如果將時間跨度適當延長，從1998年我國住房制度改革推出到現在，在將近30年的時間裏，我國房地産市場始終無法擺脫市場非理性波動的運作態勢，主要表現在市場對國家房地産調控政策存在過度反應。即住宅成交量因為政策鼓勵而急劇上升，因為政策收緊而急劇降溫，呈現出非理性巨幅波動的運作軌跡，這不僅影響到房地産市場長期穩定，而且也容易導致各種風險因素聚集，增加宏觀經濟金融波動的可能性。

　　政策變數與

　　市場波動不一致

　　我國房地産市場除受到市場運作本身的供求變數影響之外，在很大程度上要受到政策變數的作用。理論上分析，政策變數既是房地産市場穩健運作的內生因素，又具備促使房地産市場穩健運作的外生屬性。無論是鼓勵住宅理性消費，還是抑制房價過快上漲和市場投機炒作，客觀上都需要政府有形之手對市場糾偏，矯正市場非理性運作軌跡。但由於房地産被社會過度賦予投資屬性之後，巨大的房地産市場力量就有可能與政策進行博弈，每一次房地産調控政策鼓勵住宅消費後的房價快速上漲和成交量急劇上升，以及每一次房地産調控政策收緊後房地産市場成交急劇萎縮，都反映出我國房地産市場對政策變數存在過度反應，導致住宅交易量産生巨幅波動，也容易積聚宏觀經濟金融風險。

　　當前二線城市房地産市場接近“燒烤”的溫度，恐怕也是房地産市場對房地産調控政策的過度反應。目前看，樓市熱度沒有因為一線城市房地産調控措施的升級而降溫，反而正加快向二線城市轉移，以合肥、南京、蘇州為代表的二線城市，正成為社會投資資金覬覦的焦點。有報道稱，當前二線城市樓市“外地人看房佔半，兩小時賣光”。2016年4月份，“北上廣深”全部跌出漲幅前10名，漲幅排名前十的城市被一線周邊以及熱門二線城市所取代，其分別為惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞和武漢。二線城市接近燒烤的市場熱度，也引發不少房地産開發企業高價競地，地價高於樓面價的紀錄也不斷被刷新。據中國指數研究院數據顯示，今年前5個月全國賣地收入排名前三名的並非北京或上海，而是南京市、蘇州和鄭州等三個二線城市，其中南京以481億元問鼎全國，而去年同期僅為107億元，漲幅高達351%，蘇州市賣地收入漲幅高達781%。在排名前10名的城市中，合肥和佛山紛紛上榜。

　　二線城市接力一線城市住房市場溫度，一方面是因為二線城市城鎮化潛力較大，相對完善的基礎設施和就業環境，對外來人口具有較大的吸引力。但更為重要的另一方面，則是二線城市房地産調控政策收緊預期要明顯弱于一線城市，加上一線城市和二線城市房價傳導效應，使得二線城市這樣一個區域性房地産市場更適合大資金炒作並退出。事實上，當前二線城市住宅庫存消化週期縮短，並非今年年初産生巨大變化，只不過是因為市場對政策變數的過度反應，導致住宅庫存消化大大超過市場供應，進而産生短期顯性的供不應求關係。但如果剔除市場投資投機客因素，那麼當前房地産開發企業蜂擁進入二線城市後，有可能會引發未來供求錯位的風險。

　　樓市巨幅波動

　　易積聚經濟金融風險

　　目前看，我國房地産市場與宏觀經濟金融穩定的關係已經非常緊密，以至於到達房地産業穩定則宏觀經濟金融穩定的地步，反之則可能引發宏觀經濟金融波動。因而樓市巨幅波動容易引發經濟金融風險因素積聚。

　　當前需要高度關注資金過度流向房地産業的風險。據央行統計數據，2016年一季度，我國金融機構房地産貸款餘額同比增長22.2%，增速比上年末高出1.3個百分點，比各項貸款增速高出7.5個百分點；一季度增加1.5萬億元，同比多增5045億元，增量佔同期各項貸款增量的32.5%，較上年同期提高1.9個百分點。而這只是表內銀行貸款投向房地産業的情況，如果將各種以委託貸款、信託貸款、權益投資進入房地産業的資金進行匯總，再加上以房地産抵押支援的其他行業貸款，那麼社會資金流向房地産業的規模就比較高。

　　房價上漲始終要受到收入水準的“地心引力”制約。二線城市房價過快上漲，以及一線城市房價高位明顯上漲，終究要受到購買能力的制約。去年一線城市住宅成交活躍，絕大部分需求來自住宅置換需求，這意味著房地産市場上購買能力最弱的首套房需求在相當程度上支援了一線城市住宅交易價格高位上漲。這顯然不可持續。雖然年初以來的仲介亂象，如仲介機構“首付貸”、“過橋貸”等違規行為推波助瀾，年初以來北京、上海、深圳、南京等熱點城市住房交易價格大幅上升，一度引發社會恐慌性購房需求入市，進一步加劇了房價對收入和租金的偏離，但考慮到熱點城市住宅進一步泛豪宅化，以及相當部分上市公司全年凈利潤不足以購買一線城市一套普通住宅的情況下，剛性需求購買力將成為房價上漲的“地心引力”。

　　房價過快上漲也將透支城鎮化。房價上漲過快與城鎮化進程存在此消彼長的替代關係。城鎮化核心是人的城鎮化。人的城鎮化是就業機會、收入預期、生活成本綜合權衡的結果。房價作為家庭運轉主要成本支出，受到收入水準和就業機會的雙重制約。目前，我國二線城市在基礎設施、社會環境、就業吸引力方面僅次於一線城市，對外來人口具有巨大的吸引力。但二線城市區域經濟中心的地位，難以形成類似一線城市對社會資源的持續集聚效應，城市居民收入水準更無法與一線城市相提並論。如果住房價格保持穩定，那麼二線城市可通過可持續發展並帶動外來人口穩定流入，實現城鎮化進程有序推進。市場非理性對二線城市城鎮化預期的過度透支，最終將導致未來二線城市城鎮化進程放緩。

　　因此，無論是為了保持房地産市場健康運作，滿足居民合理居住需求，還是實現宏觀經濟金融穩定運作，防範系統性、區域性金融風險，都需要抑制市場非理性行為，努力減少市場對政策變數的過度反應，儘快擺脫樓市因為政策變化引發交易量巨幅波動的歷史迴圈。（項崢）