養老産業新藍海背後：投入週期漫長 客戶未富先老

　　養老産業離風口尚遠？

　　在養老産業成為地産投資發展新“藍海”的背後，並非看起來那麼美好。

　　文｜本刊記者 林海

　　一直被視為“朝陽産業”的養老地産正吸引各路資本“蜂擁而至”。隨著中國老齡化人口的快速增長，與養老相關的地産、醫療、服務甚至金融業都有望得到政策支援，從而開啟新的經濟增長窗口。

　　然而，在養老産業成為地産投資發展新“藍海”的背後，並非看起來那麼美好。現實情況是，養老地産領域，探索實踐者眾多，成型者寥寥。高企的投資成本、漫長的回報週期、政策體制尚不健全、客戶“未富先老”，都在考驗著進入者。

　　輕資産or重資産

　　從傳統地産商到保險機構，越來越多的公司把養老地産視為一種勢在必行的戰略選擇。

　　但究竟應該用何種方式切入養老地産，可以説各家有各家的算盤，各家有各家的賬。

　　資金成本高企是制約養老地産發展的一大阻礙。土地成本之外，不同於普通社區，養老地産涉及領域廣泛，且在社區配套、服務品質、硬體設施上的要求明顯高於其他商品住宅。慢速電梯、無障礙通道等特殊設施的建設也增加了養老地産項目的投資成本。

　　“前期養老地産投資一定要合理控制規模，太平養老社區的拿地新建項目原則上控制在100—200畝之間，但扣除土地等固定資産折舊攤銷後，項目前期還會出現虧損。”太平養老産業管理有限公司（以下簡稱太平養管）總經理魏琳在接受《英才》記者專訪時表示。

　　據了解，目前太平養管正準備選擇全國經濟較發達地區，通過租賃、購置改建以及拿地等形式建設10—12個養老社區。

　　“太平養老地産的模式是輕重結合。”魏琳表示，但他更看重未來養老産業在運營管理上的發揮空間，“未來核心競爭力一定在於軟體設施和後期運營服務，目前國內還沒有一家知名的養老運營品牌。”

　　5月下旬，太平養管與美國浮水印公司合資組建的太平浮水印（上海）養老企業管理有限公司正式設立。據透露，太平養管將從股東方美國浮水印購入先進的管理與制度流程體系，通過本土化運營，形成養老産業的制度體系。

　　與太平養管類似，已將養老、健康等産業作為未來發展方向的國家開發投資公司也選擇積極引入西方先進的養老管理體系。

　　“法國的養老院都是標準化運營，對失能老人的判斷、護欄、床位等都有一套國際化的標準體系，”國投董事長王會生此前接受《英才》記者專訪時表示，我們希望搞養老産業，要把國家養老産業標準制定起來。”

　　去年10月底，按照“一線、高端、小規模起步、可複製”的佈局思路，國投的養老項目主要採取以租賃物業為主的輕資産方式運作。

　　國投頤康董事長王堅樸對《英才》記者表示，“養老將作為集團涉足該領域的先行，未來要按照打造大健康産業鏈的思路來運作。”

　　作為國內最早介入養老地産領域的泰康人壽，則已經在國內完成了數次“大手筆”。截至目前，泰康已先後取得北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、杭州8個核心城市的優質地塊，實現全國核心城市群醫養社區“八城聯動”佈局。未來5—8年，泰康人壽將在全國投資1000億元，建設15—20個養老社區。

　　“土地成本是第一個方面，在中國相對西方國家，土地成本確實是比較貴的。但因為拿地較早，我們最大的成本還不在土地，”泰康之家CEO劉挺軍接受《英才》記者專訪時表示，“很重要的成本還在於訓練人工和護理服務，不像西方國家，國內社保並沒有針對老人護理這部分內容，所以導致成本上升。”

　　重資産佈局，意味著泰康人壽未來同時會成為養老社區的所有者與經營者，但同時也意味著未來巨量的資金投入。

　　“重資産的好處是你能按照一個長期意圖，去完整地擁有一流的文化設施、體育設施、醫療設施和餐飲設施，培育品牌和管理團隊。”劉挺軍表示。

　　跨越長週期

　　如何度過漫長的投入週期，運營之後又該如何盈利？這也是擺在養老地産投資者們面前最為現實的問題。

　　據悉，當前養老用地的供應方式，一部分是政府投資的社會福利養老設施，通過劃撥方式供地；另一部分是非政府投資、利用國有土地建養老設施，通過招拍挂等方式出讓，開發商只能以第二種方式獲取土地。

　　以2013年的密雲一宗包含養老功能的居住用地為例，中投發展有限責任公司以4.64億元拿下該地塊，如果不含住宅，且用於養老設施的運營，該筆投入的回報週期將被無限拉長。業內普遍認為養老地産的回報週期在8-10年，甚至更長。

　　“泰康有自己的資産配置，我們會把它放在公司可以承受的位置。”劉挺軍表示，“最關鍵我們有很強的主營業務能力的支撐，我們會核算可以承受的量，現在這部分資産將來在整個資産配置中的比重還是非常低的，不足以對整個公司産生重要影響。”

　　而對於地産商來説融資渠道、資金回流都是非常棘手的問題。有業內人士對《英才》記者表示，目前地産商在養老地産的探索仍處於初級階段，項目一般是在設計上考慮老年人的需求，模式上採用出售為主或者租售並舉，以回流部分資金。

　　去年11月，保利地産和太平人壽達成戰略合作，雙方將在健康養老産業進行全面合作，擬共同成立一家養老健康産業股權投資基金。雙方合作將涵蓋養老地産開發、運營服務平臺搭建、保險客戶養老服務、産業鏈上下游投資等多項內容。

　　按照保利的時間表，“短期投入階段，通過適老住宅銷售反哺適老産品研發建設以及適老配套改造；中期用3—5年的時間進入穩健運營階段，實現營虧平衡；從長期來看，用8—10年的時間達到發達國家的盈利水準，打通金融通道、實現REITs上市”。

　　有業內人士分析，在養老地産上，開發商資金成本有限，而保險公司沉澱了巨量的資金，綜合地産開發和養老産品運營的經驗，雙方合作開發也不失為一種選擇。

　　“一方面通過保險産品銷售回籠一部分資金，繼而通過商辦配套設施一部分持有、一部分變現，支援後續開發，”魏琳解釋道，“後期依託金融産品和養老服務收費，隨著之後未來入住率的提高，總體能達到養老地産投資6%-8%左右的回報。”

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