財政部、國家稅務總局24日對外公佈營改增全面推開細則。其中，對北上廣深四城市，規定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5％的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5％的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　被國務院下鐵令要在5月1日實施的“營改增”終於出臺了細則。昨天，財政部、國家稅務總局在官網上對外發佈了《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》， 明確了自2016年5月1日起，在全國範圍內全面推開營改增試點，建築業、房地産業、金融業、生活服務業等全部營業稅納稅人，納入試點範圍，由繳納營業稅改為繳納增值稅。

　　同時，財政部、國家稅務總局昨天首次對外發佈了《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》、《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》、《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》和《跨境應稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規定》一系列規定。這些規定對於之前備受關注的二手房買賣增值稅是升是降，以及跨境電商稅率等熱點問題給出了答案。

　　其中《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》指出，提供交通運輸、郵政、基礎電信、建築、不動産租賃服務，銷售不動産，轉讓土地使用權，稅率為11%。提供有形動産租賃服務，稅率為17%。境內單位和個人發生的跨境應稅行為，稅率為零。具體範圍由財政部和國家稅務總局另行規定。除以上三條外，稅率一律為6%。

　　《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》則對人們密切關注的二手房稅負問題給予了明確，指出個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。而對於北上廣深四個城市而言，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　？新聞記憶體

　　增值稅如何計算

　　1.營業稅：營業稅是對在中國境內提供應稅勞務、轉讓無形的資産或銷售不動産的單位和個人，就其所取得的營業額徵收的一種稅。

　　2.增值稅：自1954年在法國開徵以來，因其有效地解決了傳統銷售稅的重復徵稅問題，增值稅迅速被世界其他國家採用。增值稅是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人就其實現的增值額徵收的一個稅種

　　3.北京二手房營業稅、增值稅計算公式：

　　營業稅=含稅價格×稅率

　　增值稅=[含稅價格/（1+5%）]×5%

　　舉例算賬

　　北京部分二手房增值稅略降

　　通過專業人士的解讀，我們明確二手房增值稅的計算公式如下：[含稅價格/（1+5%）]×5%=房價/（1+5%）×5%。我們按北京不同類型的二手房進行舉例算賬：

　　第一類：北京購房人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅。

　　假設成交總價為300萬元，那麼，營改增前，應繳營業稅=300萬元×5%=15萬；營改增後，應繳增值稅=300萬元÷（1+5%）×5%=14.2857萬元。可以看出，這類二手房營改增前後，就營業稅和增值稅這兩個對比的話，稅負降了（15萬元-14.2857萬元）=0.7143萬元，略降。

　　第二類：2年以上（含2年）住房上市交易的普通住宅，根據規定，營改增前後，都屬於免征，沒什麼變化。

　　2年以上（含2年）住房上市交易的非普通住宅，假設現成交總價和原價之間差價為200萬元，那麼，營改增前，應繳營業稅=200萬元×5%=10萬；營改增後，應繳增值稅=200萬元÷（1+5%）×5%=9.5238萬元。可以看出，這類二手房營改增前後，就營業稅和增值稅這兩個對比的話，稅負降了（10萬元-9.5238萬元）=0.4762萬元，屬略降。

　　？熱點解讀

　　二手房增值稅和營業稅演算法不同

　　昨天，針對通知明確的幾大熱點問題，北青報記者採訪了北京稅務界權威人士，對市民關注的三大熱點問題進行了解讀。

　　熱點一

　　現有營業稅優惠政策延續

　　3月11日上午，國稅總局局長王軍在“部長通道”回答記者提問時表示，“營改增”會確保所有行業的稅負只減不增。3月18日，國務院常務會議審議通過了全面推開營改增試點方案，明確自5月1日起，全面推開營改增試點，將建築業、房地産業、金融業、生活服務業納入試點範圍。同時明確的還有，新增試點行業的原有營業稅優惠政策原則上延續，即個人銷售二手房適用免征營業稅、差額徵收營業稅的優惠政策繼續延續。

　　昨天公佈的細則顯示，無論是北上廣深這四大房價上漲快的一線城市，還是北上廣深之外的城市，二手房現有營業稅的優惠政策確實得到了延續。

　　熱點二

　　北上廣深2年以上普宅免稅非普宅不免

　　根據通知，北京、上海、廣州和深圳這4大一線城市，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

　　通知明確，北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

　　熱點三

　　二手房增值稅演算法和營業稅不一樣

　　“通知明確的增值稅徵收率是5%，和目前營業稅的稅率5%看上去一樣，但是，因為稅種不一樣，營改增後，有的二手房增值稅反而要比營業稅略降。”昨天，上述專業人士表示。

　　該人士介紹，營業稅屬於價內稅，計算公式為：營業稅=含稅價格×稅率＝房價×稅率。

　　而增值稅屬於價外稅，計稅分為一般計稅方法和簡易計稅方法。簡而言之，一般計稅法就是按稅率徵收，而簡易計稅法就是按徵收率徵收。“根據財政部、稅務總局的現行規定，企業應稅服務的年應徵增值稅銷售額超過500萬元標準的納稅人為一般納稅人，未超這一標準的納稅人為小規模納稅人。一般納稅人一般按一般計稅方法計營改增稅款，而小規模納稅人則按簡易計稅法計稅。通知明確了二手房按5%的徵收率徵收增值稅，意味著二手房按簡易計稅法徵收增值稅。”

　　因此，5月1日後二手房增值稅=[含稅價格/（1+徵收率）]×徵收率=房款/（1+徵收率）×徵收率，即為：[含稅價格/（1+5%）]×5%=計稅房款/（1+5%）×5%。（張欽）