業主質疑小區人防車位租期過長

　　近日，有數位朗晴假日小區業主向南方日報投訴稱，小區不讓業主正常租用車位。“租用小區的車位要簽訂租期較長的協議。而總租金也與購買有物權車位的價錢相差無幾，感覺這是開發商在變相讓業主買人防車位。”朗晴假日三期的業主胡先生説。

　　目前，停車難已經成為了越來越多中山人每天面對的煩惱，一年前的7月中山機動車保有量超過100萬，而每天車管所還有200多臺車等待上牌。在越來越擁擠的城市裏，沒有停車位是很多人感到頭疼的事情。以往，人們買了私家車後，多會在小區內租用車位。但在車位資源日益缺乏的現在，就連租車位都已變得越來越難。●伍傑

　　調查

　　人防車位使用協議約定期限至2072年

　　阿力是朗晴假日第五期嶺南印象小區的業主，他在一年前住進該小區。“去年還能夠在車庫內租車位，租金一個月300元，今年開始開發商在未賣出和已出租的車位上（包括人防車位）加裝了欄杆，不讓業主正常租用。有業主去物業管理處諮詢如何租用車位，物管方告訴我們現在已經沒有了産權車位，只有人防車位沒有房産證，業主也可以繼續租用，但需要簽一份40年以上的租借協議，租金一次性繳清。”阿力説。根據數名業主反映，人防車位的協議使用期限較長，有業主甚至簽訂了60年的租車位“長約”，而租金從13萬—18萬不等，這與現時的産權車位價格差不多。

　　7月26日下午，阿力帶著筆者來帶朗晴假日五期的現場。現場所見，五期的車庫內有超過400個車位，有近1/4的車位上加裝了欄杆，以禁止車輛停泊，而在沒有加裝欄杆的車位上，都挂有“私家車位”的牌子及對應的車牌。現場所見，在人防工程範圍內的停車位，也被挂上了“私家車位”的標簽。“有産權的車位都賣光了，加裝欄杆的都是未‘賣’出去的人防車位。五期的車位本來是比較充足的，業主也可以正常租用，加裝欄杆後，我們只能將車子停在小區外的市政路旁。”阿力説。

　　胡先生是二期的業主，他在2011年已經入住該小區，“朗晴假日共有五期，其中二期、三期的地下車庫是人防工程，所有車位都沒有産權（其餘各期的地下車庫有部分仍屬人防工程）。但是朗晴假日只‘賣’不租。我們業主強調開發商是在‘賣’車位，是因為開發商要求業主簽訂租借週期較長的人防車位使用協議。而一般車位租賃合同的期限，是沒有這麼長的。”

　　三期的業主歐小姐“買”過人防車位。她告訴筆者，“當時我們向物業公司了解過，二、三期的地下車庫都屬於人防工程，是沒有産權的。2011年8月我‘買’了一個三期人防車位。”根據歐小姐提供的合同顯示，她簽訂的是《朗晴假日園人防工程車位使用合同》，車位屬於朗晴假日3期地下人防車庫部分，面積約12平方米。歐小姐享有車位使用權，使用期限至2072年尾，並已一次性繳付85000元的使用費。此外，合同規定，協議期內歐小姐不能擅自轉讓車位的使用權。

　　“當時的車位要價在65000-90000元之間，人防車位和有産權車位的價錢基本沒有差別。我們認為合同條款不太合理，業主買了車位，卻不能自由轉讓交易。但因害怕車位緊張，我還是買了。”歐小姐説。

　　“現在小區的車位非常緊張，要想租車位只能到物業管理處登記，然後再排隊向已購買車位的業主租用。業主之間交易人防車位的使用權，還需要到物業管理處登記，並繳交5000元的過戶費。”胡先生認為朗晴假日開發商和物業管理方對車位的租借條款並不合理。

　　就業主的疑問，筆者曾到朗晴假日五期物業管理處進行採訪，但截至28日下午，仍未得到回應。

　　？聲音？

　　中山市人民防空辦公室：人防車位不得作為商品出售

　　事實上，對人防車位的租賃及使用疑問，並不限于朗晴假日小區。包括東區朗晴軒在內的數個樓盤，有不少業主都曾向政府部門進行過諮詢，有人認為人防車位應屬於國家防空工程的一部分，質疑開發商是否有權處置。針對市民的疑問，中山市人民防空辦公室（以下簡稱“人防辦”）在網路問政平臺對該問題作出過數次回應及解釋。

　　人防辦表示，目前中山市內人防工程的使用管理仍遵循《中華人民共和國人民防空法》第五條“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”而《廣東省實施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法》的第十三條中也明確“人民防空工程，戰時必須服從防空需要，統一調配使用；在平時可按有償使用的原則開發利用，收益歸投資者所有。”

　　根據人防辦的解釋，人防車位的物權所有方合法享有計程車位的收益。

　　但同時，人防辦亦表示根據2016年3月1日開始實施的《中山市結合民用建築修建防空地下室規定》，第三十二條“因履行法律義務而修建的防空地下室，不得作為商品出售。”按規定人防車位在市內不得出售。

　　律師意見：在産權不清的情況下儘量購買産權車位

　　總結人防辦的説法，朗晴假日業主的疑問實際上集中于兩點：人防車位的産權歸屬以及開發商轉讓60年的使用權是否屬於“變相”賣車位？

　　廣東省雅商律師事務所律師李淩男介紹，目前國家沒有明確規定地下人防車位的産權歸屬，各地執行標準也不盡相同。“如果業主購房合同當中，明確規定人防工程作為小區配套，在設計、修建的時候攤入房屋的銷售價格裏，這就意味著人防工程屬於全體業主所有，那麼開發商無權出售、出租人防車位。如購房合同無協定，根據‘誰投資，誰受益’的原則，開發商可以出租人防車位的使用權。”

　　“根據《合同法》規定出租的期限不能超過20年，超出部分會被視作無效。簽訂的60年期限是不合理的，但在規定的20年期滿後，業主可以根據合同去要求開發商無條件續約。”

　　如果車位産權清晰、合同合法有效，租賃人防車位和購買産權車位似乎沒有太大區別。但李淩男提醒，購買人防車位仍存在風險。“按照《物權法》第52條規定：國防資産屬於國家所有；《人民防空法》第2條規定：人民防空是國防的組成部分。因此，即便開發商是人防車位的投資者，也並不完全享有人防車位的物權。”李淩男認為在産權不清的情況下，儘量購買産權車位，規避風險。如果購買了人防車位，將來轉讓會比較麻煩。

免責聲明：中國網財經轉載此文目的在於傳遞更多資訊，不代表本網的觀點和立場。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。