楊惠妍旗下碧桂園物業衝向A股 其他人選擇港股上市

　　若進展順利，碧桂園物業將有很大概率成為國內第一家A股上市的物業公司。

　　9月，碧桂園物業服務股份有限公司發佈了上市招股説明書。招股書顯示，碧桂園物業有意于上交所發售不超過4010萬股股份以供認購，該等股份相當於其經擴大後已發行股本約10%，擬計劃募集資金11.25億元。

　　碧桂園物業董事長楊惠妍為公司的實際控制人，據招股書披露，楊惠妍間接持有公司50.141%的股份，其父楊國強通過碧桂園控股間接持股0.198%。

　　從規模上來看，碧桂園物業連續兩年名列物業行業第五。它的大部分競爭對手，都選擇了香港資本市場，包括彩生活、綠城物業、中海物業和中奧到家等，但碧桂園卻選擇了難度更高、障礙更多的A股。

　　碧桂園集團首席財務官吳建斌曾公開表示，相同業務的上市公司在國內股市和香港股市的PE依然有差異，公司經過研究後認為國內上市更為理想。

　　一位産業基金從業者透露，目前香港上市的物業公司的PE普遍在28倍到30倍，雖然尚未有物業公司在A股成功上市的案例，但一般來説其PE會普遍高於港股。

　　碧桂園物業相關負責人表示，證監會受理上市申請後一切進展順利，但A股確實排隊時間很長，具體上市時間表還不確定。

　　籌謀A股

　　碧桂園物業相關負責人表示，碧桂園物業選擇A股，估值只是一方面的考慮因素：“碧桂園集團在港股有融資平臺，境內還沒有，第二，我們的業主主要是在內地，品牌影響顯著。”

　　但欲登陸資本市場，規模和盈利能力是第一道關口。

　　截至2016年3月31日，碧桂園物業管理業務分佈在全國25個省(市、區)的150多個城市，物業管理項目數量超過300個，合同管理面積達1.55億平方米，收費管理面積達7693.95萬平方米，服務業主戶數超過60萬戶。

　　物業管理行業的收費模式主要分為包乾制和酬金制，碧桂園物業主要採用的是包乾制。在包乾制下，業主向公司支付固定物業服務費用，盈餘或虧損均由公司享有或承擔。

　　在過去的三年和2016年第一季度，報告期內毛利總額分別為2.88億元、4.04億元、6.06億元和2.09億元，毛利率分別為 31.45%、33.50%、36.21%和38.86%，呈現出日趨增長的態勢。實現營業收入分別為9.15億元、12.07億元、16.72億元和5.37億元，當期凈利潤分別為8096.93萬元、12658.16萬元、22047.54萬元和6156.57萬元。

　　隨著管理面積增加、服務類型增加和業務規模擴張，公司的營業收入總額保持增長趨勢，過去三年的複合增長率為35.19%。碧桂園物業相關負責人認為，隨著碧桂園物業自身加大市場化拓展，以及碧桂園集團入市樓盤的不斷增長，未來公司保持較高的複合增長率可期。

　　規模只是一方面。眾所週知，境內對上市公司採取嚴格的審核制度，門檻更高。物業公司除了需要證明其持續經營能力，還需要證明自身在關聯交易、同業競爭方面的合規。

　　在關聯交易方面，碧桂園物業此前也受到過質疑。

　　在碧桂園物業接管的7693.95萬平方米物業中，由碧桂園集團開發的物業的收費管理面積為7472.91萬平方米，佔總收費管理面積的97.13%。報告期內，碧桂園物業發生的關聯交易主要包括向關聯方提供勞務、涉及關聯方的物業服務費權益安排和同時接受部分關聯方提供的勞務、租賃服務及從部分關聯方採購商品等。

　　招股書顯示，碧桂園物業在報告期內的關聯交易符合公司的經營需要，交易定價合理、公允，不存在損害公司或其他股東利益的情形，亦對公司的財務狀況和經營成果不構成重大影響。為規範潛在的關聯交易，2015年10月，碧桂園物業制定了《公司章程》、《股東大會議事規則》、《董事會議事規則》對關聯交易決策作出規定，還專門制定了《關聯交易管理制度》，嚴格規範關聯交易行為。“我們關聯交易的比重，其實在所有的物業公司裏面，相比算是輕的，而且公司也在逐步清理，集團所佔項目比例將會越來越低。公司內部設置了各種內控體系，相關關聯交易經過董事會、股東會審核，定價公允，程式合規。”上述碧桂園物業相關負責人表示。

