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物業小糾紛，社區大事情：法官建議維權要加強證據意識

2016年07月21日13:10 中國經濟網 作者：李萬祥

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　　中國經濟網北京7月21日訊（記者李萬祥）物業服務合同糾紛標的往往不大，案情也不複雜，但是涉及群體範圍廣、爭議分歧大。7月21日，北京西城法院介紹了該院物業服務合同糾紛審理情況。

　　據了解，該院物業服務合同糾紛案件主要由小額訴訟審判庭負責審理。2015年西城法院新收物業服務合同糾紛案件1971件，將近是五年前的10倍，2016年至今已收案914件。

　　這些數據説明隨著我國法治進程的不斷推進，業主和物業服務企業的維權意識都在不斷提高。

　　“在2011年至2015年我院審理的6527件物業合同糾紛案件中，物業服務企業作為原告起訴業主、追索物業費的案件佔到98.6%，而業主的首要抗辯理由是物業服務企業的服務不達標。”西城法院小額訴訟審判庭負責人楊淑雲介紹，物業服務管理不到位成糾紛發生的主要誘因。然而，在司法實踐中，業主存在維權手段單一、法律知識缺乏、舉證能力較差等情形，導致業主方頻頻敗訴。

　　宋先生因為房屋漏雨和車門被撬、車內物品失竊，認為是小區物業公司未盡職，因此拒絕交納物業費。法院通過審理認為，房屋漏雨問題屬於房屋品質問題，與物業服務企業無關。宋先生僅提供了反映小區現狀的照片以及業主對物業服務的網評照片，不足以證明物業服務與合同約定標準差距明顯，針對車內物品被盜，宋先生也沒有提供相應證據證明物業服務企業的安保工作不足以滿足合同約定的標準。因此，法院判決宋某敗訴。

　　楊淑雲認為，對物業服務範圍和標準的不同理解，會使業主和物業服務企業對物業服務品質得出截然不同的評價。在這種情況下，業主方由於認知的偏差和證據保留能力的欠缺，往往出現證據不足而承擔舉證不能風險的情形。

　　2013年3月20日晚間業主齊某確認將電動車鎖好並停放于住所某小區內，次日上午電動車發現被盜，齊某立即報警。因小區監控錄影設備損壞，無法提供監控錄影，齊某認為，每年按時交納的物業費包括管理費、小區公用設施維修費、保安費。某物業管理中心收取管理費但並未盡到安全管理責任，因此齊某要求物業服務企業按購置車輛價格的一半進行賠償。

　　記者發現，本案中，根據雙方簽訂的《物業合同》記載，對業主私有車輛的保管、看護並不在物業服務的範圍之內，且收取的物業費不包括車位費。齊某停放車輛時並未遵守小區內車輛停放安保相關規定，且被盜係因他人盜竊行為所致，齊某的訴求沒有合同依據，因此，法院不予支援。

　　楊淑雲説，由於業主一方欠缺法律知識和合同觀念，對物業服務和物業服務合同之間的關係認識不到位，容易出現為物業公司設定合同之外的義務的情況，因此得不到法院支援。

　　據中國經濟網記者了解，還有一種情況主要出現在物業服務企業起訴業主時。現實中房屋的使用情況和産權情況千差萬別，如不能及時掌握産權資訊，則有可能出現物業公司追索物業費，但起訴對象並非業主或實際使用人，導致因被告不具備訴訟主體資格，原告訴訟請求不被支援的情況。

　　在總結歸納當前物業服務糾紛案件特點及原因的基礎上，楊淑雲分別向業主、物業服務企業和人民調解組織三類主體發出“法官建議”。對於業主，應當對於所簽署的物業服務合同加深理解，明確自己及對方的權利和義務；加強證據意識和維權手段；積極參與小區公共事務。對於物業服務企業，要在現有基礎上進一步提高物業服務水準；加強員工培訓，提高員工素養；及時掌握房屋所有權變更情況；進一步規範催繳工作。對於人民調解組織，要充分發揮民間調解組織程式便捷、耗時較短、平衡博弈的優勢，以單個糾紛的化解帶動整個小區問題的解決。

(責任編輯：羅伯特)

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