借鑒德國經驗 解決我國住房租賃三大痛點

　　□深圳市房地産研究中心 李宇嘉

　　近日，國務院辦公廳發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，提出到2020年，形成完善的住房租賃市場體系、公共租賃住房保障體系和租賃法規制度體系，推動實現城鎮居民住有所居的目標。《意見》是落實三中全會《決定》關於“推進農業轉移人口市民化”，以及“十三五”建立“租售並舉”、滿足新市民住房需求為主體的住房新制度的重要內容。

　　以國家規範性文件的形式，提出住房租賃市場培育和發展頂層設計，這是第一次。而且，在今年5月4日的國務院常務會議上，租賃市場首次成為重要議題，會上也提出了具體的制度構架。國家重視凸顯租賃市場在未來住房制度中的重要地位，以及國家壯大租賃市場的政策導向。從國外經驗看，租賃是住房供應的“雙引擎”之一，一般佔據40%-60%的市場份額，很多居民一輩子租房。

　　在我國，“房改”以來近20年，住房供應基本是銷售的“單極化”發展。但是，隨著城市化的快速推進，本應與銷售市場並駕齊驅的租賃市場，亂象叢生、發展偏弱，甚至被“偏廢”。突出表現在老百姓選擇居住形式時，“重售輕租”，租賃是不得已的選擇。同時，權益無保障，與産權人相比，租房者在享受城市公共服務上極其不對等。另外，租賃市場基本處於無監管的“野蠻生長”。2014年，北京建委曾對青年人住房狀況進行調查，3萬名被調查者中，43.8%的表示租房中遇到不良仲介。

　　未來，以農民工和大學畢業生為主體的新市民是住房消費的主體，租賃是這些人群“落腳”城市後的首選，甚至是長期選擇。另外，城市化進入了“都市圈”化，人口進城“棄大從小”。高房價背景下，大城市確實“居不易”。因此，未來租賃需求在邊際上增長更快。2014年，我國通過市場租賃（包括城中村、企業宿舍）解決居住需求的城鎮人口達到了3億人左右，佔城市人口近40%。在北京，每天約有20萬人在尋找房子租住；深圳實際管理的2000萬人口中，70%長期選擇租賃住房。

　　2010年以來，住建部也曾發佈若干文件提振租賃市場，但效果不明顯。事實上，租賃市場“短板”難補是體制癥結的産物，如租賃拉動經濟不如房地産開發和銷售，地方政府不重視；租賃屬於輕資産服務業，交易成本高；社會信用體系不彰等。發達國家中，德國以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制而著稱於世。目前，德國住房自有率僅43%，租賃住房佔據了57%的市場份額。總結德國租賃市場管理的實踐，對我國租賃市場發展具有很好的借鑒。

　　首先，住房供應政策導向上，租賃供應是主體。在德國，不管開發新房或經營租賃，企業要獲得土地、信貸，新落成的房子須在一定期限內讓渡政府出租，或按接受補貼後的低租金出租。過了期限，才能按市場租金出租。因此，德國租賃房源充足。“二戰”以來，德國共建設1000多萬套社會住房，可供3000萬人居住，多數為租賃住房，而德國總人口才8100萬。

　　其次，德國租賃市場具有公共屬性，機構租賃發揮“壓艙石”作用。以中低收入者為主的租賃需求，公共産品屬性明顯。2011年，德國1860萬套租賃房中，政府公租房（450萬套）佔24%，私人機構房源（410萬套）佔22%。

　　再次，近乎苛刻的租金管制。2012年12月，德國議會通過嚴格的漲租限制，即各州政府控制該州主要地區房租3年內漲幅不得超過15%，房主不得將租金提高至平均水準的10%以上。近日，針對居民將房屋通過Airbnb平臺投入旅遊短租，減少長租供應，突破租金控制，德國發佈一項新規定，從5月1日起，首都柏林的屋主不能擅自將房屋整套短租給遊客，違反者將面臨高達10萬歐元的罰款。

　　最後，德國對其他租賃權益的保障也很細緻。一是對“可居性”嚴格規定，建立了住房安全與健康標準的評估體系，包括面積、生活設施、生理心理需求等多個評定標準；二是仲介費、房屋修繕費等全部由房主承擔；三是德國租房和買房享有的公共權益是等同的，只要居民合法納稅，就可以享有本地公共服務。當“適居性”和權益保障都到位了，租房可享受與買房一樣的安全和穩定。

　　從德國經驗來看，我國培育和發展住房租賃要解決三大“痛點”。

　　一是要將住房租賃作為地方政府供給公共服務和公共産品的必選內容。這就需要改變GDP導向的房地産發展模式，還原房屋居住和公共産品的基本屬性、前置屬性；還要加強各級政府公共財政建設，將新移民、新就業大學生的租房需求，視為公共産品，甚至是住房保障的一部分，納入公共財政的範疇。這樣，才能為增加租賃住房供應、打造低租金環境、加強仲介監管，讓租房者享有同等公共服務創造制度環境。

　　二是政府公租等機構租賃必須要佔到一定份額。目前，我國公租佔比很低。“六普”數據顯示，我國25.8%的城市居民租住住房，89.5%的可出租房屋來自私人出租住宅。2010年，基於北京租客的網調顯示，租賃關係以個體房東直租為主，個體房東直租和個體二房東轉租的比重超過80%；只有約6%的租賃住房來自機構出租，主要的機構出租是就業單位（4%）和房管部門（2%）。

　　目前來看，我國機構租賃不足有三大原因：第一是政府公租房供應少，帶頭作用不足；第二是地價和財務成本高，相比開發和銷售，租賃收益太低，流動性風險突出；第三是無風險收益率太高。發展機構租賃，首先要強化政府的職能和帶頭作用。其次要去除經濟對投資（特別是房地産開發投資）的依賴。投資是資金短期密集型的，投資依賴、房地産開發依賴下降了，資金需求下降了，無風險收益率也就下降了。最後，當無風險收益率下降，社會資金對有穩定長期可靠收益的租賃投資的興趣就上升了，要借助於稅收優惠、證券化或信託投資基金（REITs）因勢利導。

　　三是各級政府要從吸引和留住人口，“降成本”供給側改革的角度，看待發展租賃市場的投入産出效應。在城市化“下半場”，進城人口、紅利人口都在減少，哪個城市能吸引到人口流入，哪個城市的集聚效應就更大，競爭力就越強。衣食住行中住的成本最大，較低的居住成本，無疑是吸引和留住人口的利器。同時，房價和租金是國民經濟的基礎成本，也是人工、物流和倉儲成本上升的“罪魁禍首”，各行各業都受到租金上漲衝擊。近年來，我國實體盈利下滑，人工、物流和鋪租高企是“幫兇”。德國“工匠精神”是鍥而不捨的結果，但背後生産生活低成本的支援、社會保障對後顧之憂的免除是物質基礎。發展租賃市場，對降成本和夯實社會保障大有裨益，也是産業轉型的鋪路石。