　　數據顯示，由碧桂園支付的物業服務費權益安排佔比從2015年底的24.76%下降到了2016年第一季度的18.53%；經常性關聯交易佔營業收入的比例從2015年的36.6%下降到了33.46%。

　　此外，碧桂園物業方面表示，會致力於加大外接項目比例。自2014年開始，碧桂園物業開始了市場化道路，目前其合約管理面積中有4000萬平方米來自於外拓項目。其計劃募集的11.25億元，分別用於資訊化升級改造、社區智慧化改造、市場拓展和社區服務中心四個項目，其中市場拓展項目計劃投資6.6億元，佔到其募集資金總額的近六成。

　　此外，碧桂園物業還在嘗試走政府採購路線，使得收入結構更合理，例如承擔整個城市的公共空間綠化、清潔和物業管理服務，目前已經和2個市級和縣級政府簽訂了採購協議。

　　“計劃開展大型的股權合作、兼併購動作，也在緊鑼密鼓地做一些談判。”碧桂園物業相關負責人透露。

　　增值服務

　　碧桂園物業相關業務負責人認為，碧桂園物業的發展模式是強調基礎服務，在此基礎上再去做增值服務。

　　從業務構成看，碧桂園物業主要包括基礎的物業管理服務、社區增值服務和協銷服務。

　　在 2013、2014、2015年度和2016年第一季度，物業管理服務收入佔營業收入的比例分別為95.20%、90.30%、85.71%和86.84%，近三年呈現下降趨勢，主要是社區增值服務和協銷服務等創新業務的比例不斷加大。報告期內，社區增值服務和協銷服務的收入合計佔營業收入的比例分別為4.31%、9.28%、13.86%和12.90%，近三年呈現逐漸上升的趨勢。

　　由於基數小，增值服務的增長可圈可點。公司社區增值服務收入從2013年度的3945.32萬元增長至2015年度的12232.19萬元，年複合增長率達76.08%。“過去物業公司是被動地提供一些家政保安保潔等基礎服務，我們這兩年圍繞業主的衣食住行等各種生活需求，提供了一系列的增值服務，取得了經營收入業績十倍的增長。”碧桂園物業相關負責人説。

　　碧桂園物業主要通過所謂的“鳳凰管家”為業主提供服務，截至今年3月底，其在全國各物業管理項目共有約422名鳳凰管家。

　　在目前已開展的社區增值服務中，自2014年開展的房屋租賃和二手房交易的房産仲介業務為一大特色。碧桂園成立了一支獨立於常規物業管理服務的房産仲介業務隊伍，在所管理的社區內平臺搭建房産仲介業務平臺，為房客戶提供房源資訊發佈、尋找客戶、協助洽談、合同簽署、房屋交接等服務。

　　數據顯示，截至2016年3月31日，碧桂園物業累計完成房屋轉讓約1500次，對應的房屋交易金額約20億元；累計完成房屋租賃次數約2400次。房産仲介業務呈現快速增長態勢，2014年度、2015年度和2016年1-3月，實現房産仲介收入分別為66.46萬元、2949.28萬元和1021.21萬元。

　　此外，碧桂園物業還與第三方供應商合作開展了關於裝修定制、家電傢俬團購、拎包入住服務、家居個性定制、生鮮團購、物品配送、特産銷售等商業業務，他們還計劃在碧桂園服務的每一個小區內開設一個碧桂園鳳凰優選體驗店，以此作為窗口，通過去中間化為業主提供價格更優惠的産地直供商品；與平安保險合作，在小區內為業主推出了車險服務，“除了平安保險，考慮和平安這樣的保險公司、投行、金融機構等合作洽談，一起研究出面向業主的金融理財産品。”

　　“我們希望收取的日常物業費最終能夠用到業主身上，而碧桂園物業自身的利潤增長是來源於增值服務的收入。”碧桂園物業負責人表示。