土地拍賣超最高限價“無效” 溢價超45%不計入房價“准許成本”

　　昨天，南京市推出了新土拍規則——熱門區域的住宅地塊將設置最高限價，若開發商舉牌超過最高限價，則意味著土地流拍，其實就是蘇州此前推出的土拍“熔斷機制”的翻版。與此同時，南京市物價局昨天也拿出樓市價格調控新政“升級版”，規定對於土地競拍中溢價超過45%以上的保障房建設資金，不得計入樓盤房價准許成本。“熔斷機制”和價控新政的雙重限制下，開發商的拿地衝動能否被有效抑制而回歸理性？本報昨天專訪了南京市國土部門和物價部門權威人士。

　　超過最高限價，舉牌了地也不給你

　　新政核心

　　“實行土地出讓最高限價辦法，在熱點區域的住宅用地出讓時，由市政府設定地塊的土地出讓最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結果無效。”

　　解讀

　　借鑒蘇州，有助於抑制 房企拿地衝動

　　南京此番土拍新政其實是蘇州地價“熔斷機制”的翻版。在南京房地産開發建設促進會秘書長張輝看來，南京市歷來對房地産政策的敏感度與關注度都非常強，此番借鑒蘇州，及時讓政策落地，有助於穩定市場環境，抑制開發商的拿地衝動。

　　至於政策中的“熱點區域”，張輝認為這主要指的是近期高價地頻出的板塊，河西中部、河西南部應該位列其中，江北的高價地板塊如江浦片區也可能會出現限價地。而板橋、麒麟等板塊，近來雖然地價屢創新高，不過對市場整體走勢影響有限，或許不被列入“熱門區域”。

　　實施時間未定， 落實仍待細則

　　南京工業大學天誠不動産研究所執行所長吳翔華認為，南京土地新政目前仍存在諸多不確定因素，比如“最高限價”依據是什麼。另外，設置“最高限價”，競價成了“指導價”，拿地意願強烈的房企有可能結盟拿地，反而降低土地成本。

　　還有一個令人關注的點是，新規何時實施尚未明確，南京市國土部門對此的答覆是“隨時關注國土局網站的更新”。相關人士告訴記者，具體落實時間要以公告為準，這是“綜合施策、因地施策”的結果。樓市專家認為，南京市可能採取小範圍“試用”的方式推出限價地，不斷總結經驗，再決定今後限價地的規模與頻次。

　　答疑

　　Q1：南京地價還會再創新高嗎？

　　短期內不會，市場進入“冷靜期”

　　業內人士認為，土地限價是短期內的行政手段，採取的是“局部手術”的方式，目的是讓市場冷靜下來才推出的臨時性措施，因此目標明確。以河西為例，當前的樓面地價新高是葛洲壩拿下的河西南部4.5萬/㎡的住宅用地，這也是南京全市的最高紀錄，不難預見，今後在推出限價地時，樓面地價應當不會超過這一標準。

　　Q2：供應量上不去會導致“房荒”嗎？

　　局部試點，不會影響南京樓市供應量

　　蘇州推出土地“熔斷機制”後的首次拍賣，兩幅地塊因超出最高限價而流拍，因此不少人擔心這會導致今後一段時期新房供應量短缺。南京房地産開發建設促進會秘書長張輝指出，南京土拍新政的實施範圍是“熱點區域”，就全市範圍而言，被調控的總量有限；而且，並非這些區域的所有住宅地塊都將被設定最高限價，政府部門會結合實際情況，有序推出限價地，對南京樓市的供應量影響不大。

　　Q3：南京樓市會因此降溫嗎？

　　很難預測，但政府手裏還有“牌”

