舊改項目無證施工 遠洋地産首進深圳即引風波

　　一邊打著地標式高端社區的大旗，一邊涉嫌無證施工，更是引發周邊樓盤地基動搖，墻體出現裂縫。近日，家住南聯植物園路單元樓的馮先生（化名）向《中國經營報》記者反映，由於社區附近的遠洋新幹線二、三期施工引發了一連串問題。據馮先生透露，該項目不僅無證開工，日夜擾民，還因為工地距離單元樓不到10米而導致地基震蕩，十幾戶人家出現墻體裂縫。

　　自2014年起，遠洋地産回歸一二線城市的意圖明顯。作為遠洋地産在深圳的第一個項目，本應是傾心力作，緣何屢屢犯下基礎性錯誤。回歸一線城市，走近一線房企，遠洋地産還有很長的路要走。

　　業主投訴遠洋新幹線

　　據了解，從2015年9月到2016年1月，包括馮先生在內的40余戶業主不斷到相關部門進行投訴和陳情。龍崗街道南聯社區居民稱，龍崗南聯樓盤遠洋新幹線二期、三期施工工地，建設單位並沒有取得《深圳市建設工程規劃許可證》，涉嫌未批先建。存在夜間超時施工的情況，不僅影響周邊居民正常生活，還致使周邊房屋墻體開裂。

　　馮先生向記者反映，遠洋新幹線二、三期自開始施工以來每天24小時不停作業，巨大的噪音使得附近的居民無法入睡。除此之外，遠洋新幹線二期、三期的施工現場離周邊住宅不到10米。

　　“我們已經多次向龍崗區信訪局陳情，包括執法隊、環保局、住建局和國土局都找了一遍。問題依然得不到解決。”馮先生説道。

　　據記者了解，馮先生所在的單元樓始建於1991年，是取得了房産證的商住樓項目。2010年由於南聯小學舊改項目啟動，周邊房屋大面積拆除，而馮先生所在的單元樓靠近道路旁，規劃時並未納入舊改當中。馮先生進一步透露，當時該舊改項目由天基地産承接，由於各種因素導致在後來的開發中，天基地産引入遠洋地産。“名譽上是合作，實際上天基地産已將該地塊賣給了遠洋地産，讓遠洋負責開發建設。”馮先生表示。

　　查閱遠洋地産官方網站發現，遠洋新幹線（深圳）是遠洋地産首次進駐深圳，打造的大型城市綜合體，集寫字樓、商業街區、公寓、住宅于一體。遠洋新幹線正是南聯小學舊村改造項目，總拆遷用地面積達16.1萬平方米，建設用地面積10.8萬平方米。目前一期已建設完工，二、三期正在建設當中。

　　據馮先生講述，遠洋新幹線的二期、三期工程曾因涉嫌無證施工被多次叫停。但施工方仍無視監管持續復工。除了超時施工、噪音擾民外，居民還指出遠洋新幹線二期、三期項目，疑因地基施工動搖了附近居民樓的地基，繼而導致附近居民樓出現十幾處墻體裂縫及屋內漏水。馮先生還指出，由於施工操作不當導致化糞池坍塌，惡臭不堪。在馮先生提供的照片當中，記者看到，房屋內的墻面産生了約一米的橫向裂紋，黃色的泥漿從樓底滲出，周邊居住環境惡劣。

　　記者當晚9點與馮先生取得聯繫時，馮先生及十幾戶業主正在龍崗區信訪局針對此事進行交涉。“我們最大的訴求就是相關部門監管到位，規範施工，保障住戶安全。”馮先生説道。

　　龍崗環保局：遠洋新幹線違法施工

　　在馮先生所提供的資料當中，一則短信內容引起了記者注意。這是當地執法隊調查後回應楊先生的短信：“2015年12月位於龍崗大道與植物園路交匯處遠洋新幹線二期，經查證，已取得《深圳市建設用地規劃許可證》及《深圳市建設工程方案設計核查意見書》。但並未取得《深圳市建設工程規劃許可證》。”而彼時，該項目已經開工建設。

　　公益律師廖建勳對《中國經營報》記者表示，項目開工之前必須取得《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》，缺一不可。另外，重大建設項目還需取得環評報告。

　　此外，廖建勳也透露，《建設工程規劃許可證》未取得的原因有可能是因為徵地補償未明確，但具體原因還需要到政府部門核實。

　　同樣，啄木鳥驗房公司驗房師趙太宇也向記者表示，開發商未取得《建設工程規劃許可證》擅自開工屬於違規行為，後期可能會導致預售證難辦理，存在風險隱患。

　　對此，廖建勳律師建議：“龍崗街道南聯社區居民有兩條解決途徑。首先，可以向行政部門要求介入調查，查處違法行為；其次，如果確定安全問題是由於非法施工導致，可通過民事起訴的方式，要求賠償損失。”

　　遠洋新幹線是否涉及無證開工？記者電話採訪了深圳市龍崗區住房和建設局（以下簡稱“龍崗住建局”）並向對方工作人員提供了正式採訪函。在給記者的回函中，住建局表示：“遠洋新幹線一期、二期工程均按有關規定取得了建設工程規劃許可證和建築施工許可證，相關手續齊全。”而回函中並未提及取得相關證件的具體時間。

