傍晚18點多，三亞市天色漸暗，河東路不寬的馬路上擠滿汽車，擁堵的情形絲毫不亞於北京、上海等大城市的主城區。

　　“三亞到處都是外地人，尤其以東北人最多，所以我們常常開玩笑説這裡是‘黑龍江省三亞市’”，握著方向盤的小李來自齊齊哈爾，多年前來到三亞開起了計程車，他的親戚多數都搬到了這裡，偶爾過年回到寒冷的北方反而不習慣。“我來的時候，三亞老城區的房價每平米只有幾千塊，現在均價都在2萬元上下。這裡的收入水準不高，像我這樣的半個本地人買不起房也換不起房，路邊這些樓盤都是賣給外地人的。”

　　作為計程車司機，小李對於三亞市人口的增加有著很深的感受。“這些年，來三亞買房的人越來越多，路上也就越來越堵，現在還不是旅遊旺季，晚高峰就已經擁堵成這樣了。等到春節的時候，這條路基本上挪不動。”

　　三亞市主城區的地勢東西窄、南北狹長，河東路、河西路、鳳凰路、解放路是僅有的幾條主幹道，自從年初解放路開始道路拓寬改造施工之後，城市擁堵狀況進一步加劇。

　　“三亞市的房地産市場與國內很多城市不一樣，85%的購房者來自於島外。同時，遊人的季節性非常強，11月中旬開始，隨著北方天氣逐漸寒冷，三亞市就進入了旅遊旺季，也是房地産銷售的旺季”，三亞市一位官員坦言，大量外地人前來購房，在推動房地産市場發展的同時，也讓當地薄弱的基礎設施和居民配套問題日漸凸顯。

　　早在2011年3月，三亞市推出了限購細則，在全市範圍內繼續執行調控政策，主城區（河東區及河西區）採取更加嚴厲的措施，遏制投機性購房。三亞市住建局房産市場管理科科長朱洪林表示，限購政策推出之後，對三亞市房地産市場的穩定起到了積極作用。“2009年底，受到海南建設國際旅遊島消息的刺激，當時三亞市的房價幾乎是一天一個價。而在實施限購措施以來，近三年的房地産市場價格基本保持穩定，抑制了投機行為導致的波動。”

　　在平抑價格方面，限購政策發揮了積極的作用，但是它卻難以擋住外地購房者的加速涌入，一些樓盤採取迂迴的方式，規避了限購政策帶來的限制。

　　在一家位於三亞市河西區的樓盤內，沙盤顯示項目就位於距離售樓處不遠的地方，屬於限購的主城區範圍內。一位銷售人員卻否認存在限購的障礙，“我們這個項目不限購，你別看它位置在河西區，不過我們是挂靠在鳳凰鎮的。我們的項目是按照周邊鄉鎮進行申報，所以不受到限購的限制。當然，您如果想申請銀行貸款還是需要提供納稅證明或是社會保險繳納證明。”

　　“我們不負責幫您辦理納稅證明或社會保險繳納證明，不過可以給你提供一個聯繫方式，問題還是能解決的”，在得知記者屬於“限購”的外地人之後，一家河東區的樓盤銷售人員依然不遺餘力地推銷，並且直白地暗示，限購所需的證明可以通過暗箱操作解決，費用大概8000元左右。

　　隨著大量外地人的涌入，內澇、擁堵——近些年困擾三亞市的兩大頑疾變得越發突出。2013年以來，三亞市展開了城市雨污水分流改造項目，對三亞灣、三亞河區域的城市雨污水分流工程進行了改造，又對鳳凰路（瑞海花園至水晶宮段）、城市酒店集中路段等4個路段實施應急排水改造工程。同時，一輪新的市政道路建設正在三亞展開。不過，擁堵的問題很難在短期內緩解，現有的城區交通環境遠遠無法有效分流三亞迅速膨脹的車流。

　　“內澇、擁堵可以通過加強基礎設施建設來解決，可是人口膨脹導致的負面問題卻很難解決。”一位三亞市官員指出，按照當地的規劃，“高端、適度、有序”應該是未來的旅遊産業發展方向，因此房地産必須從重住宅建設向以旅遊度假項目開發為主轉變。

　　“三亞擁有中國最長黃金旅遊海岸線和風光資源，不過畢竟旅遊資源還是非常有限的”，一位三亞當地人士介紹，亞龍灣、海棠灣都是走高端旅遊度假區的路線，前者分佈著眾多的高端酒店，後者則依託免稅店、解放軍總醫院等項目主打濱海度假、休閒娛樂、療養休閒，它們兩個地區的共同特點就是商品住宅比例非常低。