在延續限購政策的消息塵埃落定後，三亞市幾乎成為了全國樓市中的另類，它是唯一一個實施“限購+限建”政策的城市。

　　“我們這座樓盤原來還有很多低於40㎡的小戶型，總價只有60多萬，非常適合投資，不過如今一些沒來得及審批的小戶型都合併成80㎡的兩居戶型了，原先收了定金的也全部退了。這樣一合併，一是要重新設計改造，很麻煩，二是這樣的戶型相較於以前的小戶型要難賣不少。”三亞市華庭時光裏樓盤的一位銷售主任告訴中國證券報記者。

　　在三亞市，許多樓盤都感受到了“合併”的煩惱。今年4月4日，三亞市城鄉規劃委員會出臺了《加強三亞市商品房戶型管理的決定》，確定三亞市域範圍內的居住類項目戶型設計建築面積應達到80㎡（含公攤）以上。在市場看來，此“限建令”的推出標誌著三亞市房地産轉型正在加速推進。

　　然而，一個非常棘手的問題擺在了面前：限建80㎡以下商業住宅，與“90平方米以下的住房面積必須佔到開發建設總面積的70%以上”的政策紅線存在著抵觸。在2006年國家出臺的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中，這一紅線涵蓋了新審批、新開工的商品住房建設(含經濟適用住房)。

　　“三亞市作為一個旅遊城市，有著非常特殊的城市特徵。未來，我們將會向相關主管部門申請，爭取打破‘90平米、70%’的政策紅線”。另外，經濟適用房等保障性住房依然會以中小戶型為主”，三亞市住建部門一位官員表示，從“限購”到“限建”，三亞市房地産轉型的思路就是降低純商品性住宅的比例，促進房地産業與新興産業的結合。

　　今年年初，三亞市市長王勇在接受媒體採訪時表示，三亞房地産已開始向充分發揮地理資源優勢的旅遊地産轉型，酒店式公寓、産權式酒店會有所增加，健康産業、智慧産業等都將是今後發展的方向；純粹的住宅産品則將逐步減少。為此，三亞市2014年的供地主要傾向把地産和産業結合在一起，相關政策會更加寬鬆；如果是純商品房，供地的範圍、條件、門檻都要提高。

　　但是從一開始，三亞市的房地産轉型便不可避免地陷入到左右為難的糾結中。

　　小戶型住宅一直廣受購房者特別是外來購房者的喜愛。據統計，50㎡至80㎡的小戶型佔三亞市房地産整體成交的60%左右。而在樓市整體下滑的背景下，三亞市對小戶型住宅可以説既難以割捨，又不得不做出這樣的痛苦抉擇。

　　“限建令”甫一推出，業內人士便表示，目前小戶型住宅樓在三亞出現供過於求的現狀，一手存量房高達130萬平方米，其中小戶型佔多數。同時，三亞已建成、在建和已經審批小戶型住宅面積約300萬平方米，按照目前的銷售速度，大概需要三四年才能消化完畢，“限建令”將有利於小戶型住宅的去庫存。

　　但是，從4月到9月，受累于房地産形勢的整體低迷，小戶型住宅無論是從成交價格還是從成交量來看，並未及預期中那般樂觀。而且從長遠來看，正如李剛所言，隨著三亞“百萬置業”時代的終結，置業門檻的翻番將使三亞樓市的整體成交量進一步下滑。

　　同時，“限建令”推出後，本地居民雖然可以通過廉租房、公租房、經濟適用房、雙限制房和拆遷安置房等五類保障性住房解決住房問題，但並非所有三亞市民都具備享受五類保障性住房的條件，城市“夾心層”及外來人才的置業問題該如何解決又是一個按下葫蘆起來瓢的難題。

　　在限購和轉型的取捨中，三亞市的抉擇愈發糾結。

　　三亞市住建局相關負責人在解釋為何在最後關頭作出放棄取消房地産限購政策的決定時表示，不取消樓市限購，主要是出於加快三亞産業結構轉型升級的考慮。三亞實施限購政策以來，促進了房地産業的理性發展，儘管在經濟增長速度上作出了犧牲，但培育發展新興産業的發展戰略得以穩步實施，三亞多元化的産業經濟支撐力也正在逐步形成。

　　劉樹國也告訴中國證券報記者，近年來，三亞市致力於積極推動房地産業轉型升級，適度控制普通商品住宅開發，酒店、寫字樓、旅遊、商業、養老、科研、醫療等地産比重逐年增大，房地産結構優化效果已經顯現。數據統計顯示，自2009年以來，三亞房地産開發投資已從97.9億元增長到2013年的302.7億元，其中産權式酒店、酒店式公寓等旅遊房地産投資從25億元增長到100億元左右，所佔比例從25.5%上升到33%左右。從今年1至8月份的數據統計來看，普通商品住宅在三亞市商品房銷售總面積中所佔比例由去年同期的84.2%下降為74.77%，經營性房産佔比由15.8%上升為25.23%。

　　另外，2013年，房地産業增加值在三亞全市GDP中所佔比重、房地産業稅收在全市地方公共財政收入中所佔比重分別比2010年下降了5.6和2.8個百分點。

　　但是今年上半年，三亞市房地産開發投資佔GDP的比例仍然高達74%，雄居全國各主要城市之首。在上半年樓市萎靡不振的情況下，房地産的大幅下滑也成為GDP的最大“殺手”。三亞市統計局近日發佈的數據顯示，上半年全市GDP191.04億元，按可比價計算，增長4.1%，增速高於一季度2.1個百分點，低於全省增長水準3.9個百分點，與三亞設立的全年10%的增長目標也有一定距離。