□上海易居房地産研究院副院長 楊紅旭

　　股市和樓市近期成為熱門話題。其實去年7月直至今年一季度，樓市根本擠不進主流話題圈，大家只對股市高度熱情。但今年4月以來，隨著深圳房價一躍而起，一線城市地王頻現，上海、北京、廣州房價漲起，二線城市住宅成交量暴增，甚至連2011年以來樓市“重災區”的浙江也驚現復蘇跡象，越來越多的人討論樓市，甚至有人開始賣股買房。在很多人眼中，股市和樓市常對立起來，二者形成為簡單的“蹺蹺板”關係。其實，二者的關係比較複雜。

　　首先，從市場運作方向看，股市和樓市基本同向。國內外歷史上也能找到很多案例。近幾年國內情況來看，2007年股市火爆，並創歷史新高，同期樓市也非常紅火；2008年股市下跌，僅用了一年時間，上證綜指便由6124點最低跌至1664點，同期樓市也持續降溫；2009年股市樓市同步回暖；2012年至2013年樓市回暖，股市在2012年底和2013年初有所表現；2014年7月開始股市走牛，2014年10月大城市住宅成交量開始反彈。由此可見，二者並非“蹺蹺板”的關係。

　　主因在於，貨幣政策和流動性是驅動股市和樓市變化的同一核心因素。尤其是作為資産品的股票和房産，更容易受貨幣寬鬆而上漲，因銀根緊縮而下跌。2007年、2009年、2012年、2014年下半年，皆是貨幣寬鬆期間，股價和房價易漲；2008年、2011年、2014年上半年，皆是貨幣偏緊期間，股價和房價易跌。

　　其次，從市場運作節奏看，股價先變化，房價後變化。股票為標準的資産品，以投資投機需求為主；房産為準資産品，在不同時期存在不同程度的投資投機需求，但總體以自住消費需求為主，尤其是近三四年投資投機需求大幅減少。面對同樣的貨幣寬鬆環境，股市比樓市更敏感，反應更快，不管是上漲還是下跌，總是比樓市快一步。比如，2008年10月股價見底，2009年3月房價才見底。2009年7月股價見頂（反彈頂），房價直至2011年才降溫。就這輪上漲來看，股價于2014年7月見底，而房價直至今年4月才見底（70城房價指數）。

　　再次，在一輪完整的上行和下行週期中，股市和樓市的粗略關係可歸納為同向、不同步，如果進一步細究二者相互影響的具體情況，又可劃分為以下三個階段。

　　第一階段，股市強，利空樓市。在每一輪市場上行期，股市先反彈，會吸引越來越多投資者的關注，在越來越明顯的賺錢效應下，會有部分人暫緩購房，先把資金投入股市中，甚至極端者會抵押房産或出售房産，籌資炒股。這一階段，股市走強是利空樓市的，主要是分流了樓市資金。觀察本輪行情，去年7月至今年3月，大致屬於第一階段。股評家“賣房炒股”的建議，頻見報端，而這一時期全國樓市正處於低迷期。

　　第二階段，樓市回暖，股市繼續上漲。在貨幣寬鬆驅動以及其他因素影響下，樓市也漸漸復蘇，其中部分大城市率先回暖，越來越多感受到房價開始止跌上漲，又出現較好購房季。此時，股市經歷半年或一年上漲之後，已攀升到一定高度，進入牛市的中場或下半場，部分股民防範風險意識漸漸增強，其中有些人落袋為安，拋售股票，轉而購房。比如當前階段，一線城市部分高端住宅樓盤熱銷，就包含有高資産股市大戶開始入市購房，這多屬改善性居住需求。與此同時，也有少數激進投資者或者新股民，受身邊親友炒股賺錢效應影響，不畏股市高位，仍向前衝，其中會有人將樓市資金轉入股市。於是，這一階段，股市和樓市你來我往，互有損益，相互影響呈中性。觀察本輪行情，今年3月以來至今，屬於第二階段。

　　第三階段，股市見頂，利好樓市。散戶主導非理性投機行為，會使股市在不太長的時間內達到較高位置，猛跑則透支體力。股市見頂之後，甚至在接近見頂之時，越來越多的股民開始離開股市，其中部分人將資金轉入樓市，或者為了自住而購房，或者為了投資而買房購鋪。由於樓市變化滯後於股市，當股市見頂後，樓市還將繼續繁榮一段時間，此時股市資金轉入樓市，當然會助漲房價。

　　股市頂部和底部皆難預測。觀察本輪行情，股市可能在2016年上半年見頂，假如年內就衝過6124點，也可能四季度就會見頂，見頂後即進入第三階段。鋻於影響房價短期走向因素很多，股市的影響權重較小，這裡僅從這一因素推測，則本輪房價上漲至少可持續至明年年中，至於2017年，房市可能追隨股市，再度進入調整階段。