中國樓市降溫信號進一步顯現。

中國國家統計局16日發佈的數據顯示，7月份，70個大中城市中，新房價格環比上漲的城市數量為51個，二手房價格環比上漲的城市數量為41個，兩者均創下年內新低。當月，新房和二手房平均環比漲幅分別為0.3%和0.1%，同樣為今年以來的最低水準。

降溫並非局部現象。官方數據顯示，7月份一二三線城市新房和二手房價環比漲幅均出現回落，甚至由升轉降。

房價“拐點”隱現

在新房漲幅回落的同時，7月中國多地二手房價已經率先出現實質性下跌。

官方數據顯示，70個大中城市中，當月二手房價下跌城市數量達到26個，即：近四成城市二手房價下跌。其中，三線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲轉為下降0.1%。此前二手房價漲幅居前的深圳市，二手房價也已連續三個月同比下跌。

專家認為，罕見的金融強監管與行政性調控同時發力，推動了房價的持續降溫。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，7月上海執行二手房掛牌價核驗，西安、紹興、無錫等城市出臺二手房指導價，成都公佈第二批二手房指導價小區，二手房指導價的調控效果快速釋放。此外，銀行針對二手房市場按揭貸款的收緊幅度更大。這讓調控在二手房領域的效果更為顯著。

以一線城市深圳為例，7月份，深圳二手房價格環比下跌0.4%，跌幅進一步擴大。深圳二手房價同比漲幅收窄至7%，不再處於“領漲”位置。

市場熱度的回落不僅僅表現在房價上。中指研究院測算，7月單月，受持續趨嚴的樓市調控政策影響，全國商品房銷售面積、銷售額同比分別下降8.5%和7.1%。這是年內銷售數據單月同比首次出現負增長。

年內樓市相關調控達380次

市場熱度的回落與調控持續加碼有關。

16日，大連市加碼樓市調控。當地新政規定，在大連市的5個區內，新購買的商品房需自網簽備案之日起滿5年方可上市交易；二手住房需取得《不動産權證書》滿3年方可上市交易。新政同時限制了大連市住宅用地出讓溢價率等。

據貝殼研究院統計，7月北京、成都、東莞、佛山、廣州、杭州、合肥、南京、廈門、上海、紹興、深圳、無錫、武漢、西安、重慶等地發佈28次房産調控類政策，調控頻次高於6月，其中多數政策為前期調控政策的加強和查缺補漏。

以上海和深圳為例，針對離婚購房出臺了限購政策，增強政策嚴謹性，這也是近期市場熱度持續減弱的主因。

據中原地産研究中心統計，2021年來，各部門、各地方出臺的房地産相關政策已經超過380次，平均每個月相關調控出臺超過50次。這一調控頻度已經超過了2020年和2019年。一些樓市熱度較高的城市如：上海、深圳、東莞等更是反覆加碼調控。

在各地因城施策的基礎上，今年以來，住建部的督導、約談等成為調控“指揮棒”。近期，住建部約談了銀川、徐州、金華、泉州、惠州5城。這五個地方近幾個月二手房價出現明顯降溫。

年內首個“限跌令”出臺

在眾多的“限價”“限漲”等政策當中，岳陽市出臺的一項“限跌令”引人關注。當地新政稱，商品住房銷售的實際成交價格不得高於備案價格，也不得低於備案價格的85%。

專家認為，這傳遞出兩大信號：第一，大漲大跌都不是調控的目的。調控政策需要保持房地産市場平穩發展，房價在一定時間內保持橫盤或微跌，讓居民收入水準慢慢追上房價漲幅。這樣既保持市場穩定，為改革創造條件，又慢慢扭轉經濟對房地産的過度依賴，化解風險。

第二，目前，房地産市場的轉折已經慢慢出現了。當熱點城市房價“漲不動”時，部分三四線城市就會面臨更大的調整壓力，這時候合理化解庫存，防止樓市過快下跌等也是政策的重要方向。

中國房地産市場還有機會嗎？不同人可能看法不同。企圖通過炒房套利者會感覺風險越來越大；高負債房企也很難再繼續通過高杠桿、快速擴張；但腳踏實地轉型、經營的企業，可能會從城市更新、租賃住房等新領域找到新的利潤空間。而普通民眾的居住需求則會更多受到政策的保障。