萬科已經告別了重資産的傳統房企，其價值重估也就到來了。

　　近期，資本市場發生了一起令人關注的事件：前海人壽連續兩次增持萬科，一躍成為萬科第二大股東。此舉到底是財務投資行為，還是“門口”野蠻人的控股投資？在當事人雙方保持沉默的情況下，我們作為局外人，自然不好做評價。但有一點是確認的，那就是萬科的價值被低估了，或者到了需要重估的時候，而這一機會被“潮汕幫”背景的前海人壽發現了。

　　自2013年提出“城市配套服務商”的轉型目標後，萬科認為新房開發空間已見頂了，用萬科現任總裁鬱亮的話來説，誰再“拼規模”，誰就死得更快。於是，萬科在轉型上動作頻頻，比如進軍商業地産，試水萬物倉、幸福驛站等社區配套，通過“萬萬合作”輸出“操盤”能力，城市公共設施代建，推進小股操盤和事業合夥人等創新。

　　但是，相比前三次轉型的春風得意，萬科第四次轉型來的非常艱難，“動作不少、效果卻不大”，就連王石都抒發了“下一個倒下的可能是萬科”的悲情。轉型不得志，萬科第二代精英管理團隊的人才開始流失。而且，流失的高管轉而投入了像創客空間、房産電商等等房産新型領域，更凸顯了萬科在轉型上的窘境、堅守傳統上的老態。

　　同時，對於銷售規模見頂的判斷，加上轉型牽扯精力，萬科在銷售上投入的力量相對減少，老大的地位差點被綠地超越(銷售金額已經被綠地超越)。而且，恒大和碧桂園等地産行業的後起之秀也步步緊逼。事實上，銷售規模見頂的判斷，確實有一點早了。2015年，國家對於樓市未來發展態度明確，即房地産剛性需求是長期的，並提出了促進自住性和改善型住房需求的新主題。

　　轉型不如人意，加上龍頭老大地位岌岌可危，萬科股價一路走低也就不奇怪了，7月中旬滬深兩市反彈前，萬科PB(市凈率)只有1.4，遠低於行業整體1.8的平均PB；市盈率11.2倍，比行業31.83倍的平均市盈率也低很多。幸虧，踏錯節奏後，迷途知返的步伐還算快。首先，萬科抓住國家政策激勵的大好時機，及時補倉捍衛行業老大地位。今年上半年，萬科拿地同比增長了47.8%，貨值可持續性得到改善，未來業績增長預期改善。

　　與此同時，萬科在銷售方面持續發力。今年上半年，萬科實現簽約銷售額1099.6億元，成為唯一“破千億”的房企，而恒大和綠地等“追趕者”沒有了去年底的銳氣，銷售額僅為823億和824億；4-6月份，萬科月銷售額同比分別大幅增長39%、42%和30%，銷售持續超預期，龍頭老大的地位再次凸顯。

　　對比恒大、綠地和萬達的新玩法就知道，轉型不能再堅持“理想主義”的信念了，而是要遵循資本市場的“新玩兒法”。憑藉“上天入地出海”，綠地上市前就將故事講到了極致。借殼金豐投資實現上市後，綠地憑藉2000億元的市值一舉超越了萬科。2015年，綠地講故事延伸到了網際網路金融，傍上了螞蟻金服和陸金所等網際網路金融老大。

　　萬達分拆商業和影院，並分別在香港和內地上市，創造了在港融資最大IPO，賺足了眼球。進入2015年，萬達高調宣傳其新四大支柱(商業、文化、旅遊和金融)，並在半年內狂擲170多億元大肆收購兼併轉型相關行業，宣誓每一個版塊都將分拆上市，並將做到全球最大。恒大也不甘示弱，地産和恒大健康已經上市，足球、文化以及礦泉也在新三板上市，集團旗下糧油以及乳業也有望相繼上市，六大多元化産業和資本運作平臺隱現。

　　由此看來，萬科調整策略勢在必然。5月，聯合鵬華基金，萬科發行境內首只公募REITs(房地産信託投資基金)，開啟輕資産轉型；6月，通過物業市場化及事業合夥人機制議案，加速萬科物業市場化輸出、分拆上市及引入事業合夥人制度；介入微生物技術，探索“垃圾圍城”下的盈利機會；從物業管理入手，延伸到社區教育、醫療等社區配套，未來將形成物業、養老和醫療、物流、酒店和度假等五大板塊，以事業部制和分拆上市推進轉型。從維護行業地位，或是轉型上，萬科已經告別了重資産的傳統房企，其價值重估也就到來了。7月中旬股災後，無疑是“抄底”的最佳時機，而萬科的股價在近期創下2008年以來的新高，就是價值重估的反映。

　　(作者係深圳房地産研究中心研究員)