續資金無法跟上,再加上近幾年,所有與這個大樓合作的公司都希望撈一把就走,所以大樓停工至今。

有報道稱,在大廈建設初期,由於操作不規範,先後有幾千萬元國有資産投入了大廈,可這筆賬卻沒有按常規記在銀企房地産公司名下,買賣的股權並沒有體現大廈這部分的價值,這意味著在股權轉賣的背後,還有著涉嫌國有資産流失的故事,詳情暫時還不得而知。

今生故事:

至今仍未峻工,依舊矗立在鬧市中,與周邊環境極不和諧,不知今後誰來賞識?

拍案驚奇:

2003年下半年,在很短的幾個月時間裏,公司的法定代表人就換了三人,速度之快令人瞠目結舌。

點評:“水”很深,各種糾紛錯綜複雜,看個熱鬧吧。

6、玫瑰園:最有傳奇色彩的爛尾樓

傳奇色彩:★★★★★

前世故事:

北京玫瑰園原由劉常明的香港飛達公司跟昌平縣房地産開發總公司合資開發,是北京市政府1992年赴港招商項目之一。1992年前後,鄧智仁從香港到北京,和劉常明合作,以投資的形式購買了北京玫瑰園2萬多平方米的別墅,並借此成為該項目的銷售總代理。鄧智仁用1000萬港元在香港做策劃推廣,使玫瑰園一度賣得很火,剛開盤即銷售80套。

但由於劉常明將開發資金挪作他用,且恰好碰上國家實行宏觀調控,導致項目進展緩慢。同時,有關部門發現玫瑰園別墅手續不全,是不合法的項目。為了救活玫瑰園,鄧智仁從代理的身份走向開發的前臺,幾經折騰後,鄧智仁耗盡資金依然無力回天。玫瑰園也被香港人陸蒼以象徵性的價格收購,但也沒能讓玫瑰園起死回生,最終破産清算。

經法院認定,玫瑰園的債主共105個,債務總額達10億元之巨,而其評估價僅為5.99億元,嚴重資不抵債。1999年7月16日,玫瑰園別墅在京公開拍賣。

今生故事:

在1999年7月的拍賣中,玫瑰園的大債主之一、山東包工頭梁希森以3.98億元的價格成為玫瑰園新主人。在1990年代中期,梁希森就曾經墊資為玫瑰園

裝修了186套別墅,但工程款一直被拖欠著。

2000年6月10日玫瑰園以嶄新面貌重新開園。此前,梁希森接手後第一件事是辦好産權手續,第二件事是一口氣拆了一百多棟已建成的別墅,騰出空地建花園,降低別墅密度,同時做好業主的安撫工作。

所以,玫瑰園其後迅速升值,得到了買家的熱烈追捧,也成為了北京高檔別墅的代表。其中玫瑰園三期258號別墅成交價達3750萬元人民幣,在當時北京別墅市場上創下一個紀錄,引起極大轟動。據説,玫瑰園還打算在項目四期全力打造出一個價格為1.6億元的超級樓王,並讓其成為北京頂級別墅的標桿。

拍案驚奇:

一代怪才鄧智仁深陷玫瑰園,焦頭爛額,在糾纏多年之後終於決心脫身出來,於是轉讓給香港人陸蒼,其轉讓條件看似非常不可思議:替鄧智仁還清數百萬港幣欠款並送給鄧智仁5套別墅,鄧智仁就將一座玫瑰園及北京利達行公司白送給了陸蒼,當然這裡麵包括有玫瑰園欠下6.5億元債務。

點評:玫瑰園的風雨十年頗有些驚心動魄,它讓鄧智仁苦心經營的、號稱香港第一代理行的利達行公司徹底完蛋,鄧智仁雖然日後還重出江湖,但沒能力再發動大戰爭了。而據説目不識丁的山東包工頭梁希森,卻憑藉操盤玫瑰園成為業界矚目的明星老闆。這中間的奧妙,到底是人算不如天算呢,還是事在人為?也許沒人説得清。只是對鄧、梁二人來説,敗也玫瑰園,成也玫瑰園。

5、上海環球金融中心:世界最高的爛尾樓

傳奇色彩:★★★★☆

前世故事:

上海環球金融中心是個完全日資的項目,註冊資金為2.13億美元。股東有兩家,其中森海外株式會社出資128億日元,擁有51.2%股權,另一家為“上海環球金融中心投資株式會社”,由日本多家企業聯合組建的株式會社出資122億日元,佔48.8%的股份。

上海環球金融中心曾被戲稱為“世界第一爛尾樓”。1997年8月該樓工程奠基,原設計高度466米,後來設計變更為101層、492米,因為1997年亞洲金融危機,工程停工達7年之久。2003年2月曾短暫復工,不久再次停工。

