今年以來，住宅市場的火爆是有目共睹的，但隨著住宅市場的熱力四射，公寓行情也同樣是魅力不凡。廣州市場近段時間不斷地傳出公寓熱賣、日光等消息。甚至在五一假期，賣得最好的項目當中，也不乏公寓樓盤的身影。但記者發現，並非所有的公寓盤都是那麼光彩照人。作為投資性的産品，公寓市場今年表現出來的更多是“不穩”和“多變”。而更為關鍵的是，在公寓的“妖行情”之下，投資者所承擔的風險似乎越來越高。特別是在“返租”橫行的公寓市場當中，其風險已經不僅僅是“可能”，而是變為活生生的案例。

　　公寓行情有點“妖”

　　住宅市場的火熱也帶動了公寓市場的升溫，有很多由於名額限制的投資者都將目光投向了商業性質的公寓産品。然而，與住宅項目相比，今年以來的公寓樓盤行情卻並不是一榮俱榮。

　　據廣州房價點評網提供的數據顯示，從4月份開始，廣州一手公寓市場就出現了嚴重的分化跡象。從整個4月來看，天河、番禺和南沙三個區出現了量價齊跌的情況，三個區域當中尤其以番禺最為嚴重。據廣州房價點評網統計發現，番禺公寓網簽均價出現了大幅下滑，特別是一些低價公寓盤面市，直接拉低了成交價格。如南站商圈全新開售的低價盤雄峰城，該盤是4月番禺成交套數最多的盤，共成交84套，均價僅為10854元/平方米。而與此同時，一些此前售價較高的項目，也開始紛紛“降價”。如番禺的公寓熱盤保利大都匯，4月的成交均價環比大幅降了18%，4月成交均價僅為16758元/平方米。

　　然而，番禺並不是降價最狠的區域。除了番禺以外，增城4月公寓的網簽均價猛挫了21%，不過價格下跌換來的是量的增長，增城4月成交環比漲了205%。其中，119套成交中的117套由奧園康威廣場貢獻，基本上屬於獨家包攬。

　　值得關注的是，廣州公寓行情的“妖”，並不僅僅體現在“價跌”上面。記者發現，4月開始，廣州各區域的公寓産品價格出現了嚴重的分化。與跌幅較大的番禺和增城區相比，廣州部分區域的一手公寓卻在4月份，價格漲得驚人。數據顯示，4月花都、白雲和海珠的公寓樓盤都出現了不同程度的量價齊升態勢，其中以郊區花都最為突出。花都的廣物星港國際就是主打公寓的樓盤，該盤3月成交61套，均價11281元/平方米，而到4月份，該盤的成交均價就漲到了12531元/平方米，一個月的時間，漲幅超過11%，並且成交了100套。

　　而位於市區的公寓樓盤也漲價頗兇。海珠區的公寓成交量在4月漲了近2倍，如新城國際寓項目，該盤3月成交了47套，成交均價為23095元/平方米，而4月該盤成交量猛增到157套，包辦了海珠區86%的成交，價格也上升到了24961元/平方米，價格漲幅超過8%。漲價最厲害是越秀區。儘管4月越秀成交量有所下滑，但是整體網簽價格環比大漲31%。

　　行情不穩存隱憂

　　公寓行情的起伏成為眼下市場的一大特徵。記者發現，儘管對於投資者而言，公寓産品是政策門檻較低的投資産品，但行情的起伏卻是一大隱憂。據廣州房價點評網統計顯示，2016年3月和4月全市同期有網簽的公寓盤共計70個。其中，均價環比持平的樓盤僅6個，漲價盤38個，降價盤26個。從這個數據可以看出，公寓行情的變化相比于住宅而言存在著更大的不確定性。

　　在這種行情不確定性的背後則是廣州公寓産品近來的巨大供應量。記者發現，從2011年開始，廣州公寓産品就進入了大開發的階段。而在去年開始，供應就進入了巨量階段。特別是番禺、蘿崗、增城、花都等近郊區域，公寓樓盤的面市數量與日俱增。僅是番禺萬博板塊、漢溪板塊，其公寓項目多得令人眼花繚亂。僅在今年不到半年的時間，番禺萬博板塊至少有三個新公寓項目上市，而供應的産品均相差無幾。同樣的情況在蘿崗、增城、花都也存在。大量的新公寓項目上市。使得投資市場變得愈發不確定。

　　“返租”甜果並不甜

　　更為值得注意的是，廣州的公寓樓盤，目前最為普遍的行銷手段就是“返租”。與傳統的開發商返租商鋪不同，這些公寓樓盤都會通過與一些品牌酒店進行合作，以返租酒店經營的方式來吸引投資者。而投資者在購買這些公寓的時候，往往開發商都會以“返租十年”、“租金抵月供”等方式吸引買家。

　　事實上，酒店返租的甜果並一定就甜。不久前，奧園城市天地的公寓業主就在返租上“吃了虧”。這些業主在購買公寓産品時就已經通過開發商與深圳康輝維也納國際酒店公寓簽訂合同。按照協議，開發商的交樓時間是去年的12月25日，從那時算起，酒店擁有4個月的裝修免租期，而從4月開始就要支付業主的第一筆租金。然而，開發商卻在3月17日才正式與酒店辦理收樓手續。也就是説，業主要等到7月才能收到第一筆租金。而前後相差的3個月，每戶業主損失萬元以上。

　　記者從酒店處了解到，酒店曾要求開發商支付業主因遲交樓而産生的租金損失卻遭到開發商的拒絕。有業主向記者表示，“現在酒店也是損失方，追他們沒用，但開發商又不負責！虧了好像只能認虧一樣！”

　　有市場人士指出，在各種公寓銷售手段橫行的當下，公寓投資的風險遠不止返租糾紛這一項，投資者在選擇投資産品的時候，需要更多的是謹慎。南方日報記者 蔣勁勁