在此次國務院文件出臺之前，精明、敏銳的資本便已在長租公寓這一領域多方撒錢，投資佈局。

　　在資本的追逐之下，長租公寓迅猛發展。混戰的各方既有像萬科、中海這樣的開發商，也有如世聯、鏈家這類的仲介機構；更有一眾依託網際網路+成長起來的長租公寓品牌。

　　雖被視為是産業藍海，但長租公寓的發展路徑及盈利模式卻一直未能明確。如果這些問題未能夠得到很好的解決，長租公寓這個野蠻生長起來的市場，將面臨洗牌與重組。群雄割據的時期，或將成為過去。

　　應該如何回歸良性發展，必將是所有長租公寓的經營者們不能回避的痛點。

　　地産衍生的“房東”

　　在長租公寓領域試水數年後，萬科終於在上個月推出了長租公寓業務的統一品牌“泊寓”。公開資料顯示，目前萬科已在廣州、廈門、合肥、上海和重慶等城市落地了10余個長租公寓項目，截止到第一季度末，萬科已經開業的長租公寓超過1000間，此外還有超過2000間正在籌備開業中。

　　今年萬科的業績發佈會上，萬科總裁鬱亮表示，未來的萬億大萬科裏，一半將來自新業務。而長租公寓就是萬科五大新業務中頗為重要的一個部分。萬科對這一業務寄予厚望，未來的目標是在2017年做到15萬間的規模。

　　覬覦長租公寓這塊蛋糕的開發商，不止萬科一家。招商蛇口目前也已根據不同的消費人群推出了“壹棧”、“壹間”和“壹棠”三大産品系列滿足不同的租賃需求，目前在運營的公寓面積超過60萬平方米，未來兩年內將完成1線和1.5線城市的業務佈局，預計會提供總量過百萬平米的租賃公寓規模。

　　此外，深圳市政府最大國有房企深業集團也推出了長租公寓産品，計劃在2016年底推出3000套長租公寓，力爭三年左右完成在深圳推出兩萬套的總體計劃。

　　大多數開發商運營長租公寓的模式，均是通過盤活存量房資源。招商蛇口的公寓項目中，就有一部分是由存量住宅改造而來；深業也是通過對自有存量物業進行改造升級，並與政府合作對部分存量物業進行運營管理來進軍這一領域。

　　克而瑞研究中心研究員房玲分析稱，房企入局長租公寓，看中的不僅是龐大的市場需求。更為重要的是，通過租賃的形式能夠有效地實現存量房的去化，對於國企一類有存量資産閒置的，這種模式能夠帶來收益同樣也是有效盤活資産的手段。

　　包括中海、嘉華和陽光城等在內的房企，也在長租公寓這一領域有所佈局。未來或將有更多的房企涉足這一領域。龍湖集團董事長吳亞軍就透露，龍湖有做長租公寓的打算。

　　與租賃市場有天然聯結的仲介代理機構們，則早已經搶灘長租公寓領域。網際網路嗅覺一向靈敏的鏈家，早于幾年前就成立了鏈家自如品牌進軍這一領域。上個月，自如宣佈獨立運營。這個依託鏈家的網際網路思維成長起來的品牌，要離開鏈家自立門戶了。

　　在長租公寓領域動作頻頻的代理機構還有世聯行。世聯行旗下不僅有為年輕白領打造的紅璞青年公寓，也通過投資4000萬控股高端長租公寓的龍頭晟曜行，進軍中高端長租公寓市場。

　　資本孵化下的平臺

　　長租公寓的迅猛發展，離不開網際網路的土壤，更加離不開資本的推動。

　　紮根于網際網路而生長起來的長租公寓平臺，如今就像是“站在風口上的豬”，逐利的資本聞風而動，在這一領域尋找著他們的獵物。

　　早期資金的涌入為長租公寓的擴張提供了動力。廣為人知的是，憑藉雷軍的1億元投資，YOU+公寓迅速從廣州延伸至北京、上海，房源數量也由數百間激增至近3000間；蘑菇公寓憑藉當年收穫的兩輪融資將房源迅速從0擴張至5000間；優客逸家在B輪獲得2000萬美元融資後，則完成了從成都到武漢的跨區域發展。

