腰包鼓了，生活要品質了，準備要二胎了，要接父母一起住了……這些被現實衝擊的理性需求，漸進式地驅動了改善型客戶換房的步伐。從今年年初開始，改善類型購房正在逐漸與剛需類型購房分庭抗禮，不同於剛需族購房一切以實用實惠為首要前提，改善型住房需求更看重地産品牌、社區環境、物業形態、配套服務，一些以前只在少量豪宅中出現的獨立臥室、雙廚房、保姆間等正有漸成標配的趨勢。

　　□本報記者 陳霞

　　改善型住房獨霸住宅成交半壁江山

　　在“去庫存”樓市主基調下，越來越多的改善型住房加入去庫存大潮中，以城市豪宅、近郊別墅和花園洋房為代表的高端住宅開始以集團軍陣勢出現在購房者視線裏。大者國山雅院熱銷，蘇杭園林式優雅庭院生活遭到市場追捧；保利西山林語熱賣洋房別墅，新源燕府打造城央豪宅，銷售一路看漲……曾經低調地走長線銷售路線的大面積住宅和洋房別墅類高端産品，伴隨著此輪改善型住房需求的風起雲湧，也正加入快速出貨的隊列中。

　　記者從石家莊市住房和城鄉建設局等渠道了解到，僅今年一季度，石市商品房成交145.14萬平方米，其中商品住房成交119.32萬平方米，同比增長4.66%。市場依舊以剛性和改善型需求為主，尤其是90-140平方米的大兩室、三室成為主選目標，佔到總成交量的66.40%。而在剛剛過去的地産“紅四月”，改善型需求客戶的集中入市也成為當月銷量走高的關鍵。

　　按照石市住建局官方統計數據，截止到5月9日，5月份住宅簽約分面積段統計表上顯示，在這102009平方米住宅簽約成交中，100-120平方米麵積段共成交303套，成交面積最高，達到32887平方米。如果以100平方米為分水嶺，5月份100平方米以上面積段住宅成交56019平方米，而100平方米以內面積段住宅成交僅45990平方米。100平方米以上改善型住房需求已經超過剛需型住房需求。

　　這種數據上的趕超也得到了市場多方的印證。在保利花園、赫石府等多家在售住宅項目，傳導出購房者正在改變購房居住理念，戶型面積適度的三居室、四居室正日漸成為最容易被客戶搶購的産品。

　　河北眾美房地産集團行銷副總詹悅説，隨著春節後一線城市房地産市場反轉向上，房價大漲的新聞屢見不鮮，改善型客群觀望情緒迅速被打破。加之宏觀政策層面利好，較低的首付比例，歷史低位的貸款利率，使得改善型需求客戶跑步入場，成為樓市成交量中迅速崛起的新勢力。

　　詹悅認為，改善型産品籠統可以分為兩種形式：一是戶型面積的改善，即小房子換大房子的業態升級，面積在100-140平方米甚至更大面積段；二是對社區環境、園林綠化景觀的改善，即居住舒適度的感官要求。

　　二次置業人群更關注改善居住條件

　　“現在有條件了，需要追求更高層次的品質生活，這不僅僅表現在對住宅的空間要求上。”正在看幾處中高端住宅的市民劉勇表示，雖然現在居住的房子也能滿足生活，但追求更高的生活品質是他換房的初衷。這次換房，他選擇住宅時更注重項目的地段、教育、交通、商業配套和物業服務。

　　張艷麗在開發區有一套90平方米的兩居室房子，隨著孩子日漸成長越來越感覺空間不夠用。她準備在裕華區附近購買一套200平方米左右的房子，從4月份就開始頻頻在區域內各個中高端項目看房。“原來的住房條件實在太一般了，隨著自己奔四，對生活品質的要求越來越強烈，正好現在政策各方面都支援換房升級改善居住條件，所以和家人商量了，就打算趕上這班政策利好，選擇一套可以一步到位的養老房，真正改善自己的居住生活環境”。

　　奔著消費升級換代的目的，李揚今年年初就開始四處看盤，剛開始考慮43中附近的房子，後來又開始考慮二環周邊的花園洋房。他告訴記者：“手頭寬裕了，現在居住的小區雖然也不錯，但是畢竟也是近十年的小區了，一些配套管網逐漸老化。就想著給老婆孩子換一套居住環境更好的花園洋房，最好還能帶個院子，可以給最愛園藝的妻子一個庭院生活。”如今，像李揚這樣，正有越來越多的有經濟實力的購房者渴望擺脫都市大高樓鋼筋水泥的束縛，或者逃脫大社區喧嘩緊張的氛圍，而選擇在距離市中心有一定距離但又交通便捷的區域，購置洋房別墅或者高端住宅。

　　在採訪中記者發現，這些或者想換大面積，或者換更美景觀社區的改善型置業群體中，新政利好是促使他們改善居住環境的主要原因。據了解，今年上半年以來，像李揚這樣的購房者漸漸多了起來。不管是商品房市場還是二手房交易市場，市場熱銷的改善型産品買家基本上都是自住需求——投資者更青睞小戶型，易租易售；中大戶型産品則多買來用於自住，來源於對居住的升級換代，對品質生活的真實追求。

　　何謂改善型住房需求？

　　按照購房需求來劃分，改善、剛需、投資，可以説是現在房地産市場常見的三類購房意向，不同的購房者對於房産的需求也各有不同。伴隨改善型住房需求風頭日勁，什麼樣的房子算是改善型住房也成為業界關注的話題。

　　改善型住房，從字面意義上理解，改善型普通自住房應該是原來有一套房子，由於住房面積較小等原因無法滿足住房需求，無論原有住房賣或不賣，想再買一套普通住房，應稱為改善型普通住房。

