萬科半年報痛陳股權爭奪負面影響 31項目因股權問題受阻

　　儘管股權之爭風雲變幻，萬科A（000002）仍然交出了一份亮麗的半年報成績單：上半年實現銷售收入1900.8億元，同比增長69.9%；實現營業收入748億元，增長48.8%；實現凈利潤53.5億元，同比增長10.4%。

　　“面對股權事件的影響，事業合夥人自覺維護公司正常運營，有效緩解了股權事件對公司各項業務的衝擊。”萬科董事會秘書朱旭表示，“下半年，公司管理層與全體員工將齊心協力，克服困難，全力維護經營秩序，公司也衷心期待此次股權事件能夠儘快得到妥善解決，讓公司重新回歸正常發展的軌道。”

　　股權事件影響擴大

　　“2016年上半年，是萬科32年發展史中極為特殊的半年。”在半年報中，董事會報告第一段便開門見山地表示，“始於2015年7月的股權事件延續至今，尚未妥善解決。”

　　上半年，萬科發行股份購買資産預案尚未達成共識，部分股東一度提議罷免全體董事、非職工代表監事，國際國內評級機構表示公司現有信用評級及展望將面臨調整壓力。萬科董事會報告提到，6月底以來，公司合作夥伴、客戶、員工、其他中小股東對公司前景之疑惑和擔憂進一步加劇，公司的正常運營也因此受到影響。

　　“鋻於土地招拍挂溢價率持續上漲，公司近年來約七成項目通過合作方式獲取。但6月底以來，已經有部分合作方因為擔心公司品牌、管理、融資優勢不能持續，提出改變合作條件甚至解約，潛在項目拓展面臨更大的不確定性。截至目前，公司已有31個合作項目因股權問題而被要求變更條款、暫緩推進或考慮終止合作。”朱旭表示。

　　萬科董事會稱，雖受股權事件影響，管理層到普通員工均排除干擾、恪盡職守，始創于2014年的事業合夥人機制在此關鍵時刻發揮了中流砥柱的作用。

　　萬科董事會報告顯示，目前萬科合夥人持股計劃通過資産管理計劃累計持股佔總股本的4.49%，其購買股票的資金來源和其為公司創造的經濟利潤密切掛鉤，並通過杠桿承受更大的股價波動風險。

　　“儘管事業合夥人制度一定程度上凝聚了人心，但當前局勢仍然非常困難。”朱旭坦言，真誠希望在以公司發展大局為重的前提下，各方最終能放下分歧，達成共識，找到妥善解決方案，使公司回歸正常發展軌道，為全體股東謀求最大利益。

　　銷售額創歷史新高

　　經營業績方面，2016年上半年，萬科堅持積極銷售的策略，持續探索多元化銷售模式，銷售面積和銷售金額雙雙實現強勢增長：銷售面積達1409萬平方米，同比增長55.8%，銷售金額為1900.8億元，同比增長69.9%，表現亮眼。

　　今年上半年，萬科銷售金額歷時僅118天即突破1000億大關，比去年同期足足縮短了59天，達到歷史最短水準，在全國商品房市場的佔有率進一步上升至3.9%。結算面積與收入呈大幅增長態勢。結算面積為654.6萬平方米，同比增長43.6%，實現結算收入724.8億元，同比增長49.7%。

　　上半年，萬科實現營業收入748億元，同比增長48.8%；實現歸屬於上市公司股東的凈利潤53.5億元，同比增長10.4%。利潤增長慢于收入增長的主要原因是，當期結算的相當一部分項目為2014年房地産市場調整期內售出的項目。

　　由於銷售規模遠高於結算規模，萬科已售未結資源進一步增長。截至今年6月底，萬科合併報表範圍內有2404.6萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約2977.1億元，較上年末分別增長30.6%和38.4%。

　　與此同時，萬科銷售和管理費用呈下降態勢。銷售費用佔銷售金額的比例為1.08%，較2015年同期下降0.33個百分點；管理費用佔銷售金額的比例為1.15%，較2015年同期下降0.14個百分點。

　　新購土地價平量足

　　拿地方面，萬科新購入土地價平量足。上半年，萬科獲取新項目70個，總建築面積1260.1萬平方米，權益規劃建築面積848.8萬平方米，權益地價總額約465.8億元，新增項目均價為5488元/平方米。

　　朱旭表示：“上半年以來，熱點城市的土地競爭趨於白熱化，地價大幅上升，地價貴過周邊房價的‘地王’頻出。但是，在審慎投資的原則下，2016年上半年，萬科沒有拿下一個高風險項目，也沒有一個麵粉貴過麵包的地王項目。”

　　截至今年6月末，按萬科權益計算的規劃建築面積合計3582.0萬平方米，能滿足未來兩年以上的開發。此外，萬科還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，此類項目中萬科權益建築面積在報告期末合計約294.4萬平方米。

　　上半年，萬科實現新開工面積1665.6萬平米，較2015年同期增長64.6%，佔全年開工計劃的75.7%，而在2015年同期這一數據則為60.2%；實現竣工面積702.5萬平米，較2015年同期增長35.8%，佔全年竣工計劃的34%。

　　在新業務方面，繼2015年實現物流地産“從0到1”的突破後，今年上半年，萬科物流地産業務新獲取項目9個，按萬科權益計算的規劃建築面積約37.4萬平方米。

　　 穩定隊伍為核心要務

　　目前，全國住房銷售增速大幅回升後已經有所放緩。以萬科長期觀察的14個城市為例，二季度商品住宅銷售面積的同比增速由78.9%下降至25.4%。全國商品住宅成交面積的單月同比增幅在4月份達到45.9%，6月份降至14.2%。

　　同時，上半年城市間分化較為明顯。一方面，主要城市新房銷售面積大幅上升，在供應增長有限的情況下，商品住房庫存量快速下降；另一方面，那些土地供應較多、人口增長較慢甚至負增長的城市，庫存壓力則仍然較大。

　　朱旭認為，下半年公司將面臨更加複雜的宏觀經濟形勢和市場環境，與此同時，股權事件給公司經營造成的影響或將在下半年進一步顯現，這對公司後續經營提出了更大的挑戰。

　　“人才是萬科最寶貴的財富和核心競爭力。下半年，公司將把穩定隊伍作為首要工作，只有保留好優秀的團隊，才能在白銀時代繼續創造優秀的業績。”朱旭表示。

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