市民買房遭遇“1間學位房8個業主”

　　張先生為獲名校學位準備購買一套老城區的物業，臨簽約才知道該套房由8個人繼承，手續繁複，而且物業已有20多年樓齡，他擔心6年後會因為樓齡高、貸款年限短而難以易手。據了解，廣州市場上這種多業主的物業並不少見，有的業內人士建議最好不要碰，有的認為要綜合考慮多方面因素決定是否購買。

　　文/廣州日報記者林琳

　　案例：老學位房業主多達8人

　　張先生看中了一套位於老城區的物業，已有20多年樓齡，但因為有名校學位，加上剛加裝了電梯，實用率又高，所以也有不少買家青睞。然而，臨近簽約時，張先生才發現這套物業的業主竟然有8個人！原來，這是一套繼承物業，8個繼承人共同擁有這套物業，而且其中兩個身在異國他鄉，不太願意為了這次交易回國。

　　張先生在擔憂交易不能順利進行的同時，又獲悉樓齡太舊的物業在下一次交易中比較“吃虧”：“有的按揭機構告訴我，樓齡跟貸款年限加起來不能超過40年，有的説不能超過45年，我怕這會成為我6年後賣不出房子的原因。”到底買不買這套房子，張先生陷入了兩難。

　　解讀1 多業主物業發生糾紛機會大

　　“二手房交易中買家有時候要面對3個甚至更多的業主。”搜房網廣州二手房電商商圈經理李瑤表示，多業主的情況在實際的二手房交易過程中確實存在，“約佔總數的兩成左右，老城區如越秀、荔灣相對常見一些。”據了解，由於交易需要取得每位業主的同意，因此相應的時間成本會比正常情況要高，而且有時也會發生某位業主出於個人原因而遲遲不願賣房，導致交易失敗的情況。

　　陳先生的孩子過兩年要上小學，他看中了越秀區悅華路一套69㎡的兩居室，雖然是1985年的老房子，但裝修保養都還不錯。然而，在和業主溝通的過程中，陳先生了解到這是一套繼承物業，兄弟四人是共同業主，目前是他們的大哥在使用，儘管另外兄弟三人都同意賣房，但大哥由於戶口等原因遲遲不願搬離，幾次三番下來，陳先生也只好放棄。

　　李瑤表示，多業主的物業發生糾紛的概率更高，業主之間在賣房與否及利益分配上協商不一致，導致交易一直處於拖延的狀態：“這對於買家，尤其是打算入手學位房的家長而言是非常不利的，一來有可能到最後會錯過公辦小學報名的截止時間，二來學位房市場供不應求，3月裏的漲幅也幾乎是各類型物業中最高的，假如在一套學位房上徘徊糾纏了太長時間卻無法成交，待到重新看其他小區時，優質學位房可能已經消耗大半，價格也已經被抬高。”所以，她建議購買學位房時儘量避開多業主的物業。

　　解讀2 樓齡可能增加買家貸款難度

　　不少買家尤其是有意入手學位房的家長，在前往銀行貸款時，都曾被告知房子樓齡較久，貸款不能超過一定年限。據了解，這主要是由於銀行對於樓齡加貸款的時間是有所限制的，並且不同的銀行具體規定也有區別。李瑤透露，目前建行和中行的規定是樓齡加貸款的時間不能超過40年，工行相對寬鬆，是50年，最為寬鬆的是光大銀行，只要不超過55年即可。考慮到越秀不少學位房樓齡較舊，李瑤建議買家在購房前到銀行諮詢一下可貸款的年限，以免由於可貸款年限縮短而導致首付成本大大提高。

　　據了解，不少買家擔心在子女小學畢業後賣房，樓齡太舊會導致無人接手。對此李瑤解釋道，由於越秀教育資源最為集中，名校林立，學位房價格居高不下，大部分有意向和經濟實力買入越秀學位房的家長，其實並不會特別在意樓齡，在優質教育資源供不應求的背景下，只要學位好、價格合理，哪怕樓齡很舊也會有不少買家願意接手。李瑤舉例稱，4月初剛剛成交的一套上世紀70年代的老房子，其對口的學校是培正小學，95平方米總價280萬元，每平方米不到3萬元，而其他對口小學的樓梯樓價格都要在4萬元／平方米以上，因此這套老房子仍舊憑藉價格的優勢順利成交。

　　中原地産項目部總經理黃韜稱，部分銀行的樓齡加貸款年限總和可到50年，但要看具體物業情況，而六年後有無人接手的問題主要是價格問題：“不過，學位房政策多變，到時學位房是否能作為物業的附加值難以預料。”

　　相關報道

　　房企4月銷售額

　　環比回落3.8%

　　廣州日報訊 （記者潘彧）在一季度數據大幅上漲之後，房企業績在4月份出現回落。數據顯示，32家公佈2016年4月銷售業績的企業中，有19家銷售業績遜於3月，而整體單月業績也比3月微跌3.8%。

　　分析人士認為，房企業績整體下調源於一線城市成交量下調，而三、四線城市依然面臨房地産去化的難題。未來一線城市市場將面臨降溫，二線城市將成為市場熱點。

　　數據：六成企業銷售額環比下調

　　記者從中原地産研究部統計數據中了解到，截至昨日，公佈2016年4月銷售業績的企業合計有32家，這32家企業合計公佈的4月單月業績為2203億元，比3月同期的2288.94億元微跌3.8%。這32家公佈月度銷售業績的企業在4月銷售面積為1786.97萬平方米，比3月份的1870.98萬平方米下調了4.5%。

　　同時，在32家企業中有19家出現了銷售業績的環比下調，佔整體企業數字的六成。

　　業內：二線城市將成市場熱點

　　對於企業來説，分化也越來越嚴重。

　　記者從公開數據了解到，在4月份的數據裏，大型房企漲跌互現。在3月份銷售金額過百億的6家房企裏，3家銷售數據上漲，3家則下跌。恒大地産銷售金額環比下滑超過20%，保利、融創也錄得小幅下滑，而萬科、碧桂園、綠城則有小幅攀升。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，雖然4月房企銷售依然處於高位，但部分城市的調控政策影響了市場後續的走勢，“整體看，在一季度大幅度上漲後，房企4月份受到一線城市成交量下調影響，整體成交開始衝高回落。”

　　佈局于一線城市的房企面臨調控下成交量收縮的危局，而對於在三、四線城市佈局的房企，同樣面臨去庫存的難題。張大偉表示，市場衝高回落的跡象開始出現。未來一線城市市場有望降溫，而二線城市將成為市場的主要熱點。一、二線城市的爆發與去庫存的政策期待完全背離，三、四線市場依然深陷泥潭。