遭仲介誤導未賣老房先買新房教授面臨違約賠款窘境

　　原標題：遭仲介誤導未賣老房先買新房 教授面臨違約賠款窘境

　　80歲的周君(化名)教授，最近三四個月以來，足足瘦了8斤。折磨他的，不是什麼大病大災，也不是什麼學術難題，而是兩套房子。

　　許諾高價賣出房産，簽訂獨家銷售協議，在購房人尚不具備購房資質的情況下“哄騙”購房人“先買房、再賣房”……此前被媒體頻繁曝光的房屋仲介各種違規做法，周君在過去的5個月裏都經歷了一遍。

　　5月28日，再次出現在上海鏈家靜安區昌化路營業部的他，滿心歡喜地認為終於可以見到上海鏈家總部的“領導”反映情況，卻再次願望落空。他哆哆嗦嗦地把自己提前準備好的錄音筆塞回包裏，這個上海某知名高校的博導、終身教授怎麼也不能理解，“現在見個仲介領導，怎麼都這麼難？”

　　他已經先後3次約見上海鏈家的“領導”，卻始終無果。鏈家靜安一區和五區的資深區域總監殷傑在“準備”了半個多小時後，告訴周君，“因為今天週末，總部領導都休息。”

　　此時，距離周君的“違約”日期，只有18天了。

　　想賣房，卻變成了“買房人”

　　今年1月，周君決定把自己位於靜安區石門二路街道達安城小區的一處三居室大房子賣掉。一來，老兩口年近八十，無暇管理這第二套住房；二來，這套房産有一部分購房款來自定居美國的兒子，今年孫子要在美國上私立高校，急需一大筆錢交學費。

　　1月18日，周君在鏈家石門二路店掛牌出售上述這套房源。但賣著賣著，老人卻從賣房人變成了“買房人”。

　　接待兩位老人的，是小呂和小余兩名經理。小呂告訴周君，周所售賣的這套房源是達安城小區的“稀缺大戶型”，到手價(即刨去稅收、仲介費等，賣方直接獲得的錢——記者注)可以達到約900萬元。因為是“稀缺貨”，鏈家石門二路店的高經理要求“獨家代理”。

　　“獨家代理”的條件是，賣房人簽訂獨家委託協議書，鏈家支付2000元押金給賣方，如果不能賣出這套房源，則2000元押金歸賣房人所有。

　　周君覺得，900萬元的到手價，符合自己的心理預期。1月19日，也就是委託賣房的第二天，他便正式簽訂了委託協議書。他同時告訴鏈家的銷售經理，自己這套大房子賣掉以後，除了一部分錢用來給孫子讀書，還準備用一部分錢再買一套小房子。

　　在得知老人還有“買小房子”的打算後，小呂、小余兩個銷售經理開始積極向周君推薦小戶型房源。

　　1月20日，小呂就向老兩口推薦了同小區的一套50平方米朝向西北的小房子，一口價380萬元。第二天晚上，也就是1月21日，在老兩口尚未看過這套小房子、也沒有與房主見面洽談的情況下，小呂即要求老兩口“簽約”買房，當晚預交5萬元買房押金。

　　此時，距離周君到鏈家掛牌賣房，不過3天。此後，1月22日、1月23日兩天，周君又在沒有見到小房子房主的情況下，被仲介兩次告知“賣家要加價”。1月22日加價10萬元，1月23日又加價10萬元。

　　一套原本380萬元一口價的房子，兩天之內，漲了20萬元，要價400萬元，單價高達每平方米8萬元。並且，周君從未見過賣房人，也沒看到過房子，所有“要價”都是仲介告訴他的。

　　實際上，不論這種“跳價”是否是賣房人的真實意思，已經擁有兩套住房的周君夫婦是上海市明確規定的“限購”人群，在手頭仍有兩套住房的情況下，他們並不具備購買第三套住房的資格。

　　周君告訴記者，自己對這一政策是了解的，簽約付款前也多次向連結門店經理高經理和銷售經理小呂反映過這個問題，“我告訴他們，一來我大房子沒賣掉，沒法付清尾款；二來大房子不賣掉，我買不了第三套住房。”

　　得知老人的擔憂後，高經理告訴他，“鏈家可以貸款。”小呂説：“鏈家可以包下來。”

　　1月26日、27日，在仲介的催促下，老人向賣家支付了共30萬元買房定金。

　　身陷兩難：要麼“賤賣”大房，要麼支付50萬元“違約金”

