二線樓市四小龍房價漲幅驚人 更嚴收緊政策或將出臺

　　4月70城樓市全面回暖 三線房價同比由降轉升

　　二線樓市“四小龍”房價漲幅驚人

　　更嚴收緊政策或將出臺，“地王”豪賭市場可能虧損

　　18日，國家統計局發佈4月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，4月70大中城市中，65個城市房價有所上漲，上漲城市比例達93%。這是時隔28個月再次出現“普漲”形勢。

　　值得注意的是，在全國大中城市銷售全面回暖的同時，部分二線城市漲幅超過一線城市，步入“過熱”區間。業內人士表示，合肥、廈門、南京和未列入70大中城市統計的蘇州等二線樓市“四小龍”近期房價漲幅驚人，或催生限購等更嚴的收緊政策。

　　走勢 城市間漲勢生變 三線同比由降轉升

　　統計局數據顯示，新建商品住宅價格變動與上月相比，70個大中城市中，65個城市價格上漲。其中，環比漲幅最高為5.8%，最低為下降0.5%。二手房價格變動與上月相比，51個城市價格上漲，10個城市價格下降。環比價格變動中，最高漲幅為6.8%，最低為下降0.4%。

　　新建住宅與上年同期相比，有46個城市房價上漲，價格變動中，同比漲幅最高達63.4%，最低為下降3.2%。二手房方面，上漲的城市有47個，同比價格變動中，最高漲幅為56.1%，最低為下降7.2%。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，無論從上漲城市數量還是漲幅都可以看出，房價整體在上漲。發佈的數據顯示，4月70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市有65個，比上月增加3個，下降的城市有5個，比上月減少3個；環比漲幅在1%以上的城市有22個，比上月增加4個，環比漲幅在5%以上的城市有2個，比上月增加1個；最高漲幅為5.8%，比上月擴大0.4個百分點。

　　“上漲城市的數量創造了28個月以來的新高。”亞豪機構副總經理任啟鑫表示，從環比數據看，全國各地大中城市房價已開始全面翻盤。除早已開啟漲勢的一二線城市外，庫存量較大的三四線城市，隨著“去庫存”政策的影響，房價上漲苗頭再次出現。

　　值得一提的是，三線城市房價同比由降轉升。劉建偉説，隨著住宅銷售價格環比上漲，同比上漲城市個數繼續增加，三線城市同比綜合平均也已由降轉升，開始上漲。

　　“城市間漲勢正出現新變化。”劉建偉認為，現階段房價處於一線城市漲幅較上月有所放緩，二三線城市漲幅開始擴大。初步測算，4月新建商品住宅價格環比綜合平均漲幅一線城市比上月收窄0.7個百分點，二三線城市比上月分別擴大0.3個和0.2個百分點。

　　任啟鑫指出，庫存量較大的三四線城市，自去年中央提出“去庫存”和“分城施策”後，相繼推出鬆綁政策，隨著政策得以有效實施，庫存逐漸去化，房價上漲的苗頭也開始出現。

　　中原地産市場總監張大偉指出，儘管大多數城市房價出現上漲，三線城市也出現復蘇，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過快的城市主要集中在一線城市和熱點二線城市，其房價漲幅遠高於其他城市，其他二三線城市房價走勢相對平穩。

　　政策 部分二線樓市“過熱” 面臨更嚴調控

　　4月房價漲幅前十位中的絕大多數為二線城市。數據顯示，新建住宅價格增幅前十位僅上海、北京兩個上榜。統計局數據顯示，4月二線城市中，合肥漲勢迅猛，環比漲幅高達5.8%，廈門環比上漲5.3%，南京環比上漲4.4%，惠州環比上漲3.3%，杭州、福州分別上漲3%。

　　張大偉表示，4月二線城市成為房價上漲的先鋒。合肥、廈門、南京單月上漲超過4%，漲幅驚人。包括不在統計內的蘇州，四個城市的房價上漲幅度正取代一線城市，成為新的“四小龍”。從同比漲幅看，除深圳、上海依然處於前兩名外，南京、廈門同比漲幅已經超過20%，合肥也處於全國第六名。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，4月廈門和合肥房價顯得較“高調”。一線城市的房價偏高，部分投資投機資金開始撤出一線城市，進而進入二線城市，使得此類二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。

　　“隨著部分二線城市房價快速上漲，70城房價上漲的節奏在加快，控制房價的壓力明顯增加。”嚴躍進認為，3月房價進入“偏熱”區間後一路上漲，4月更是進入“過熱”區間，因此，從政策層面看，房價過熱，或催生包括限購在內的政策的實施。

　　部分上漲過快的二線城市或面臨調控措施的升級。17日晚間，蘇州市國土資源局突然挂出《蘇州市區國有建設用地使用權網上掛牌出讓使用公告》稱，該局于4月20日掛牌、擬於23日出讓的5幅地塊，由於規劃優化原因，經市政府批准，暫緩出讓。

　　有內部人士曝出，暫停地塊出讓的主要原因是當日下午召開的“關於穩定房地産市場工作會議”。從議程來看，會議包括對於下一步走勢的預測，並就如何控制房價上漲過快提出對策建議，並就如何合理控制好地價上漲幅度防止成為新熱點提出建議。

　　此外，南京已要求全省金融部門落實差別化個人住房信貸政策，嚴審購房人首付款比例、首付資金來源，加強對房地産貸款資産品質、區域集中度、機構穩健性的監測。合肥方面也有消息稱，將有收緊政策出臺。

　　風險 地價攀高推升房價 “地王”豪賭或將虧損

　　據了解，蘇州暫停出讓地塊的主要原因便是降熱度。一個月前，蘇州拍賣13塊地塊創下平均高達200%溢價率，刷新多個區的地王紀錄。其中景瑞地産拍下溢價率最高地塊，達318.86%。

　　南京方面，今年前四個月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出7個區域“地王”。其中，4月南京雖設“漲停板”限制，但是央企 葛洲壩 集團仍以4.5萬元的樓面價成為南京新“地王”。

　　高漲的地價推動著房價的上漲。近日， 陽光城 以19846.39元/平方米的樓面價刷新杭州市蕭山區的紀錄，成為蕭山“地王”。隨著近期數次拍地，該地區房價已從今年1月的19000元/平方米的月均價格，漲至3月的22000元/平方米，漲幅高達15.79%。

　　融創中國董事長孫宏斌表示，南京、蘇州等城市的地價“肯定是有泡沫的”。“這麼多年了，蘇州的房價一直是在2萬元左右，南京的房價都沒有超過3萬元，一下子樓面價超過3萬元甚至到4萬元，這個肯定是不正常的。”他説。

　　“應警惕現階段的土地熱。”孫宏斌説，房價不可能每年都往上漲，這一輪房價漲得太快，已經把未來數年的上漲空間透支了。

　　有業內人士指出，目前所有“地王”都有較大的虧損可能，過去幾年全國的“地王”目前基本都在虧損或者平本銷售，土地價格上漲速度已經明顯高於房價上漲速度。應關注地價推動的高房價下帶來的高杠桿和泡沫風險。

　　中國房地産業協會副會長胡志剛表示，在一二線城市地價、房價火熱的同時，政府不應坐視加杠桿去庫存，坐享土地增值收益，而應規劃和引導開發商，讓住宅回歸自住屬性。