走進泰康人壽（以下簡稱泰康）北京總部，四塊對粵園、燕園等養老社區工地和社區實時錄影螢幕撲面而來。“想讓站在總部的員工能聽到一線的炮聲”，泰康人壽副總裁兼泰康之家首席執行官劉挺軍接受《證券日報》記者採訪時道出了原委。

　　養老産業的一線，過去不乏圈地賣房之嫌。現在看來，2萬億元的潛在市場規模，對房企、醫療、保險機構等各路資金都有著巨大吸引力。作為最早一批開進養老産業領域的“正規軍”，泰康人壽從2007年開始計劃佈局，到至今在“北上廣”等一、二線城市落地的8個養老社區，投資額度量級達200億元。

　　值得注意的是，泰康對自身戰略佈局素有先導性判斷。據劉廷軍向《證券日報》記者透露，重資産的好處是能夠更好地培育品牌和管理團隊，輕資産化則能減少資金壓力。未來，泰康有輸出品牌輕資産化的計劃，“現在找到府的，符合合作夥伴方面的還比較多，逐步會朝這個方向發展。”

　　養老産業佈局提速

　　200億元量級的重注投資下，泰康其實非常謹慎。

　　據劉廷軍透露，“當時我們下定決心要做養老時，就把全世界跟養老相關的産業模式研究透了，我們和董事長跑了全美國大大小小20多個社區，走訪過多個公司。”最終，泰康以“養老+保險+醫療”的商業模式推進産業擴張，並定下目標，做到行業內最好。同時，“希望每個社區每一期投入使用後，2年-3年能夠達到盈虧平衡。”

　　現實則是，養老産業有市場發展空間的區域大多聚集在一、二線城市和個別自然資源比較稀缺的區域，這些城市的土地價格現在普遍偏高。而泰康目前所有養老社區都是通過土地招拍挂方式拿地的，那麼成本如何管控？

　　“我們早在2007年就去籌劃拿地了，泰康走市場化道路，不走任何尋租方式。”劉廷軍透露，北京地價很高，拿地很有難度，只能耐心地等，在全北京找了200多塊地後，在2011年市場低谷期，泰康人壽斬獲了現在運營的燕園養老社區地塊。

　　用劉廷軍的話説，泰康下手早，有先導性戰略判斷，目前已佈局的8個社區，幾乎都是在土地市場低谷期斬獲。劉廷軍稱，泰康養老社區在核心城市佈局已經完成，這個先機是抓到了，如果這個時候再來佈局，確實會帶來挑戰，成本會上升。但對泰康來説，過去不動産成本已經鎖定了，現在房價漲上去了，市場的租金會漲上去。市場租金往上走的話，養老的定價，消費者的支付能力，替代性就會越來越好。

　　更重要的是，對於每一個養老社區的體量和投資額度，泰康是有自己的財務分析模型的。根據當地市場狀況，客戶圈層、社會消費能力和人口結構，再加上投資成本幾個綜合因素來確定一個基本的預期成本。其中，最大的成本實際上來自於訓練人工和護理服務成本。

　　“不説我們這樣的高端社區，像北京的其他樓盤社區也沒有國家補貼、沒有後面很強的資金支援，但它們都能生存下來，為什麼？至少生存是實在的，剩下靠市場。”劉廷軍稱，“與當年做市場測算，對市場預期判斷時相比，現在的實際情況比我預想的好。”

　　據記者了解，目前，泰康在北京的燕園獨立生活區入住率已超50%，今年基本能達到90%以上，盈利在望。今年，泰康將有兩個養老社區開業，兩個體驗館落成。可以説，泰康以“養老+保險+醫療”商業模式佈局的養老業務接下來將步入收穫期。

　　養老産業要去地産化

　　事實上，在劉廷軍看來，泰康做養老業務除了市場有最大的産業機會外，也有自身資源優勢。大體來説，第一，險資有自己的實力；第二，泰康的保險、醫療、養老相關聯，産業有協同性；第三，泰康的客源充足。

　　“我們現在做了幾個融合，第一個是養老和保險的融合，已經做出了實踐上的成績；第二是醫療和養老的融合。在社區規劃過程中，我們建立了以康復和老年醫療為核心的社區醫療體系，去支撐老年人的慢病醫療需求。”劉廷軍稱。

　　2015年，泰康人壽耗資50億元收購南京仙林鼓樓醫院。收購完成後，泰康人壽將控股南京仙林鼓樓醫院投資管理有限公司，持有其80%股份，而南京鼓樓醫院將持有另外20%股份。

　　這正是泰康將保險和醫療嘗試融合的重要佈局。

　　“現在正在進一步嘗試保險和醫護療機構的融合，這方面還在起步和探索過程中，比如與南京仙林鼓樓醫院合作，能夠解決周邊更多的社區健康管理需求，通過醫療網路來推動産品更新。”劉廷軍如是透露。

　　花重金協同“保險+醫療+養老”多方融合的背後，是泰康對軟體成本的支出，這即是劉廷軍倡導的“養老産業要去地産化”的嘗試。然而，在他看來，除了硬體成本高、人們對進入養老社區養老觀念的接受度和做養老的專業體系之外，“中國養老到底起不起得來，環境會怎麼樣，我認為支付體系才是最重要。”

　　他進一步解釋稱，與美國和日本等多數國家相比，中國對長期護理、老年醫療這方面的保障目前沒有醫保付費體系的支撐。其實，通過增加護理，增加老年康復這部分的支出，可以減少老人重復住院，有利於控制總的醫療開支成本。“這是內部結構性調整，産業起步最主要的核心要看支付方。”