　　到3月15日，周君夫婦四處籌款、借款共向賣家支付了180萬元首付款。其間，老兩口反覆向仲介詢問“大房子是否賣出”事宜，卻被對方要求“降價銷售”。

　　周君告訴記者，3月3日正式簽約購買小房子的當天，他和老伴兒與仲介僵持了一個多小時，“反覆告訴他們，大房子賣不掉，我們沒有購房資格，也沒有錢。”銷售經理小呂則反覆向老兩口保證能賣掉大房子。

　　然而，直到今天，在周君降價50萬元，又降價40萬元，將大房子價格調整至810萬元的時候，這套房子仍未售出。眼看著，6月15日付清全款的期限即將到期。

　　中國青年報·中青線上記者了解到，周君夫婦買賣房産的期間，恰好經歷了“2·19”契稅新政和上海“3·25”最嚴樓市限購政策出臺兩個關鍵節點。“2·19”契稅新政前後，上海房價經歷了一波較大幅度的上漲，房東“跳價”和開發商捂盤現象抬頭；而“3·25”滬上最嚴樓市限購政策出臺後，一些二手房開始主動降價銷售，有的大標的房屋售價直降150萬元至200萬元。

　　3月25日，在上海出臺最嚴樓市限購政策後，周君擔心自己的大房子更不好賣，在仲介經理的反覆勸説下，降價50萬元，以850萬元的價格掛牌出售。5月，在鏈家方面仍沒有賣房進展的情況下，周君決定去其他仲介掛牌，掛牌價格810萬元。

　　此時，這套房源的每平方米均價約為6萬元。此前，老兩口買入的同小區50平方米小戶型每平方米8萬元。

　　周君告訴記者，眼看6月15日付清全款的期限即將到來，自己的大房子仍沒有可以賣出的跡象。“要麼讓我再降價賣房，要麼就要我向上家支付50萬元違約金。”老兩口如今身陷兩難困境，此前180萬元首付款大多來自借款，如今，上哪兒去找219萬元支付尾款？(此前經斡旋，鏈家給予老人1萬元仲介費優惠——記者注)

　　退一步講，就算找到219萬元尾款錢，老人仍不具備購買第三套住房的資格，責任誰來承擔？而此前向老人承諾“可以貸款”的高經理和承諾鏈家“可以包下來”的小呂，如今只是賠禮道歉了事。

　　律師：仲介損害委託人利益，應承擔損害賠償責任

　　中國青年報·中青線上記者為此專門採訪了有著多年房地産糾紛案件處理經驗的上海金英律師事務所律師何濃。在查閱了鏈家與周君簽訂的獨家委託協議、居間仲介協議等文書後，他告訴記者，上述事件中，仲介機構違背了誠實信用守則，鼓勵不該買房的人買房，並因獨家壟斷而耽誤了賣房人的房産出售，嚴重損害了委託人的利益，應當承擔損害賠償責任。

　　這一責任包括：一、周君在購買的50平方米房産的退房違約金；二、因獨家委託銷售導致房産滯銷的、周君所擁有的大戶型房價可預期利益損失；三、周君與鏈家交涉過程中産生的交通費、複印費、律師費等。

　　何濃説，仲介機構在明知購房人不具備購房資質的情況下，向其推銷並迅速促成其購買了一套房産，這本身就違反了《中華人民共和國合同法》第四百二十五條和《房地産經紀管理辦法》第二十一條和第二十五條的規定。

　　合同法規定，居間人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。

　　房産經紀管理辦法則規定，房地産經紀機構和房地産經紀人員不得以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強制交易。

　　何濃説，他所在的律所已經接到過十余起房産仲介糾紛案件，其中涉及首付貸、消費貸、獨家委託等多種情況。他建議，買房人或者賣房人在房屋買賣過程中，除了通過仲介外，還應該聘請或者邀請律師參與，以維護自身利益，“不能出了問題再找律師，提前找好律師，一起簽約看合同”。

　　“在我國，不少仲介既代表上家利益又代表下家利益，為了促成交易，刻意隱瞞上下家情況的事情太多了。”因此何濃認為，由代表自身利益的律師提前出面參與買賣房産，是保護消費者權益的最好辦法。

　　中國青年報·中青線上記者就上述事件向殷傑提出採訪要求，對方表示應由總部出面回答。記者又聯繫鏈家上海總部，截至發稿未獲回應。記者 王燁捷