□深圳市房地産研究中心 李宇嘉

　　近日，由於高位慣性回調和政策收緊，一線城市樓市開始降溫，但其周邊城市成為新一輪上漲的主力。百城房價顯示，今年3月，房價上漲前10個城市中，東莞、惠州、蘇州和昆山排在前4位，去年和今年1-2月領漲全國的深圳、上海3月份的房價漲幅已分別降至第8位和第5位。

　　3月份東莞、惠州、蘇州、昆山房價創造了有統計記錄以來的最大漲幅。“環京縣”特別是“北三縣”（三河市、大廠縣、香河縣）的房價漲得更高。3月，“北三縣”各區域均價相比2015年上漲50%以上，而作為北京“後花園”的燕郊，目前每平方米2萬元的房價比2015年初翻了一倍，比春節前上漲20%。目前，燕郊房價甚至比北京房山、平谷還要高。

　　樓市火爆驅動庫存週期下降及土地市場火熱。目前，都市圈內樓市庫存週期已降至6-8個月。其中，蘇州、南京為4個月左右；東莞、惠州為6個月左右，而靠近深圳的片區庫存僅夠2.8個月消化；燕郊目前在售庫存僅6000套，快到無房可售的境地。“搶地”是都市圈內樓市的另一特點。一季度土地出讓前5個城市中，南京、杭州、佛山和天津在列。4月初蘇州誕生了13個地王，平均溢價率203%。

　　除去庫存和貨幣政策利好外，一線城市收緊限購限貸，樓市高位回調，驅使購房者轉向都市圈是房價上漲的首要原因。如臨近燕郊的通州在2015年8月推出“限購”，深圳、上海近期提高非戶籍人口限購門檻。都市圈內房價較低是樓市火爆的另一個原因，如通州目前均價在每平方米4萬元左右，比燕郊高出2倍。區域一體化預期強化，如副中心通州與“北三縣”規劃一張圖、軌道交通在燕郊設站傳聞；再如深圳“直轄市”傳聞、軌道將通往東莞和惠州等。

　　另一個重要原因就是“資産荒”。“十三五”及未來，樓市去庫存是需求端“做加法”的重點，目的是承接製造業去杠桿騰出來的信貸，熨平“做減法”陣痛。“做加法”需要偏寬鬆的貨幣環境，而貨幣寬鬆疊加居民“加杠桿”，樓市景氣向上是必然的。但是，經濟放緩，企業利潤下滑（2015年國企利潤同比下滑21.9%），有效資産供給不足，“信貸寬、資産荒”格局明顯，資金需要避難所。

　　當安全資産匱乏時，體制優勢集中之處，也是資金最安全的地方。由於集中了全國20%的公共資源、就業機會和現代化成果，一線城市是體制優勢最集中的地方，而房子則毫無疑問是這種優勢的最佳載體。當一線城市政策收緊、樓市開始調整，在人口、産業方面“有故事、水位低”的周邊城市，成了洼地的代表。於是，資金又開始涌向這些城市。

　　本來，這是一個良好的都市圈發展景象，即人口由一線城市向圈內其他城市遷移，形成類似于日本東京“市—都—圈”式的都市圈模式、分層住房供應模式，既集聚了人口，發揮了城市的規模效應，降低了公共服務邊際成本，又解決了人口過分集中後的“城市病”。但目前看，一線城市住房需求向周邊轉移，還停留在民間和市場自發推動，但秩序混亂的“野蠻生長”階段。

　　儘管河北“環京縣”開始承接北京“非首都功能”的産業與人員，但在軌道交通和公共配套方面，規劃並未“落地”。如軌道會否在燕郊設站，一直不明確，京冀兩地在産業、人口和服務上的規劃無法協同。深莞惠一體化喊了很多年，但最關鍵的軌道交通一直沒有通到東莞和惠州，臨界區域“斷頭路”多年未解。總之，三大都市圈在重構産業、人口和住房方面的一體化效果不彰，但不斷上漲的房價、不斷抬升的投機需求，卻在透支一體化的利好。目前，深圳人佔東莞和惠州樓市50%的份額，但投資是主要目的，真正居住的很少。被稱為“空城”的無錫，由於均價低（8000元）而成了投資客的新選擇，據悉一季度47%的房子被江浙滬投資客買走。

　　再看燕郊，常住人口2015年已達80萬人，這是一個中等城市的“體量”。近年來，燕郊是作為承接北京“剛需”的“睡都”發展，但在公共服務供給上，燕郊卻是按照廊坊的一個鎮來設置的。燕郊距離北京國貿僅15公里，但交通完全靠102國道，比北京“睡城”回龍觀還擁擠，15公里的路程要花1-2個小時。滿眼望去，燕郊腳手架林立，但城市管理混亂，教育配套缺失，社區服務品質低下，治安形勢嚴峻，生活服務低端落後。事實上，這是三大都市圈的共性，即與圈內一線城市在産業協作、公共服務銜接上不足，但房地産卻先行過度發展。

　　住房需求向都市圈轉移，這是城市化第二階段的規律，即從城市化到“都市圈”化。但是，受政策利好預期和投資需求外溢，三大都市圈房價暴漲，這是管理層不希望看到的。因此，蘇州限制房價漲幅，廊坊限制外地人買房、限制杠桿，東莞和惠州堅持30%的最低首付比，筆者認為這很必要。需求端限制、遏制投機炒作，降低“都市圈”成本，為人口和産業轉移創造低成本的環境，這是第一步。

　　同時，在推進一線城市與圈內其他城市在區域統一規劃、交通一體化、基礎市政設施先行、教育醫療均等化及異地結算等方面，要明確合作機制、實施機制及分階段任務。相關省份和城市，要抓住住房需求向一線城市周圍轉移的契機，打破“一畝三分地”、短期經濟績效的短視思維，本著人口、産業重構帶來的空間釋放、效率提升的長期利好，以稅收分享機制為激勵，以省際間和市際間積極有效的公共政策為手段，實現公共服務與産業、人口、住房需求轉移同步推進。