今生故事:

2005年2月左右,上海環球金融中心2.8萬立方米塔樓底板混凝土澆搗基本完成。這意味著該工程全面開工,預計工程2007年年底竣工。

拍案驚奇:

2004年年初,開發商很可能是為了爭奪世界第一高樓稱號,把設計高度從466米增加到492米,造價也從750億日元飆升至1050億日元。此外設計者在大樓頂端設計了一個直徑達50米的“圓洞”,但有人反映遠遠地看很像日本的國旗,因而上海方面與日方重新達成對設計方案的修改。

點評:在西方發達國家的高樓建設越來越少的趨勢下,我國似乎卻反其道而行之,到底是好還是不好呢?

4、森豪公寓:虛假按揭金額最大的爛尾樓

傳奇色彩:★★★

前世故事:

森豪公寓位於北京市朝陽門橋西,地處東二環內,本是黃金之地。但這個外銷樓盤在進行到裝修階段時,完全停頓下來,到2005年為止已沉寂三年,成了一個真正的爛尾樓盤。而據知情人士回憶,該樓盤其實1997年左右即開始宣傳,1999年左右已經封頂。如今路過北京市朝陽門西側,仍然能看到森豪公寓“爛”在那裏。

2002年9月,中國銀行北京分行在內部稽核時,發現“森豪公寓”的開發商北京華運達房地産公司,以員工名義,通過虛構房屋買賣合同、提供虛假收入證明套取按揭貸款及重復按揭貸款,並將按揭得到的資金轉移,致使該項目停工,形成爛尾工程。經查明,從2000年12月至2002年6月,北京華運達房地産公司共計從中行北京分行申請按揭貸款199筆,涉及公寓273套,形成風險金額64494萬元。

這起利用個人按揭貸款的騙貸大案,牽涉到以下幾名人物:北京華運達的董事長、香港商人鄒慶,中行北京分行零售業務處副處長徐維聯,以及兩家律師事務所的負責人孔衛東和戰軍是。據報載,徐維聯曾得到華遠達公司的好處費800多萬元。他這種行為是受賄,還是合夥詐騙,檢察機關尚未有定論。

今生故事:

現在正處於水深火熱的森豪公寓還在地獄中苦苦煎熬,等待有人慧眼識珠,讓其早日“超生”。

拍案驚奇:

在北京房地産界,鄒慶和他的華運達公司都沒什麼名聲,此前華運達在北京也沒有開發過其他項目。有業內人士根據其騙貸手法,推斷華運達房地産公司是一家項目制公司,專為運作森豪公寓項目而成立。當時,森豪公寓對外銷售價格為2500美元/平方米,由中國銀行提供七成20年按揭。

點評:鳳凰涅磐而重生,森豪涅磐能重生嗎?不知道有誰會來拯救處在黃金地段的森豪?這是讓很多人關心的問題。

3、和喬麗晶:最具貴族氣質的爛尾樓

傳奇色彩:★★★★

前世故事:

和喬麗晶曾經爛尾三年,原因一直不為外人知曉,直到銷售勢頭好轉才有內部人員披露爛尾原因。和喬麗晶在1997年前後曾經推出預售,但每平方米2000美金的期房沒有被市場接受,當年只售出大約20余套房,導致某些公司高層下臺。後來經過仔細的市場調研,以及重新策劃包裝,同時進入現房發售階段,才起死回生。

今生故事:

和喬麗晶已經是一個高檔項目了,電影《大腕》中李誠儒那段經典臺詞就是以和喬麗晶作為素材的。和喬麗晶在外立面設計、建築設計上,都下了很大功夫,但最引人入勝的還數首家提出“英式管家”的物業管理理念,用和喬麗晶的業務總監、台灣人楊震宇的話來説,就是“我們實際上在賣一種貴族文化,讓等量齊觀的人聚集在一起。”和喬麗晶售價是每平方米2000美金,賣得很好,開發商緊接著開發了項目二期“東方之子”,價格也提高到3000美元/平方米。

在東方之子高達21層的公寓中,因為買家大多是雙戶購買,僅入住數十戶,和喬麗晶有位業主描述自己的舒服感受:“我幾乎沒有在電梯內碰到過人。”

拍案驚奇

一、據稱有開發商分析道,“和喬麗晶複製的是法國利茲飯店的外型,戴安娜就是從那裏面出來後,遇車禍而身亡的。”但和喬麗晶的業務總監楊震宇並不承認和喬麗晶是利茲飯店的“中國版本”,主要理由是“我們的窗戶不可能像法國那麼窄那麼高”。

