公寓成“黑馬” 其實不意外

　　錢江南岸一座酒店式公寓14樓樣板間裏，看房者絡繹不絕。東向房間的落地窗外，左邊是潮起潮落的壯闊江面，右側濱江區政府商圈盡顯繁華便利，銷售員小張指著不遠處一幢黑色酒店式公寓：“‘網紅’都在那裏。我們離它這麼近，不愁租不出去。”

　　據浙報傳媒地産研究院統計，7月，杭州酒店式公寓成交異軍突起——4547套、佔總成交商品住宅的23.2%，創歷史新高。要知道，去年一年酒店式公寓也僅成交了13508套。

　　酒店式公寓，成為當下杭州樓市最炙手可熱的“網紅”。這背後的“洪荒之力”，究竟來自何方？目前是投資的好時機嗎？

　　新興經濟活躍

　　帶來濱江火爆行情

　　銷售員小張所指的，就是星輝城，它還有個別名——“網紅基地”。事實上，濱江區政府板塊的酒店式公寓，如漢峰公館、君尚金座、雙城國際等，也住著不少“網紅”，扎堆著許多“主播”“淘寶店主”的工作室。酒店式公寓，因其兼具居住與辦公的雙重屬性，成了“網際網路+”新經濟産業鏈中重要一環。

　　新經濟的“洪荒之力”，體現在濱江區酒店式公寓去化上——全杭州速度最快、價格最高、租金也最高。7月，杭州市區酒店式公寓成交前十位中，濱江區佔據3席，其中，居榜首的是位於濱江腹地的高潤·雲杉郡，售出542套，均價1.6萬元。其銷售人員告訴記者，4.8米層高的LOFT，開盤2小時便告售罄。另外，濱江區政府板塊的江濱瀾廷和金鉑灣，均取得了不俗的業績。

　　“這既有市場真實的需求，也有一部分投資需求。”浙報傳媒地産研究院院長丁建剛分析説。濱江區的房租杭州最高早已是不爭事實，據杭州我愛我家統計，7月濱江區房租漲幅全杭州最高，7月平均租金4820元，比6月漲了265元。其中，酒店式公寓租金回報更高，“2013年左右，月租金4000多元。”一名仲介説，“現在，42平方米月租金大概5000元，80平方米要8000元。”

　　高銷量、高租金背後，隱藏著怎樣的玄機？“濱江區另外還有一塊牌子——杭州高新技術産業開發區。它是杭州高新技術産業集聚地，有很多著名的企業，像阿里巴巴、網易、海康威視等。”丁建剛説，“酒店式公寓對住宅有一定的替補作用。因為整個市場中有一部分年輕人，特別是80後，甚至90後，他們非常希望居住在自由的空間。不需要很大，但是服務要比較好，生活配套設施要比較全，最好一個拉桿箱就能解決問題，周邊所有的餐飲、娛樂、休閒、會客等等這樣的功能，都要齊全，交通便捷，這是酒店式公寓的優勢。而在整個濱江區域中有很多這樣的年輕人，所以酒店式公寓的需求是比較旺盛的”。

　　2016年上半年市場表現已經證明了這一點，濱江的酒店式公寓成交佔比，比2015年的比例提高了將近一倍，達到了14.4%。龐大的産業基礎，強大的新經濟活躍度，帶來大量年輕人口流入，區域樓市步入良性迴圈。除了濱江，下沙金沙湖板塊和城西，也是“網紅”聚集地，這三個板塊也是杭州上半年酒店式公寓租金漲幅最大的板塊。此外，位於拱墅區的杭州新天地，7月酒店式公寓成交147套，這裡是跨境電子商務産業園，“跨貿小鎮”落戶於此，為其帶來了不少有商住需求的創客人群。

　　購房理念升級

　　引來投資改善需求

　　“其實，全杭州的酒店式公寓，最近都呈現出熱銷勢頭。”杭州我愛我家品牌總監周包軍告訴記者。數據顯示，今年春節之後，杭州市區酒店式公寓成交量開始上揚，截至7月底，共成交18575套，遠超過去年整年成交量；價格從去年以來就一直在12000元至17000元的價格內小幅浮動；庫存25977套，如果按今年的銷量速度算，去化時間已不足10個月。

