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樓市去庫存亟待差別化調控深化

2016年08月01日02:30 中國證券報

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　　□本報記者費楊生

　　近來，樓市調控趨緊預期升溫。這既是業內對決策層抑制資産價格泡沫可能指向房地産市場的解讀，也是對地王頻現、部分城市房價過快上漲的現實擔憂。樓市去庫存正遭遇地王泡沫、“虹吸效應”等因素干擾，差別化調控如何深化，考驗著頂層設計的智慧與基層落實的“誠意”。

　　地王頻現成為2016年房地産市場的一大特點。即使在部分熱點城市今年3月以來採取多種措施抑制土地市場過熱、房價上漲過快，開發商拿地熱情依然高漲。一是數量驚人，機構統計，上半年全國50個主要城市出現了200多宗“地王”，這些城市土地出讓金總額首次突破一萬億元。二是相對集中。這些地王主要集中在一線城市和部分二線城市。三是“麵粉貴于麵包”。不少地王的樓面價已超過在售樓盤價格，以至於不少開發商驚呼土地市場泡沫化嚴重。

　　地王泡沫對樓市去庫存有害無益。一方面，開發商大多通過“加杠桿”方式拿地，財務成本較大，一旦樓市風向變化，將有資金鏈斷裂風險，嚴重者可能影響金融體系安全。另一方面，地價上漲迫使開發商主打售價更高的豪宅産品，在影響普通住宅供給結構的同時，還帶動相關區域房價“被豪宅化”，加速推動地價與房價上漲螺旋，催生房價泡沫。此外，地王集中于一二線城市使得樓市“虹吸效應”進一步發酵，加劇了樓市區域分化格局，三四線城市庫存難以有效下降。

　　目前，去庫存仍是樓市主要任務，不能忽視地王泡沫的負面干擾，需要進一步深化因城施策的差別調控。本輪樓市上漲既有“資産荒”格局下房地産投資價值驅使因素，更是貨幣信貸較寬鬆的“水漲船高”使然，居民在住房信貸領域“加杠桿”跡象明顯。去庫存不能簡單依賴加杠桿，這需要差別化調控的細化。居民部門的信貸收緊可能會從限購城市進一步擴展到熱點二線城市。此外，對開發商的資金運用也可能加以規範、限制，這從上市房企再融資資金不可用於拍地的傳聞可見一斑。

　　去庫存主基調下的差別化調控，不能忽視稅制改革、收入增長、人的城鎮化等頂層設計優化。房價上漲的基礎應當是居民收入增長，居民增收一方面受益於經濟發展水準提升，一方面受益於稅制結構優化。當前，綜合與分類相結合的個稅改革方案仍未出臺。同時，在總結房地産稅試點經驗基礎上，如何進一步優化房地産領域的稅費改革也有待頂層方案出爐。

　　此外，房地産市場是區域性特徵明顯的市場，差別化調控的責任主體是地方政府。地王無疑可大幅增加當地土地出讓收入，推高地價也是地方政府或明或暗的“政績”衝動，如果各地落實政策不力，則將使差別化調控效果大打折扣。在加強相應督查、追責的同時，更要將差別化調控放在人的城鎮化這一大主題之下，改變以行政級別配置資源的城市、城鎮發展模式，更側重市場手段引導資源自由流通，使人口、資金更多地流向社會保障、醫療、養老、教育等軟資源更發達地區，避免三四線城市再走房地産投資刺激經濟發展的老路。

(責任編輯：羅伯特)

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