　　政策層面的推動更是提振了資本的信心。根據記者的不完全統計，截至2016年5月31日，已經完成至少一輪融資的長租公寓平臺有十余家。這些平臺絕大多數在一二線尤其是一線城市佈局。

　　YOU+目前已經完成兩輪融資，B輪融資3000萬美元；優客逸家B輪融資額為2200萬美金；青客公寓也于去年完成1.8億人民幣的B輪融資；蘑菇公寓完成了3000萬美金的C輪融資；warm+也獲得了數千萬pre-A輪融資。完成融資的還有小螺趣租和貝克公寓等。

　　4月份魔方公寓完成C輪3億美元的融資，再一次引爆了長租公寓領域。這是迄今為止長租公寓領域最大的一筆投資，完成本輪融資後，魔方公寓的估值將超過10億美元。

　　大筆資金的聚集必有大批創業者躍躍欲試。以集合、整合長租公寓品牌的租房平臺蘑菇租房為例，目前這個平臺上共有200多個公寓品牌；深圳合屋創始人羅鳳鳴也透露，現在合屋平臺上運營的公寓品牌有近40個，後續將有更多的品牌上線。

　　不過依靠風投支撐起來的行業可持續性存疑。萬科高級副總裁譚華傑就指出，“風投是最貴的資金，靠風投資金不可能長期支撐出租業務，也不可能做大。”

　　盈利模式待考

　　在4月份的深圳青年樂巢計劃發佈會上，深圳長租公寓品牌負責人幾乎悉數出席，連萬科高級副總裁譚華傑也與會分享了自己並不愉快的租房經歷，以及萬科目前在這一領域的做法和想法。

　　目前業界普遍的共識是，長租公寓是一項前期投入資金巨大、回報週期較長的微利業務。通常來説，長租公寓的回報週期短則一年，長則三四年，對於投入企業而言，有不小的資金壓力。

　　長租公寓行業資深投資和運營管理人全靂認為，長租公寓行業整體處於投入期，盈利的企業不多，隨著獲取房源的成本快速上升，公寓運營的收益會同比下降。

　　目前無論是大型企業抑或是小型品牌，在長租公寓這一領域目前仍未有明確的盈利模式。譚華傑就表示，目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，如果僅靠商品房出租，長租公寓不可能建立起盈利模式。

　　但是對於大型房企來説，“盈利”並不是涉足這一領域的最初目的。自萬科提出“城市配套服務商”的轉型方向後，租住業務便成為其中重要的一個環節。萬科將長租公寓作為戰略轉型業務進行發展，不僅僅在基於自身地産業務的優勢將公寓項目開在自有項目中，還進行市場化的項目拓展。

　　萬科希望通過打造品牌來建立市場的認可。另外作為運營方式，還可以與房産項目進行聯動。例如重慶西九萬科驛就曾推出聯合行銷，西九萬科驛的租戶若購買萬科西九項目二期，之前的租金將可用於抵房款，這有助於房地産項目的銷售去化。

　　有著國資背景的招商蛇口與深業，在這一領域的佈局則更多的是出於使命的考慮。招商蛇口深業集團副總裁董方就曾表示，深業在這上面不求利潤，租金將低於市場價，是帶有一定福利性質的租賃公寓。

　　然而對於由風投資本支撐著的品牌公寓們來説，情況就顯得略為棘手。如果未能夠摸索出可行的盈利模式，逐利的資本也終將會捨棄這個行業。大量的公寓品牌則將盈利的可能押注于增值業務之上。

　　YOU+公寓創始人劉昕指出，YOU+的關注盈利點不是在租賃業務上，而是在後面附加值和社群經濟。YOU+有三不租原則，即45歲以上不租，結婚帶小孩的不租，不愛交朋友的不租。這一原則為YOU+積累了大批潛在的單身年輕消費群體。

　　劉昕對這種“黏住”年輕人的盈利方式頗具信心，他表示，未來盈利點可以有很多。“只要尊重年輕人，與他們保持良好的關係，他們或許願意把衣食住行都交給我。”