二、二期項目東方之子的邀請函裝在一個價值1000元的工藝品中,如果受邀人士來看房,東方之子會全區封館,據開發商的説法,“3個小時只供您和您的家人專屬供賞”,所有的員工只為“您和您的家人”服務,保證了隱私性、安全性和尊貴性。

點評:從三年爛尾到大放異彩,和喬麗晶施展“乾坤大挪移”的第七層心法,既救活了自己,也給房地産教科書留下了“英式管家”這一成功案例。

2、中國第一商城:最具娛樂色彩的爛尾樓

傳奇色彩:★★★★

前世故事:

中國第一商城(下稱第一商城)過去曾經是炙手可熱的風雲項目,它是1994年北京市政府赴美招商的項目之一。2000年2月,第一商城一期工程第一棟樓售出90%,8月份售出第二棟樓85%,從銷售期到回款期只用了不到10個月時間。

但不久後,由於種種原因,第一商城的交樓時間延期,另外業主發現裝修與原先承諾的不符,期間還出現開發商打人的“流血事件”。因此,業主和開發商之間一直存在種種糾葛,項目也隨之停工停售,不少業主要求退房。開發商官司纏身,與業主、銀行、建築公司等方面産生的債務總計達3.6億元,2002年7月,法院終於宣佈第一商城一期68套價值5000萬元的房産被凍結。至此,第一商城陷入了“爛尾”困境,項目本身也成為北京房地産界的反面教材,各媒體均對此大書特書。

今生故事:

幾經週折,北京魏西元鼎房地産開發集團全面接手第一商城,首先投入3.5億元解決了第一商城的債務和糾紛等歷史遺留問題,再投入9000萬元用於一期項目的裝修,並進行專業改造,升級為高檔公寓.

經過新開發商兩年的努力,再憑藉第一商城優越的地理優勢———與CCTV新址毗鄰而居,屬於CBD核心地段,第一商城終於枯木逢春,銷售狀況不錯.

拍案驚奇:

一、現代城有幾名銷售副總監帶領不少銷售員集體跳槽到第一商城,據説是第一商城總顧問鄧智仁一手“策反”的,此舉令潘石屹一度陷入困境。

二、有一次,數十名業主與第一商城前任老總蘇信曾商討如何支付違約金的問題,由於人聲嘈雜,雙方發言時都使用擴音喇叭,坐在前排的“主談者”還不時掏出哨子制止四週的討論聲。

三、潘石屹有一次和蘇信曾吃上海菜,潘表示願意接手第一商城,蘇最後婉拒了,聽説心情複雜,不知道跟當初第一商城與現代城鬧得水火不容的跳槽風波有沒有關係?

點評:北京樓市有句名言,“沒有爛尾的樓盤,只有爛尾的公司”,用這句話來形容第一商城當然不盡準確,就好像我們不能因為曹操兵敗赤壁就否認他的能力一樣。但第一商城以它優越的地理位置,確實不應該長期成為爛尾樓。

1、銀都中心:最有希望翻盤的爛尾樓

傳奇色彩:★★★

前世故事:

銀都中心歷史很悠久,是1992年赴港招商的北京地産綜合體。1995年前,由北京銀都房地産公司開發的銀都中心就已經開工建設,並開始對外宣傳。2001年左右,銀都中心已經擱置了三四年,被當時的媒體列入北京著名的“爛尾樓”行列,有消息説是投資方資金出現問題。期間,一度傳出已經封頂的4座現房即將開始銷售、鄧智仁接手銷售策劃的消息,但半年後依然沒有動靜。因為多年沉寂,銀都中心被一些網友戲稱為“鬼樓”。

今生故事:

“沉淪”多年的銀都中心於2004年獲得新生。開發商依舊是銀都房地産公司,但項目名字已經變更為楓藍國際中心。據開發商透露,楓藍國際中心獲得了新的境外投資者的資金注入,同時提出一個新的項目主題:亞洲首席休閒商務港。楓藍國際中心總建築面積超過21萬平方米,由精裝公寓、5A級寫字樓、商業群樓組成,也被部分業界人士推選為2004年北京引人注目的寫字樓項目之一。精裝公寓于2004年8月開盤,多為由大

戶型分割改造出來的中

小戶型,開盤價為8800元左右,發售當日推出56套房子即被搶購一空,客戶追捧頗為熱烈。

拍案驚奇:

香港人鄧智仁跟“爛尾樓”的緣分不淺,玫瑰園的老闆曾經是他,中國第一商城也出現過他的影子。而銀都中心他也曾經介入過,當時風傳鄧智仁還融資上億元的資金,但不久就沒了下文。

點評:十多年的波折,今日終於擺脫了“爛尾樓”的陰影,可喜可賀。事實上,早在三四年前銀都中心就被圈內人認為是當時北京最有希望翻盤的“爛尾樓”。

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