廣州商品住宅庫存只夠賣11.4個月

　　“38個監測城市中，有31個城市環比下滑。”同策諮詢研究部剛剛發佈的監測報告顯示，超八成城市存量同比下滑。而易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存也得出了“5月份庫存走勢繼續下滑”的結論。2015年下半年開始，全國35個城市庫存總體呈現下滑態勢，到了2016年1～3月份繼續出現下滑。此前庫存規模已出現連續6個月環比下跌、連續8個月同比下跌的態勢。

　　超八成城市存量同比下滑

　　截至2016年5月底，監測的一二三四線共38個城市，商品住宅累計庫存余量較上個月繼續下滑，環比、同比分別下滑2.14%和15.25%至27829萬平方米。值得注意的是，自去年10月份出現存量同比下滑情況以來，本月同比下滑幅度最為劇烈，存量並且跌至2014年4月份以來的新低。

　　截至5月底，從監測的38個城市的庫存數據來看，有32個城市商品住宅庫存量同比下滑，與上月持平，同比降幅從1.22%到54.46%不等。而三明、深圳、運城、南昌、呼和浩特、威海，這6個城市本月存量同比出現上揚，上揚幅度從4.53%到34.76%不等，其中，三明同比上揚幅度依舊為最大。

　　在同比上揚的城市中，僅深圳一個一線城市，但由於該城市存量絕對值持續處於低位，在4月份的存銷比僅為9.73個月，受到調控影響，5月份，存量繼續環比小幅上揚3.32個百分點，存銷比也擴大至13.3個月。

　　從同比下降的32個城市中，降幅居前的3個城市分別為南京、蘇州、和南平，其中，蘇州和南京連續三個月同比下滑幅度居第一或第二位，本月同比下滑幅度分別為54.46%和49.74%，而本月南平的存量同比下滑幅度也達到了43.30%。

　　同策諮詢研究部分析，監測的城市中有八成以上存量現同比下滑，蘇州南京下滑幅度持續居前。

　　銷售回升 需警惕更大“陷阱”

　　同策諮詢研究部認為，1-5月市場火爆，全國存銷比不斷下滑，二線城市存量同比下滑幅度達兩成，居各線城市首位。在中國城鎮化率已經接近60%的市場背景下，樓市已經進入下半場，房地産行業增速下滑成趨勢，不再會有過去“黃金十年”的輝煌。因此，不要再期望此次房地産投資回升與銷售回升會帶來更多的房地産市場機會。

　　而1-5月中國房地産銷售回升，反而會因為樓市已經進入下半場而隱藏著更大“陷阱”。這個“陷阱”就是一線城市、部分基本面較好的二線城市面臨著地價攀升的投資風險，部分基本面不好的二線城市、大部分三四線城市面臨更大的“去庫存”壓力。

　　無獨有偶，易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24879萬平方米，環比減少0.9%，同比減少4.6%。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，35城去庫存週期繼續下行，處於歷史較低水準，會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力。從市場預期穩定等角度看，抑制房價已變得刻不容緩。

　　值得警惕的是，對於一些重點二線城市而言，去庫存週期甚至低於6個月的水準。比如蘇州、南京和合肥等城市，去庫存週期僅僅為兩個月左右的水準。對於此類城市來説，近期政策收緊的概率在增加。當然從長期看，積極供地、加快補庫存才是最根本的應對策略。

　　一線城市持續分化

　　從各城市存量較上個月的浮動情況來看，38個監測城市中，有31個城市環比下滑，較上個月增加9個，下滑幅度最大的為廈門，達18%;其次是南京，為16.5%。本月存量上揚的有7個城市，上揚幅度最大的是青島，為11.54%。

　　一線城市本月存量變化出現分化，深圳、上海這兩個在三月份出臺緊縮性調控政策的一線城市，存量出現環比繼續出現上揚，上揚幅度分別為3.32%和3.14%，均較上個月10%的環比上揚幅度有所縮減。而廣州和北京本月的存量基本與上個月持平，僅分別小幅下滑了0.69%和1.91%。

　　據測算，目前廣州去庫存週期或者説存銷比為11.4個月。據陽光家緣數據顯示，截至6月21日，全市未售商品住房共143534套，按照上月的銷量來計算，庫存週期為11.4個月。比起4月末，減少了兩個月。“行業內有個通俗認知，庫存6-18個月是均衡狀態。也就是説，廣州既不過剩，也不缺貨，一如既往保持相對理性與健康”。

　　另據某地産網站統計，截至6月14日，廣州一手房網簽成交共計50025套，僅僅耗時165天，刷新廣州近7年來的紀錄。此前，廣州最快突破5萬套，是在2013年，為190天。而今年，足足比2013年提前了一個月。比往年更是幾乎快了整整一個季度。2013年，是廣州市場最火爆的時期，全年網簽92863套。而今年不到半年網簽已破5萬套，按此速度來看，廣州今年一手房銷售超越2013年、坐上冠軍位置應是妥妥的。