賣未完成開發別墅項目扭虧 陽光股份盈利能力待解

　　3月17日，陽光股份(000608，SZ)發佈2017年年報，同比大幅扭虧。2017年，公司營收5.34億元，同比降16%；歸屬上市公司股東凈利潤1.52億元，較2016年虧損4.68億元同比增長132.54%。《每日經濟新聞》記者發現，其出售子公司北京瑞騰陽光及天津楊柳青項目公司股權獲得投資收益達4.84億元，成為扭虧轉盈的重要因素。

　　儘管陽光股份通過拋售資産實現扭虧轉盈，但縱觀陽光股份近年來的經營情況和財務表現，在每年超過2億的財務費用壓力下，其地産開發銷售毛利率已降至13.31%，持續盈利還是個未知數。對於陽光股份未來的計劃，《每日經濟新聞》記者致電陽光股份董秘辦公開電話，但截至發稿尚未得到回應。

　　兩賣股權扭虧為盈

　　當前陽光股份的主營業務主要集中在投資性房地産出租、資産管理、存量住宅以及商住等開發庫存銷售四個方面。然而，就目前公司的經營狀況以及財務狀況來看，陽光股份的轉型明顯不甚順利。

　　陽光股份2017 年大幅扭轉2016年的虧損態勢，實現盈利。實際上，這已經是陽光股份近年來第二次實現扭虧轉盈，而採取的挽救策略也如出一轍。

　　《每日經濟新聞》記者查詢相關公告了解到，2014年，由於相關地産項目的拖累等原因，陽光股份歸屬於母公司股東的凈利潤為虧損5.85億元，出現2008年上市以來首虧。基於這種情況，2015年公司便開啟了轉讓股權挽救業績的步伐。2015年，陽光股份累計轉讓了北京朝陽路商業45%股權、北京瑞港100%股權，剝離天津辛莊項目51%股權並將上海銀河賓館裙樓收購股比從90%降至50%。

　　經歷此番運作，陽光股份終於在2015年實現了2018萬元的盈利。但好景不長，2016年，由於開發産品銷售結轉成本增加、相關項目退出以及上年同期無重大資産處置收益，公司又一次巨虧4.7億元。

　　對此，陽光股份再度選擇了賣股權的挽救手段。公告顯示，2017年公司轉讓了持有的楊柳青項目及北京瑞騰的100%股權，累計獲得投資收益4.84億元。

　　從2015年開始，陽光股份啟動向輕資産模式的轉型，引入麥肯錫制定了業務體系，確立未來業務將主要聚焦在對京津滬地區不良、低效資産的收購、改造、提升和退出上。

　　也正是從2015年，其債務結構開始面臨壓力，財務成本居高不下。2015年其融資規模達到44.3億元，2016年達到45.1億元，2017年在出售資産償債後，融資規模降至24.5億元。但其財務費用在2015年上升至3億元，此後一直保持在逾2億元的規模，而其2015年以來營業收入也徘徊在6億左右。

　　與此同時，陽光股份開發産品銷售業務的毛利率也呈現逐年下降趨勢，2017年已經降至13.31%。

　　新業務轉型仍無時間表

　　值得一提的是，去年陽光股份通過出售天津楊柳青項目獲得投資收益約3億元，此筆交易在增加公司利潤、補充公司現金及降低公司負債同時，也結束了陽光股份對住宅類項目的開發。

　　以商業地産為主要業務的陽光股份，在住宅業務上曾搖擺不定。

　　2011年，陽光股份曾集中出售了進行住宅項目開發的子公司給首創置業，發力商業地産，但2012年陽光股份又收購天津楊柳青項目，重新涉足住宅業務。不過，項目一期竣工後銷售不達預期，該項目2014年計提減值4.1億元，直到2016年天津房地産市場回暖，天津楊柳青項目一期銷售才有所好轉，全年簽約金額約4億元，回款金額2.7億元，但該項目毛利率只有5.1%。

　　楊柳青項目主要資産為已完成開發的待售物業及未開發的土地。陽光股份在公告中也分析稱，公司在傳統住宅開發領域，與行業龍頭差距較大，短期內不具備塑造此方面競爭力的基礎條件。

　　陽光股份在轉讓項目的評估説明中表示，楊柳青項目區域內同類型樓盤主要以去庫存銷售為主，而一期開發的鷺嶺項目銷售價格明顯低於其他樓盤。洋房銷售均價10000元/平方米，聯排別墅均價16000元/平方米，與楊柳青核心區域市場分化明顯。記者查詢發現，周邊房價明顯高於該項目，以該商圈禦河墅項目為例，多層均價為16000元~22000元/平方米，聯排別墅均價25000元/平方米左右。

　　記者注意到，陽光股份在年報中指出，輕資産管理業務還面臨管理半徑較大的問題，且投資性房地産主要位於京滬蓉，項目數量及體量均較小，並不具備規模優勢。主營業務沒有規模優勢，輕資産管理業務無法聚焦，如何實現持續發展將是陽光股份思考的頭號難題。

　　在2017年5月的一次投資者交流會中，陽光股份在回答投資者關於發力做什麼新業務、是否有具體計劃的問題時表示，公司會持續關注並研究與地産行業相關的新業務機會，但暫無明確的時間表。

　　第一太平戴維斯華北區項目及開發顧問部負責人熊志坤對《每日經濟新聞》記者表示，相對單純依靠租金收入的模式而言，陽光股份對資産投資、改造、營運，並以合適的價格賣出去，存在不少利潤空間。不良資産的項目獲取一般需要大筆資金投入，獲取足夠的資金來源和快速提升資産價值也將給陽光股份帶來挑戰。

　　(原標題：靠賣未完成開發別墅項目艱難扭虧 陽光股份持續盈利能力待解)