　　針對居民反映的地基震動、墻面裂縫、化糞池坍塌等情況，龍崗住建局經核實後表示新漢威大廈北側、南側8樓的外墻局部出現裂縫。此外，對房屋出現的裂縫等品質問題，遠洋新幹線項目的建設單位已同意提出維修方案，免費進行維修。

　　隨後，記者聯繫龍崗街道信訪辦進行採訪，一位高姓負責人向記者表示，近期的確接到過業主對此事的投訴，信訪辦已與住建局等部門積極溝通。

　　記者查閱龍崗區環境保護和水務局官網，並沒找到相關環評報告，於是記者致電龍崗區環保局獲得採訪。在回訪函中環保局表示：“該項目在2015年9月到2016年1月期間未取得《建築工程施工許可證》，屬違法施工。”據環保局透露，遠洋新幹線于2016年2月才取得《建築工程施工許可證》。

　　針對以上問題，記者聯繫了遠洋地産集團品牌相關負責人進行採訪，對方就記者的採訪進行了回復：“目前遠洋新幹線項目證件齊全，屬於合規施工。施工現場周邊房屋産生的裂縫並未有跡象判斷成因。建設單位已配合龍崗區住建局，組織對裂縫進行了維修。針對居民提出的施工噪音擾民的問題，後續將加強對施工方的管理。”

　　佈局一二線

　　作為遠洋在深圳打造的第一個項目，遠洋新幹線意義非凡。查閱其官網可知，遠洋地産控股有限公司2007年于香港主辦上市（股票代碼：03377.HK），在所涉及的業務當中包括住宅地産、不動産投資經營、房地産金融、客戶服務業四大類。項目遍佈全國19個城市，截至2015年12月31日，共有33個項目在售。截至目前，遠洋地産已佈局北上廣深四個一線城市，而遠洋新幹線則是遠洋地産首進深圳的標誌性項目。

　　在遠洋地産對記者的回應當中表示，作為遠洋地産進入深圳的第一個大型綜合體項目，遠洋新幹線的前身為南聯舊改項目，遠洋地産于2011年9月從天基房地産手中收購而來。這一點，在其集團戰略規劃中亦有表明。“遠洋地産將繼續集中資源發展一二線城市，同時把握收購並購、舊城改造等機會，提升項目盈利能力。”

　　逐步將戰壕轉移到一二線城市，遠洋地産的用意十分明顯。考慮到一二線城市去化率較高，遠洋地産自2014年開始已陸續退出了三四線城市，回歸一二線城市房地産市場作為發展重點。

　　據其年報顯示，于2015年12月31日，集團總土地儲備達約2000萬平方米，平均土地成本約每平方米人民幣3400元。按土地價值分，一線城市佔55%，二線城市佔44%。回顧期內，集團在8個主要城市獲得13個項目，新增土儲資源約230萬平方米，100%位於一線和核心二線城市，平均樓面單價每平方米約人民幣6100元。

　　據粗略統計，2015年上半年，遠洋地産就通過招拍挂或收購等方式拿下了9宗地，分別位於廣州、深圳、杭州、南京、天津及香港。或許轉戰一二線已成為遠洋不得不做的選擇，其近兩年來的表現似乎差強人意。

　　年報顯示，2015年遠洋地産實現營業額308.24億元（人民幣），同比下降21%，凈利潤為23.8億元，大幅下降48%，核心利潤亦跌14%至35.66億元。

　　記者梳理髮現，這幾年，遠洋地産的毛利率是一路下滑，從2011年的31%，到2012年的27%，再到2013年的24%，2014年這一數字下降至21%，為遠洋地産歷史上的最低水準。2015年，巧合的是，仍舊徘徊在21%的低水準線，並未有所改善。在毛利方面，2015年，其毛利達到63.54億元，同比下降22.2%。

　　從財報上來看，遠洋地産營業額下降的主要原因是物業開發業務收入的下降。2015年，其物業開發業務收入為271億元，同比減少23%。遠洋地産曾公開表示，物業開發業務大幅減少的原因主要是退出了三四線城市，交付可售樓面面積同比2014年減少32%。不過，另一方面，其入賬銷售均價每平方米增加了2000元。

　　在業績發佈會上，遠洋地産董事局主席兼行政總裁李明表示，主要是戰略調整造成的，遠洋地産從2014年就撤出了三四線城市，撤出來以後當然會影響銷售收入。遠洋新增的土地都集中在一二線城市，需要兩年的時間才能體現在報表上。

　　記者了解到，正是快速業績提升的壓力，使得許多開發商的開工週期、銷售週期都被一再壓縮。原本業內一年半的建築週期，許多大型房企都將其壓縮到7個月左右。這樣的行業趨勢已經成為一線城市的常態，能否跟上這樣的節奏成為遠洋能否順利回歸的重要指標。也許正是在這種壓力之下，才有了遠洋深圳首個項目屢遭投訴的現象。