5月1日後，建築業、房地産業、金融業、生活服務業推行營改增稅制改革。而營改增後對個人購房以及出售二手房的繳稅金額有多大影響，成為市民關注的焦點。昨日，記者走訪石家莊市房産交易中心以及新華區地稅局房産交易市場分局相關負責人，為市民解讀新政策給房産交易帶來的影響。

　　■本報記者 陳霞

　　營改增後二手房市場平穩過渡

　　五一期間歷來是樓市黃金旺季，節後省會出現了納稅人集中開票申報的情況。從政策實施後的實際效果來看，同樣的稅率，營改增後整體稅負會有所下降，營改增紅利已經實實在在地在省會落地。

　　“4月份二手房過戶日均286戶，五一後下降到日均194戶。營改增後二手房日均過戶成交量下降了92套。”新華區地稅局房産交易市場分局趙麗彥局長介紹説，營改增實施後，市場已經實現了平穩過渡，不再受前期恐慌心理干擾，二手房過戶交易量平穩下降。

　　據了解，在營改增實施之前，受部分市場不實觀點影響，一些市民擔心五一過後二手房過戶交易會多繳稅，都趕在4月底前交易過戶，導致4月份二手房成交暴增。到了五一之後，百姓看營改增之後確實並不會多繳稅，紛紛放緩心態，市場不再恐慌，拉動二手房過戶交易量開始逐漸回落，但是即使回落到現在的日均194戶成交，仍比往常二手房正常日均交易量要高不少。

　　趙麗彥局長介紹，根據相關規定，二手房交易營改增基本上相當於將營業稅政策平移至增值稅上，稅負並不會增加。營業稅是價內稅，即過去房價是含稅價，增值稅是價外稅，要按照不含稅價來徵稅，所以要先計算不含稅價格，再計算繳納增值稅。此外，營改增後，二手房營業稅優惠政策將平移到增值稅徵收中。由於增值稅作為價外稅，二手房交易的稅負不會增加。營改增後，二手房交易的增值稅仍然由地稅部門徵收，維持辦稅資料不變、辦稅流程不變、辦稅場所不變，而且營改增後整體稅負會有所下降。從政策實施後的實際效果來看，營改增紅利可以説是實實在在地在我市落地了。

　　營改增對二手房交易影響甚微

　　二手房交易涉及大量自然人，是這次營改增與以往相比的一個突出特點。

　　日前，記者隨機採訪正大、國大、創聯等多家仲介門店，二手房經紀人員普遍認為，營改增對二手房交易影響不大。此前，營改增出臺伊始，業內人士普遍認為這是一大利好，但從其對二手房交易實際成交來看，影響可以説微乎其微。

　　在1+2不動産仲介和平路一家門店，一位姓王的工作人員介紹説，營改增對當下二手房市場並無顯著影響，幾乎沒有客戶是因為營改增引發的買房或者賣房交易。雖然房東和購房者在看房時免不了會諮詢營改增後稅費漲了還是降了，問的人不少，但一聽説影響不大也不再糾結于這一點。對於交易雙方而言，真正影響二手房交易的還是房價的高低、房源具體情況、房屋的裝修品質等因素。

　　現場一位看房的客戶孫女士也表示，自己打算在師大附小周

　　邊買套二手房，看了幾套房子，拿其中一套開元花園的房子找人給計算了一下，營改增後稅費反倒降了3000多元。所以心裏也就更踏實了，不急著搶購，可以有更充足的時間好好選房。

　　不同交易類型少繳稅額也不同

　　結合不同類型的房産交易，房産交易市場分局的工作人員還給記者算了3筆賬，不同交易類型少繳稅額亦不同。

　　如個人購買家庭首套住房，且不滿2年的情況下，取得增值稅普通發票，每50萬元成交額（含增值稅，下同）如果按契稅稅率1%計算，原繳納契稅5000元，現在繳納4761.94元，實際少繳238.06元。

　　如果是個人轉讓二手住房且不滿2年的，5月1日後，每50萬元成交額，個人所得稅採取核定徵收方式的，原繳納營業稅及附加、個人所得稅33000元，現在繳納增值稅及附加、個人所得稅31428.57元，實際少繳1571.43元。

　　如果是個人轉讓二手門面房，5月1日後，每100萬元成交額，土地增值稅、個人所得稅採取核定徵收方式的，原繳納營業稅及附加、土地增值稅、個人所得稅和印花稅157000元，現在繳納增值稅及附加、土地增值稅、個人所得稅和印花稅149523.81元，實際少繳7476.19元。

　　業內人士提醒，由於二手房買賣“凈到手價”的流行，存在稅費轉嫁現象，所以購買達到免征條件二手房，可適度降低購房成本。所謂“凈到手價”，是指賣家挂出的價格即為拿到的價格，而原本需要自身承擔的營業稅、個人所得稅、佣金等稅費，悉數轉嫁到了買家頭上。這導致購房者往往要支付比掛牌價高出不少的購房開支。在這種情況下，如果選擇達到免征條件的二手房，所需承擔的稅負相應會降低。

　　趙麗彥則提醒，營改增後政策紅利落地，百姓購房沒必要恐慌，有真實需求就交易，切忌盲目跟風，而更應理性消費，根據自身實際需求選購合適的房子。