　　蘑菇公寓則通過轉型來尋求新的盈利點。蘑菇公寓聯合創始人龍東平介紹，蘑菇要做的就是白領租房平臺，通過給公寓經營者各種支援，把各家公寓的真實房源引到蘑菇租房的平臺上。“平臺可以快速實現量級上的擴張，而且在平臺做大之後隨之而來的盈利方式也將多樣化，例如租房金融服務、生活服務娛樂餐飲消費等等，這將具備更大的想像空間。”

　　但是目前，YOU+和蘑菇的想法並沒有太多付諸實踐，附加值的盈利模式並未建立，在很多業內人士看來，他們也依然在持續地“燒錢”。

　　試水資産證券化

　　如果增值服務沒能夠為投資方帶來可觀的利潤，那麼脫離了資本的澆灌後，長租公寓的出路在哪？譚華傑認為，長租公寓需要找到更便宜的資金用以持有更多的資産，利用規模效應及增量價值賺錢。更便宜的資金則包括險資、債權，甚至REITs機構等低利率的資本。

　　大型房企在這一方面仍然具有較為明顯的優勢。譚華傑表示，“萬科的優勢在於，因為擁有居住服務的豐富經驗，其運營費用率可以控制在15%。這樣稅後可分配給投資者的收益率為4%-5.5%。鋻於萬科良好的信用，在這個利率區間內大量獲取資金，基本是可行的。”

　　但對於創業公司來説，獲取便宜的資金並非易事。據調查了解，很多公寓品牌包括魔方，除了接受A、B輪的長期債權融資，還會經常利用一些網際網路金融平臺進行小額的、短期的融資。

　　YOU+公寓就通過與58金融合作，將YOU+經營租賃權的收益轉化成固定收益的理財産品，在58金融平臺上轉讓給投資人。YOU+方面表示，募集的資金用於開發後續項目，是開拓融資渠道的一種嘗試。目前長租公寓的信託融資成本約有15%-20%，相比較通過58金融融資的成本更合理。

　　資産證券化或可以幫助他們將這項生意進行到底。克而瑞研究中心分析師蔡建林指出，目前市場上長租公寓的運營商眾多，主要面向都市白領，儘管出租價格並不低，卻都實現了較高出租率，甚至有的長租公寓已經租滿，排隊預約者甚多。長租公寓有著穩定的現金流，具備證券化條件。

　　房玲也認為，長租公寓産生穩定的租金收入可以帶來可觀的現金流，也較易實現資産證券化，便於企業進行資本運作。

　　去年年底，網際網路金融公司魔方金服和連鎖加盟品牌水滴公寓簽訂戰略合作協議，為房産租賃用戶提供居住、配套、投資理財等一站式服務，由此拉開長租公寓租約證券化的序幕。魔方金服共發售了兩款房地産租約證券化理財産品——魔房寶，期限最短為0.5個月，年化收益8%，期限最長為8.5個月，年化收益14%。

　　在此次《意見》加持下，通過與金融機構合作的方式來試水資産證券化成為了可能，不少品牌公寓已加入資産證券化的陣營。

　　顯然，“資金”仍然是關鍵。鏈家研究院院長楊現領也預言，“在未來中國的長租公寓行業只有三類企業可以存活下去。”第一類企業是在資金端、品牌端、在很多層面有綜合優勢的開發商；第二是自如這樣具備原有的經紀優勢和經驗積累的品牌公寓；第三類則是保險公司這樣具有大量的資金，有長期的資金匹配需求，對租賃的現金流和資産負債表能夠匹配在一起的。

　　譚華傑認為，長租公寓運營本質上是資産管理，未來最理想的資産持有人應該是REITS。他建議，長租公寓企業結成聯盟，並以聯盟的形式成立一家合資公司，最後各自所佔份額可以視各自的規模和盈利價值來定。

　　譚華傑認為，只有解決好前期的基礎性問題，才能降低資金風險，並拿到更多低成本資金擴大規模。萬科願意扮演行業領導者的角色，力促平臺和合資公司的搭建。