□本報記者 高改芳

　　國家統計局公佈的數據顯示，1-2月，全國房地産開發投資額9052億元，同比增長3%；新開工面積1.56億平方米，同比增長13.7%；土地購置面積2236萬平方米，同比下降19.4%；商品房銷售面積1.12億平方米，同比增長28.2%，商品房銷售額8577億元，同比增長43.6%；房地産開發企業到位資金2.14萬億元，同比下降1.0%，其中個人按揭貸款2817億元，同比增長30.4%。

　　不過，國海證券對近期一線及核心二線城市的放量增長能否持續持謹慎態度。

　　需求釋放

　　2016年一季度以來政府密集出臺降首付、減免交易稅費等政策，多重利好催化下需求加速釋放。前兩月商品房銷售回暖得以延續並呈現增強的趨勢，商品房銷售面積同比增長28.2%，增速比去年全年提高21.7個百分點；商品房銷售額同比增長43.6%，增速比去年全年提高29.2個百分點。從區域表現來看，東部地區商品房銷售面積及銷售額分別同比增長35.5%和57.7%，銷售改善幅度顯著領先其他區域。

　　但對近期一線及核心二線城市的放量增長能否持續，能否傳導至準二線及三四線城市，國海證券始終抱有謹慎的態度。一方面，國海證券認為一線城市（北上深）春節後的火爆行情不僅依託于貨幣效應，供應極度緊缺也造成了房價的非理性攀升。一線城市需求向來不是問題，問題在於核心供給端在短期供給格局無法實質性改變的背景下，預計一線城市于二季度後大概率會出現量縮價增的局面。

　　另一方面，房價過快上漲造成的需求邊際擠出效應將逐步顯現。在二線城市，需求增量面臨不確定性的前提下，預計自下半年開始地産銷售整體增速將平滑放緩。

　　對於三四線城市，國海證券認為，此輪銷售復蘇對於該類城市未必具有傳導有效性。三四線城市的問題恰恰僅在需求端。房地産大週期下行在三四線城市顯現無疑。而小週期內的貨幣政策和行業調控政策對於該類城市的驅動效應十分有限，其庫存去化必將是一個漫長的任務。接下來依舊需要出臺更具針對性的去庫存解決方案。

　　對全年投資仍謹慎

　　1-2月全國房地産開發投資同比增長3%，增速較去年全年提高2個百分點；新開工面積同比增長13.7%，去年全年為下降14%。數據上來看，投資增速時隔兩年首次回升，同時銷售火熱傳導到新開工的邏輯得以兌現，但新開工反彈的幅度及速度超出此前預期。

　　房價的快速上漲確實在短期內顯著地激發了開發商新開工的熱情，但根據國海證券近期調研及路演反饋來看，地産開發商對於全年量價增長的持續性普遍偏謹慎。在此背景下多數企業更願意趁勢將現有土地加速變現以回籠資金，造成新開工短期內明顯修復。從另一個角度來看，新開工的趨勢顯然不利於去庫存的推進，土地購置面積依舊表現弱勢則進一步反映開發商補庫存力度依舊不足，傳導的持續性存在被證偽的可能性。

　　針對投資增速的觸底反彈，國海證券認為，一方面由於去年同期基數低，另一方面辦公樓高投資增速的貢獻令數據含量略有失色。綜合而言，對全年投資及新開工的判斷仍趨於謹慎，維持全年投資增速2%-3%的判斷。

　　不過，海通證券認為房地産每一輪行情都逃不過調控的影響，因為價格繁榮的背後都是調控。無非是2016年調控的方式有所不同，即應該是抓一線放二三線，其邏輯屬於“點剎”一線房價，同時還要保障二三線城市能夠有效實現去庫存。考慮去庫存仍是當前第一要務，1-2月數據有所恢復後，應該是珍惜難得的良性趨勢，而不是立馬政策全面轉向。因此雖然不排除後期階段一線城市政策收緊可能，但是海通證券仍認為“靴子”落地是階段性買入地産股的機遇。