商業地産福州樣本:滿城儘是綜合體 未來發展陷尷尬

　　長期被視為二線中等城市的福州正呈現出一派繁華景象。這個市區人口300萬左右的城市，現在已擁有了二十余家大型城市商業綜合體。而大約十年前，還只有老牌上市公司東百集團（600693）獨自佔據著城中心最顯赫的一個位置。

　　就在近日，福州市國土資源局又一次決定將在2016年8月11日公開出讓城區5幅國有建設用地使用權。這5幅地塊中的4幅包含了商業用地，商業建築面積合計約52793平方米。

　　從這個意義上説，福州的消費者很幸福，他們正享受著遠超北上廣的每人平均商業綜合體面積。

　　滿城儘是綜合體

　　從2006年“萬象城”（非華潤萬象城）在福州二環路開出第一家真正意義上的商業綜合體至今，萬達廣場、寶龍城市廣場、世茂天城、紅星國際廣場、泰禾廣場、世歐廣場等多達二十余個城市綜合體開始在福州遍地開花。

　　這也許還只是開始。在今年4月份舉行的福建省重點流通龍頭企業座談會上，福建省商務廳人士表示，福建現有在建或擬建的營業面積2.5萬平方米以上的購物中心等大型零售設施項目還有34個，總投資額將達474億元。

　　2012年，百貨業龍頭王府井（600859）強勢進軍福州市場，一度被業界視為標誌性事件。如今看來，這次搶灘登陸更像是一個反面教材。

　　作為王府井集團在東南沿海城市開設的首家門店，福州王府井在當年11月29日正式開業並被集團寄予厚望，在其之後集團甚至仍有在福州繼續擴張二店的計劃。

　　從地理位置看，王府井福州首店位於有福州“金融街”之稱的五四路中央商務區核心地段，周邊匯集了眾多政府機構、銀行總部、三甲醫院、高級寫字樓等，顧客資源非常豐富。

　　令人意想不到的是，雖然擁有品牌優勢和地段優勢，該店的經營業績卻乏善可陳，甚至很快陷入鉅額虧損。2012至2015的四個會計年度中，福州王府井的虧損額分別為1335萬、5667萬、7503萬和1.99億元。

　　根據王府井2015年年報披露數據，福州王府井為王府井全資子公司，註冊資金1000萬元，而截至2015年底，該公司總資産8210萬元，凈資産已成負的3.36億元，成為王府井旗下31家門店中排名倒數第一的“虧損王”。

　　今年4月2日，王府井集團終於按耐不住通過董事會決議，向福州王府井百貨有限責任公司增資3.75億元，以填平窟窿。來自圈內人士的消息更指出，王府井集團內部已經傾向將福州王府井的業務進行整體出售。不過該消息尚未得到證實。

　　客觀地説，福州王府井的業態、管理並不算差。該店定位時尚精品百貨，規模龐大，共租賃了中旅城二期（恒力城）項目地下一層至地上七層的房産，總建築面積達5萬多平方米，與多數綜合體類似涵蓋了購物、餐飲、休閒娛樂等業態。

　　此外，福州王府井總經理尚喜平從2004年起就擔任長沙王府井總經理，2009年起兼任太原王府井總經理，這兩家門店不僅在當地市場佔據領導地位，而且經營業績一直可圈可點。

　　根據一些福州當地商業人士的觀點，福州王府井的敗走麥城並不是在選址或管理上出現了問題，更多反映的是整個商業生態的急轉直下。

　　長期從事商業研究的福州大學經濟與管理學院教授陳章旺對證券時報記者表示：“受經濟不景氣和電商影響，實體店經營環境不容樂觀，城市綜合體內的各種業態難免受影響，因此迫切需要經營內容和服務方式的創新。”

　　被逼出來的商業地産？

　　不過，正所謂“有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場”，就在專業商業操盤者都疲態盡露的時候，一大波生力軍正迎面趕來。

　　盈石集團研究中心總經理、皇家特許測量師學會(RICS)商業地産委員會主席張平告訴證券時報記者，根據該中心的統計，20大城市購物中心按面積計算的比例，在全部商業物業中的佔比已從2010年的55%上升至2015年的70%。

　　也就是説，商業地産近年來在二、三線城市的“氾濫”似乎不只是福州的問題，甚至還不是一個單純的商業問題。張平認為，購物中心近年來的扎堆開發，一定程度上與商業用地的集中出讓相關。

　　對開發商來説，土地出讓時已經規劃好的商業配套比例就是那道繞不過去的檻。福州一位地産運營總監無奈地説：“政府認為城市化進程就是要提高商業配比，純住宅用地越來越少，土地出讓基本都要求帶商業，你也不得不做。”