　　杭州酒店式公寓市場發展趨勢，正向一線城市靠攏。數據顯示，今年上半年，北京酒店式公寓銷量頻刷新高，4月的銷售佔比超過50%。上海的行情同樣火爆：4至6月，成交量比去年同期增長148.5%，佔比高達44%，遠高於去年同期的15%。

　　消費升級的大背景下，人們生活理念、消費理念、住房理念正快速更疊，成為推動酒店式公寓熱銷的另一股“洪荒之力”。一方面，“網紅”所代表的一部分80後、90後群體，非常希望居住在自由的空間中，對配套交通服務要求高。低總價、低門檻的酒店式公寓，正好符合了這些年輕人的居住需求。另一方面，一些更為年長的、以改善為主的購房人群，也摒棄了傳統觀念，將目光投向了地理位置優越、服務更好、更具性價比的“改善型”酒店式公寓。

　　住在市中心某高檔樓盤的王女士一家，雖然房子有130多平方米，但三代同堂讓王女士越來越覺得生活空間狹小，將來萬一再生二胎就更住不下了。最近，王女士賣舊買新，“換”了一套華家池板塊濱江房産開發的酒店式公寓“華幕”，236平方米、4室2廳4衛，豪裝，但均價卻不足3萬元。同樣的總價，如果換成這裡70年産權的住宅，只能買到140平方米。“酒店式公寓産權比住宅縮水了30年，但性價比反而高了。”王女士説，“我不想因為買房而降低現在的生活品質，生活水準永遠是第一位的。”

　　在濱江·華家池銷售部的許經理眼裏，王女士正是他們的目標客戶，“享受型的”。隨著人們住房需求的升級，“王女士們”正變得越來越多，一些房地産企業精準把握住了這種趨勢，推出了符合細分市場需求的産品。許經理告訴記者，“華幕”5月開盤的13號樓共103套酒店式公寓，面積236平方米和277平方米，目前已經去化九成，購房者大多為改善型，基本是自住，“還有一些來自北京、上海的浙江籍客戶購買”。

　　除了熱銷的板塊、熱銷的項目外，杭州酒店式公寓也分化加劇。根據統計，目前下沙酒店式公寓庫存壓力較大，僅寶龍城市廣場、龍湖·艷瀾星座等幾個項目，待售房源就超過4000套。此外，臨平也一直是酒店式公寓的飽和地帶。

　　“硬傷”不可忽視

　　現在投資仍須謹慎

　　酒店式公寓的熱銷與投資客的涌入不無關係，那麼對於普通家庭而言，現在還是投資酒店式公寓的好時機嗎？

　　業內專家介紹説，跟普通住宅相比，酒店式公寓也存在明顯的缺點，可以概括為“四高一低一不能”，具體説來就是首付比例要50%、貸款利息是普通住宅的1.1倍、契稅高達3%、商業水電，而産權年限只有40年，並且不能落戶。專家認為，酒店式公寓“産品本身有缺陷，只能滿足一定階段的居住需求，生命週期短”。

　　“一般人結婚之後才買房，但酒店式公寓目前還不能落戶、無法享受學區。另外，有些在‘新政’之前的酒店式公寓不通煤氣、沒有煙道，油煙稍大的菜都沒法做，不適合大多數中國家庭的生活。”周包軍認為，酒店式公寓主要還是用於過渡型居住。不過在許經理的客戶眼裏，有些“缺陷”並不是真正構成障礙：“無法落戶上學，子女可以讀民辦；商業水電，一年算下來也就比住宅貴5000元；物業費與住宅一樣……地理位置、舒適程度和産品品質，才是客戶最關心的。”

　　酒店式公寓從保值增值上，也無法媲美住宅，最大“硬傷”來自産權時間短。但許經理反問：“那些老舊的二手住宅，産權可能也只剩下40多年了吧。”

　　産權時間對於酒店式公寓的影響，更多地體現在二手房交易上。“開發商拿地時是40年，開發還要兩三年，實際拿到手裏時，産權剩下30多年。試問10年後，誰願意接盤只有20多年産權的房子？”一名業內人士分析。

　　“目前酒店式公寓在二手房交易市場上的表現不是太好。”周包軍告訴記者，有價無市、轉手艱難，購買酒店式公寓，投資者要做好長期持有的打算，否則還是謹慎為宜。

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