多地出臺樓市限購政策 揭露違法獲取購房資質手段

　　對於各地的房地産限購政策，一些人為了房子可謂絞盡腦汁。比如，在北京，外地戶籍“剛需族”找到了“假結婚”的方法，並且形成了一個市場。

　　除了“假結婚”，還有哪些違法突破政策取得購房資質的手段？《法制日報》記者對此進行了進一步採訪。

　　三種違法方式形成地下市場

　　“補繳5年社保或者補繳納稅，或者辦理工作居住證，這三種方式也是取得在北京購房資質的慣用方法。”北京房産律師王樹德在接受《法制日報》記者採訪時説，“上述三種方式涉及到違法的問題。”

　　“北京目前是不認可通過補繳來獲得購房資質的，但市場上的確有人有‘能力’或者有‘資源’，能夠通過補繳得到購房資質。”王樹德，“比如，違法補繳5年納稅、違法辦理工作居住證(等同北京戶籍)等，其中補繳5年納稅的‘黑市’價在15萬元左右，辦理工作居住證的‘黑市’價在12萬元左右”。

　　不可否認，“炒房客”的存在是房價的主要推動力，很多“炒房客”用金融杠桿炒房，多次貸款，頻繁換手。“北京‘3·17’新政直指‘炒房客’軟肋，二套房標準如果執行到位，可以打壓很大一部分的‘炒房客’。但是，針對此政策，已經有人開始做起了‘消除貸款記錄’的生意。”王樹德對《法制日報》記者説，北京“3·17”限貸新政能否起到作用，還要看對此類行為的打壓和處罰力度。

　　從業內人士向記者提供的材料來看，目前的確有專門進行消除貸款業務的人。比如，有業內人士通過微信向記者表示，“可以消除貸款記錄，全國貸款記錄都可以消除，永久性消除。二套房可以做成首套房，七到十個工作日辦完，提供身份證複印件即可”。

　　調整個稅繳納期限為堵漏洞

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《法制日報》記者採訪時説，通過鑽政策漏洞獲得購房資質的做法還有不少，比如，“通過一年只繳納一次個稅的做法來規避購房政策”。

　　不過，這樣的漏洞在3月22日得到了封堵。北京市地稅局和北京市建委發文嚴格審查購房資格，“連續5年(含有)以上在本市繳納個人所得稅”的政策執行標準為連續60個月在本市繳納個人所得稅(對於因工作變動等原因造成未繳或補繳稅款且不超過三個月的，視為連續繳納)。

　　有人可能會説，5年不就等於60個月嗎？有什麼區別？

　　“以前可以鑽的漏洞是，一年繳納一次個稅，5年繳納5次就可以買房了。但現在就是要連續繳納60個月。從時間上來看，雖然也是5年，但購房者在5年時間內不能辭職，這也是為了防範各類漏洞。按原來的政策，工作4年，第五年就算只工作一個月，但只要一次性繳納個稅，就屬於繳納了5年個稅，但現在的要求是要工作到第五年的第12個月。”嚴躍進向記者分析説。

　　據嚴躍進介紹，過去，在繳社保和個稅繳納方面存在不同的政策要求。“社保需要連續繳60個月，而個稅則可以一年繳納一次，這就使得繳社保的要求更高，而個稅繳納的要求相對低。從這個角度看，不排除有部分購房者實際上採取個稅認定的標準去購房，這顯然降低了購房門檻”。

　　“所以，北京此次把個稅繳納和繳社保的模式統一，説明個稅繳納也需要採取此類嚴格認定的標準。這也使得個稅繳納和繳社保的差別減少了。所以，此次北京市的政策也是規避部分購房者鑽漏洞的做法，定性為嚴厲的而非放寬的政策。”嚴躍進説。

　　補漏政策將“細化再細化”

　　還有哪些漏洞存在？

　　“購房市場的資金審核依然是比較困難的。比如，雖然最近不允許首付貸，但銀行可能會根據以前的貸款記錄打電話給購房者，可以提供裝修貸，表面上看與購房沒關係，但往往此類資金貸出來以後是否裝修就難以監管了。類似消費貸等方式也有類似的問題。”嚴躍進對記者説，這些方式可以規避諸如“認房又認貸”的北京購房新政。

　　另一個“突破口”則是各類房地産金融機構的相關平臺。“比如，部分網際網路仲介平臺可以給予貸款，雖然也沒有明確説貸給購房者，但很顯然，利息成本很高，基本上都是那些購房者因首付不夠才借款，這種情況也有很多問題。”嚴躍進説。

　　針對上述漏洞，嚴躍進建議後續可以採取三個措施。

　　“第一是縫縫補補，對當前有漏洞的地方，各地要打補丁，尤其是一些關係到二套房購房資格認定方面的內容，比如説會存在偽造證明來證明是首套而不是二套購房。第二是加強懲罰，部分違規行為在於審核不嚴，對於相關機構需要查處和管制。”嚴躍進説，第三是提示風險。漏洞背後往往會有很多糾紛，提示法律風險和交易風險是很關鍵的。

　　此外，嚴躍進向記者分析説，北京此次針對個稅繳納出臺政策，充分説明瞭對當前購房資格認定過程中的細節把握，“這也説明在目前具體的政策執行中，存在一些操作方面的問題，也體現了政策精確化管控的導向”。

　　在嚴躍進看來，從北京此類政策推測，後續會延續“加碼再加碼”“細化再細化”，在一定程度上説明當前樓市調控過程中對於具體操作過程會提供各類配套的做法，這顯然也是希望讓政策落實更到位、更注重調控過程中的公平性。□ 本報記者 趙麗