　　這位運營總監認為城市化的內容很多，並不只是單純提高商業配比一項。由於商業地産的發展過快，已造成很多區域內的商業地産項目供大於求。同時，由於沒有産業、人口流入的有力支撐，區域內商業較難得到發展。

　　萬達商業地産可以説是此種模式的典型代表，而且吸引了一大批追隨者。

　　福建本土地産商泰禾集團（000732）2010年開始進軍商業地産，並提出“學習萬達，超越萬達”的口號。

　　不過據了解，該公司首個商業地産項目福州五四北泰禾廣場雖在2013年9月投入運營，但目前仍然無法實現盈利。更典型的是位於泉州石獅的泰禾廣場，雖然擁有上市公司的資金、品牌優勢，但經營業績甚至還不如當地做超市起家的德輝廣場。

　　更尷尬的是， 萬達模式如今已悄然遠去，王健林甚至公開宣佈，“萬達商業要轉型、要去地産化”。

　　萬達轉型在福建市場表現得異常明顯。2015年福建有9家百貨門店關門，其中萬達百貨就佔據了8家。

　　不過也有業內人士認為，所謂的“去百貨化”、“輕資産運營”或者“委託管理”實際也是一種無奈之舉，反映的是過快發展的商業地産已經遇到了自身無法解決的瓶頸。

　　陳章旺表示，開發商拿地背後反映著土地資源的稀缺，而地段更是其中的決定因素。隨著城市半徑的擴充，需要各種服務配套，新的商圈呼之欲出。問題是，從目前福州城市綜合體的現狀看，存在“千店一面”的問題，綜合體之間沒有形成錯位經營，缺乏差異性的競爭優勢。

　　未來發展陷尷尬

　　政府從商業項目中獲取了稅收，也解決了就業問題；地産商成功賣出了房子；消費者有了更好的購物環境，這麼好的買賣又有何值得杞人憂天？

　　問題只有一個：商業會不行麼？

　　一位多年從事商業步行街運營的業內人士對證券時報記者表示，商業項目運營其實是非常複雜的一門學科，對比境內外運營模式，會發現兩者差異巨大。

　　國內的商業地産模式以賣為主，商業部分大都起襯托作用，並不是從長久持續經營的角度進行設計。在通過住宅、寫字樓和步行街的銷售收回投入後，剩下的商業資産也幾乎已經沒有成本，真正潛下心做商業的企業少之又少。

　　反之，境外真正商業地産的基本理念就是重運營，講究長期持有，依靠租金回報的增長獲得盈利。以香港九龍倉公司為例，其在長沙的商業項目從拿地到開業，前後歷時五年。

　　“更新奇的是，長沙九龍倉最終設計出來的自持商業面積，比政府規劃要求的還高出許多，因為它要靠租金獲取回報。”該人士説，類似香港九龍倉、太古公司這樣從前期調研、人才儲備、商業設計到正式開業歷時5年甚至更長時間的情況在境外比比皆是。

　　那麼，在國內商業地産類似“急功近利”的背景下，這些超常規發展的商業項目會有怎樣的明天？

　　6月23日，三木集團（000632）一份年報問詢函回復公告揭開了商業地産泡沫的一角。2015年底，該公司持有的位於安徽六安的投資性房地産“安徽古樓新天地商鋪及綜合樓”年末公允價值2640.93萬元，比年初減值了15.60%，而其出租率僅為27%。

　　三木集團表示，近年來六安商業地産供應過大，部分物業長期處於有價無市的狀態。特別是古樓步行街部分，由於受電商衝擊，招商工作存在較大困難，租金無法提高、出租率逐年下降。

　　這或許還只是國內商業地産尷尬局面的冰山一角。

　　張平告訴證券時報記者，截至2015年，全國20大城市商業物業存量已經超過1億平方米。到2018年，預計仍然將有6238萬平方米的可見新增供應陸續開業入市，佔現有存量的60%。

　　“這意味著未來三年內，我國大部分城市商業地産市場的存量競爭和供應壓力將持續上行。”她説，在這種情況下，依靠傳統的先開發後銷售的盈利模式已經日益式微，而持有經營模式在融資成本高企、電商衝擊之下已經舉步維艱。

　　因此，對於國內商業地産開發商，尤其是已經沉澱了大量商業物業資産的開發商而言，資金需求將一直“喊渴”，未來持續經營備受挑戰。

　　如何真正實現輕資産運營，或者借助網際網路改造盤活商業庫存，找到新的盈利增長點已經迫在眉睫。

免責聲明：中國網財經轉載此文目的在於傳遞更多資訊，不代表本網的觀點和立場。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。