　　新政能否取得滿意的效果只能拭目以待。不過地産專家表示，即便收效有限，還有限購、限貸等“牌”未出，是否出手、何時出手，都要視市場變化再做決定。不過，敏感的投資客們在一輪輪的調控政策打壓下，可能會有所“收斂”。前不久開盤的江北高新區樓盤，客戶中有過半都是投資人群，有的項目投資客比例甚至超過70%，這肯定是極為不正常的現象。一旦投資客轉向，或許意味著樓市向理性回歸。

　　花了“血本”，定價也只能看齊周邊

　　新政核心

　　“嚴格落實控房價准許成本，物價主管部門在受理開發企業商品住房價格申報指導時，對土地出讓溢價超過45%以上部分的保障房建設資金，不計入其房價的准許成本，不作為申報價格的組成部分。”

　　解讀

　　地價高，房價也能 隨意跟著高？不行！

　　南京市物價局服務價格處處長王陽説，新政規定，土地出讓溢價超過45%以上的保障房建設資金，不能算入商品房樓盤的建設成本。物價部門在相關的高地價項目備案時會參考周邊同檔次、同類型樓盤的價格，根據房地産市場供需情況，以及南京的經濟發展水準及居民收入增長情況，綜合考慮。如果明顯超出，將對其約談，並開展成本調查。換句話説，開發商即使花了大價錢，花“血本”拍了個高價地，也不能隨意亂要價，最終的定價還是必須與周邊的樓盤相當，如果報價高得讓南京市民承受不起，那麼高價也報不上去。

　　新政就是要讓 開發商理性拍地

　　記者注意到，在4月18日出臺的《南京市政府關於推進供給側結構性改革促進房地産市場健康發展的實施意見》中已經提到，土地出讓溢價超過45%以上部分的保障房建設資金“不作為准許成本調查內容”，但具體沒再展開。此次“升級版”中明確了“房價准許成本”與申報價格的直接關聯，王陽解釋説，如果房企申報價格不合理，明顯高，那物價部門就要對其進行成本調查，而且會控制項目報價在合理的範圍內。“這也是價格部門在房價過快上漲期間，維護房地産市場健康發展的新舉措。目的是通過政策，提醒企業理性競拍土地，不要過度預支南京房地産發展的預期。”

　　答疑

　　Q1：是否意味著南京將重啟政府核價？

　　並非如此，只要定價合理不會審核成本

　　2007年之前，南京曾實施“一房一價”，物價局對樓盤進行嚴格的成本審核。後來改為市場調節價後，房企去物價局備案房價是自行定價。新政提到的“准許成本”是否意味著重啟政府核價？王陽説，並非如此。新政裏提到的“准許成本”，只是針對競拍土地時不理性，競拍價格溢價超過45%，而最終房價又明顯超出周邊，與南京城市發展不協調，讓百姓承受不起的情況。

　　Q2：房價“過快上漲”有無時間節點？

　　沒有截止時間，排全國第三肯定是“過快”

　　既然物價部門明確了這條新政是房價上漲過快期間的舉措，那麼這個政策有沒有實施的具體時間節點？

　　王陽説，目前沒有截止時間。政府調控的目的是促進南京的房價持續平穩發展，這是能夠明確判斷的。比如房價上漲是否過快，看70個大中城市的指數也能看出來。4月份南京排全國第三，房子又買不到，這肯定是過快上漲。

　　Q3：過去的高價地塊是否“既往不咎”？

　　所有商品房一視同仁、一個標準

　　王陽説，不管是過去還是今後的高價地塊，沒有上一次開盤價格可以參考的，備案時都將以一個標準來衡量是否合理，即“與周邊同檔次、同類型樓盤相當，並與南京經濟發展、居民收入相協調”。

　　記者注意到，近期開盤的金隅紫金府就是個高地價項目。該地塊2013年時以16979元/m2的地價成為當時單價最貴的，溢價58%。但與其相隔不遠的宏圖上水雲錦拿地就相當便宜，但最終兩個樓盤開盤價格卻基本相當。可以看出，備案房價並不是以地價來確定的。

　　揚子晚報全媒體記者 馬祚波 石小磊