　　“改善型住房”一詞的提出，無疑是要擴展以前只對90平方米以下小戶型採取的優惠，因此可能以面積作為界定標準，保守估計在100平方米以上；也有人認為，應該以每人平均住房面積或房屋單價為標準。還有人士認為，改善型住房需求要同時具備兩個條件：其一，現有一套房的每人平均面積要小于當地平均水準。其二，所購第二套房屬於普通自住房。

　　無論概念如何定義，不同於“剛需”居有其屋的概念，改善型住房是一种經濟狀況上升之後對生活品質的提升方式。從本質而言，改善型住房依然是一種居住産品。它不同於剛需房源本質上的統一歸納，改善型需求可以用更多的物業標準去套用。選擇改善型住房更多取決於個人的生活需求與財務狀況，對於購房者來説，改善型需求的住房不僅僅是指“大戶型”，應該是能夠提供更好的居住體驗的，它除了更大的居住空間外，還應該有更多創新空間。既然要改善居住，應該更關注于房源自身的品質、生活配套、交通的便利性。

　　與剛需客群相比，改善型購房群體購買過一套或多套房産，所以在物業的選擇方面更加理性和有目的性。清楚地知道自己的需求，並且懂得辨別物業的好壞，他們更加注重的是項目的品質和居住舒適度。他們對二套房的要求比首套房更加明確。如果説第一次購房看中的是價格，第二次購房看中的必然將是價值。改善型住宅不僅僅是面積上的擴大，更多的是建築品質、物業管理的提升。

　　在詹悅等多位業內人士看來，隨著人們經濟水準的提高與住房需求的提升，改善型住宅的未來發展將更優於剛性需求住房。隨著社會的發展，人們更加注重居住環境的舒適和服務的人性化。同時，面對不斷利好的樓市政策，買房的限制也越來越少，考慮改善型住宅的購房者在逐漸增多，石市樓市的改善型住宅正迎來最好的發展時機。

　　七大標準為改善型住房畫像

　　無論房子被冠之以奢華、高尚、大氣、人文、情懷等等何種類型化標簽，無論中式抑或歐式甚至當下最流行的風格，改善型住房其實都有一幅可以大致通行的畫像。綜合對業內以及購房者的廣泛採訪，記者歸納總結了改善型購房群體集中關注的7類標準：品牌與品質，環境，戶型，距離與交通，車位和物業，配套服務，生活方式。

　　其一是品牌與品質。這個品質一定與産品呈現出來的某一個階層的標識有關，對風格的追求、對材質的選用、對服務的考究都必須滿足改需的心理需求。而品牌則往往是保障品質的有效砝碼，大房企開發理念和對細節的關注往往彰顯出品牌價值和未來居住的品質；

　　其二是環境。莊裏人越來越關注小區的人居環境，沒有良好的小區環境就失去了居住的意義和購買的慾望，人居環境成為居住者對於園林景觀、對綠植覆蓋率，對建築密度等要求的集中呈現。伴隨著居住升級換代，景觀從傳統綠地一統天下到現在的追求五重景觀，綠化率從常規的35%逐漸提升，到50%甚至70%，園林從一泓大湖，到法式宮廷、蘇杭園林，正在呈現風格多元化。越來越多的開發商在樓盤園林景觀環境上投入更多的成本，邀請國外知名環境設計事務所設計園林，移栽名貴樹種，培養一級草坪，有些樓盤的綠化造價甚至能高達2000元/平方米。

　　其三是戶型。相比較剛需房的一切以實用為前提，改需房在戶型空間結構中更體現出尺度和創新變化，從追求房屋的功能到了追求房屋的尺度帶來的舒適和功能空間的細分。在保證更舒適的居住尺度的同時，強調更細化的空間分工。相比傳統的房間多了就是豪，改需住房更側重能夠滿足居住者更深層次的生活需求，摒除臥室、客廳、廚衛、陽臺的一成不變格局，入戶電梯露臺、個性玄關、獨立衣帽間、景觀露臺、書房茶室、保姆間等等體現品質生活的空間逐漸出現，甚至成為高端改善居住的標配。

　　其四是距離和交通。距離和交通包含了很多的內容，雖然對於大部分的改需來説，車一定是家庭的必備品，但不是意味著他們對交通動線的追求就可以馬虎，相反比一般的剛需更多了對交通動線整合的需求：有沒有地鐵，生活半徑的距離，學校和家的距離，與城市中心或者某一個被“改需”看中的區域距離。

　　其五是車位和物業。車位配比是否超過了1:1，是否品牌物管公司負責後期物業服務，入住的鄰居是否同圈層人群，這些也成為改善型住房購房者關注的問題，也成為改需房日益考慮的因素。

　　其六是配套服務。這配套中既包括周邊商業環境、學校教育配套，醫療配套、公園文體設施等大環境配套，同樣也包括開發商規劃設計的社區內配套服務，商務會所、運動健身房、圖書館等等個性化設計，都成為配套服務中的一個個體現元素。

　　其七是生活方式。將它放到了最後是因為這是標準中最難呈現的一個要素。它是由之前所有的方面融匯而成的一個綜合體。所有的生活方式的展開都需要靠之前的這些方面來聚合，從而形成一種建立在共性上的個性化特徵。

　　伴隨改善型住房需求一路小跑著奔向消費升級的更高端産品線，省會住房市場將面臨巨大增長機遇。對於購房者來説需要的是慧眼挑選適合自己生活方式的好房子；而對於開發商而言，則僅僅是用心做好房子，用更人本主義精神帶給市場更多的精細化居住理念和生活方式的居住産品，為購房者提供更多更好的改善型住房選擇。