□本報記者 趙靜揚

　　中國人民銀行、住建部、財政部等多部委于30日發佈多個房地産相關政策，住房貸款利率、購房首付、二手房出售營業稅等多方面做出調整。機構和專家分析指出，一系列新政顯示經濟下行和就業壓力仍然較大情況下，中央希望借此穩定房地産投資和家庭部門的消費意願，但地産成交能否復蘇繼而投資和新開工有所恢復仍有待觀察。如效果不理想，不排除後續政策從“正常化”向“寬鬆”過渡的空間。

　　二套房首付降低喚醒購房剛需

　　中國人民銀行、住建部、銀監會發佈《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》明確，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房並已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

　　亞豪機構分析，降低首付比例，提高購房資金杠桿，有助於撬動更多住房消費。在目前國內商品房産能過剩的背景下，有助於緩解三、四線城市的高庫存壓力，對於一線城市來説，更成為拉動購房需求提升的利器。預計一線城市的房地産市場交易量將會在4月明顯升溫，三四線城市的樓市也將逐步回暖。

　　招商證券表示，最新經濟數據顯示經濟下行和就業壓力仍然比較大，政策需要做出響應。二套房最低首付的調整有助於進一步釋放剛性需求，穩定房地産價格和房地産市場，希望借此穩定房地産投資和家庭部門的消費意願，從而推動總需求的企穩回升。

　　民生證券研究認為，本輪房地産調整是短期因素（信貸偏緊）和中長期因素（政策回歸中性+高庫存+人口老齡化）共振的結果，現在救市只能緩解短期問題，但無法扭轉中長期趨勢。綜合來看，房地産的投資屬性將更多讓位於消費屬性，從純投資的角度來看，房産造富的時代已經結束，未來將是股權造富的時代，不要去接下落的刀。推斷中央必將繼續加大穩增長力度，地産政策還可能進一步鬆動。按照支援合理住房需求，下一步還有可能對交易環節稅費標準以及首套房的房貸進行調整，但北京上海放開限購的可能性較低。

　　二手房營業稅“五轉二”鼓勵成交

　　《財政部 稅務總局關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》指出，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。根據財政部和國家稅務總局2011年頒布的政策，個人將購買不足5年的住房對外銷售，全額徵收營業稅。個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。也就是説，個人將購買不足5年的住房對外銷售，不必區分普通住宅和非普通住宅，均應全額徵收營業稅。

　　易居房地産研究院研究員嚴躍進表示，財政部此次對營業稅全額徵收的免征期，由過去的5年轉變為2年，這使得住房銷售市場得以活躍。使得很多改善性購房者的需求得到積極釋放，體現了住房市場金融財稅政策的優化，對於鼓勵市場成交以及市場信心提振是有利好的。

　　中金公司分析認為，央行等部委文件是房地産政策向正常化回歸進程的延續，如果效果不理想，後續仍可能從“正常化”向“寬鬆”過渡的空間。在經濟下行壓力加大的背景下，釋放正常的住房需求以使得增長穩定在合適的區間，是必要的做法，這對穩增長有利，對市場也是利好。

　　國家統計局2015年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，與1月相比，70個大中城市中價格下降的城市有66個，上漲的城市有2個；與去年同月相比，價格下降的城市有69個，持平的城市有1個。

　　中金公司指出，後續地産成交量的走勢成為關鍵。政策明確以後，地産成交能否復蘇繼而投資和新開工能否有所恢復，成為值得關注的趨勢。如果成交量復蘇帶動投資和新開工企穩復蘇，將對經濟增長企穩復蘇做出正面貢獻，這也將改變目前市場對於增長相對悲觀的預期。