近幾年，養老市場中悄然出現了大量養老公寓類項目，它們常常會打造一些紛繁複雜的概念吸引老人入住，但卻難尋政策依據。日前，北京商報記者接到消費者王先生的電話，稱自己就遇到了這樣一個項目，即位於懷柔區的瀛公館。通過宣傳，王先生了解到，瀛公館共推出了四種戶型，售價分別在100萬-140萬元/套，其中包括一定的“會籍費”。然而，令王先生擔憂的是，瀛公館的銷售人員堅稱因為項目所在土地性質為養老服務用地，因此會員對房屋只享有30年使用權而沒有産權，到期後要按照屆時國家政策補繳土地出讓金繼續居住，且依然無法獲得産權證。對此，市國土局回應稱這種説法肯定是不準確的，而懷柔區民政局更進一步表示，這一項目還未獲得經營資格，尚不能對外銷售。

　　百餘萬購洋房僅獲30年使用權

　　APEC峰會結束後，懷柔的樓市著實火熱了一把，與之相關的旅遊、養老等産業也爭相趕搭這趟快車，借機大力宣傳招攬客源。王先生就是在與朋友逛某個養老展會時接觸到了在會上高調宣傳的瀛公館，據王先生描述，在銷售人員的推薦下，他與朋友都有了為家裏老人在瀛公館購買一套房子養老的打算。

　　按照王先生以及銷售人員的指引，記者驅車前往了位於懷柔區廟城鎮廟城路南側的瀛公館項目所在地。雖然地處六環外，但其實剛下高速不久記者就能看到路邊設立的瀛公館指示牌，而且該項目在建設工地上方也已樹立了巨大的項目名稱，頗為顯眼。

　　根據項目現場銷售人員介紹，瀛公館總共有400套精裝修洋房，分為四種戶型，“我們採用的是會籍購房制，客戶購買會籍，並根據戶型大小支付不同額度的房屋使用費”。據了解，瀛公館四種戶型面積分別為92平方米、103平方米、115平方米和133平方米，相對應的價格為每套100萬元、103萬元、120萬元和135萬-140萬元。該銷售人員為記者算了一筆賬，他表示，距離瀛公館不遠的懷柔中心城市一般商品房售價已達到2萬餘元/平方米，而瀛公館平均只合1萬多元/平方米，價格優勢顯而易見。

　　當記者替王先生再次詢問有關房屋産權問題的疑慮時，該銷售人員再三強調，瀛公館的建設用地屬於養老服務用地，産權歸公司所有，購房客戶只享受30年房屋使用權，沒有産權，客戶所繳納的“房費”其實是會員費+房屋使用費。而這位銷售人員向記者出示的合同樣本中也顯示，消費者按合同約定足額交費，瀛公館的開發商北京康瀛國際養老服務有限公司僅為消費者簽發會員證書。而每套房屋除簽合同的客戶本人外，還可由客戶指定一位近親屬共同享有會員權利。

　　不過，在記者提出持有會員卡無法與持有房屋産權證享受同等權利時，上述銷售人員馬上表示房屋可以由會員出租、轉讓，或者由會員家人繼承，到時只要到公司處變更會員證持有人即可。而合同樣本中進一步明確，會員向近親屬以外第三人轉讓，需要繳納轉讓人會費的2%作為手續費。

　　使用權到期補費難尋政策依據

　　實際上，王先生告訴記者，他與朋友最擔心的還是瀛公館銷售人員始終解釋不清的30年後交費續期的問題。而記者在現場與銷售人員確認這一問題時，銷售人員也幾次易口，沒有準確地正面回答，只是表示瀛公館的房屋30年使用期滿後，需要繳納一定的土地出讓金才能繼續居住，但到時不再簽署新合同，“續期”後權利如何保障，該銷售人員始終沒有回應，“具體繳費標準要看到期後國家的具體規定，目前初步確定是一套房1萬-2萬元左右”。當記者繼續追問這筆費用的繳納方式、誰來收取時，該銷售人員表示，這筆費用是交給國家的，就像此前新聞所報道部分地方存在部分房屋土地使用權到期現象，需要繳費“續期”的問題一樣。

　　然而，記者對比發現，目前各地陸續涉及的土地使用權到期問題，都明確針對的是住宅用地，與上述銷售人員堅稱瀛公館是養老服務用地有著明顯區別。此外，在瀛公館位於懷柔的接待中心裏，記者從墻上挂著的項目土地使用證照片中明確從用途一欄中看到了“商業”二字。而且，目前國家對於土地使用權到期住宅尚無明確續期繳費標準規定，瀛公館卻率先給出了1萬-2萬元/套的價格……種種表述都令記者心中對該項目存在的疑團越滾越大。

　　對此，北京市國土局相關負責人告訴記者，瀛公館項目所在地屬於集體土地流轉，但對於土地的具體使用用途，市國土局以及懷柔區國土局還在核查。不過，上述相關負責人也明確表示，銷售人員所指客戶在30年使用權到期後需要繳納“土地出讓金”來“續期”的説法肯定是不準確的，因為如果集體建設用地補繳土地出讓金，那就會變成國有建設用地，但這一過程需要走徵地手續，並非所謂每位客戶交錢後就能續期。

　　值得注意的是，2014年，國土部曾下發《養老服務設施用地指導意見》，明確只有專門為老年人提供生活照料、康復護理、託管等服務的房屋和場地設施佔用土地，才可確定為養老服務設施用地，而老年酒店、賓館、會所等商業性設施佔用土地均不屬於此範圍。而上述銷售人員表示，除老年人以外的普通客戶也可辦理瀛公館會籍併入住，“瀛公館既能養老也能養生，不限制只有老年人才能成為會員，而且會員卡不記名，客戶家人都可享受全套配套設施”。對此，業內專家卻表示，國家關於養老用地的規定十分嚴格，如果該地塊真屬於養老服務用地，同時按介紹所説任何人都可以購買居住，那麼土地的規定用途就無法實現，需要由相關部門來衡量這宗土地是否涉嫌私自改變用途。

　　不具營業資格半數公寓已售

　　既然入住人群不能保證，那麼歸根結底，瀛公館一直對外介紹的“養老公寓”概念是否還成立呢？為此，記者致電懷柔區民政局社會救助科詢問，據該部門相關負責人介紹，目前北京對於養老機構的審批屬於“後置審批”，因此，一家養老機構若想取得營業資格，必須在項目完工後經過環評、驗收等一系列環節後才能提交註冊申請，相關證照齊全之後才能登記註冊，獲得“養老機構執業許可證”方可正常營業。

　　上述懷柔區民政局負責人表示，2009年，瀛公館曾向懷柔區民政局提出批准建立的申請並獲得同意，因此，目前該項目是可以開工建設的，“但目前瀛公館未建成，還不具備提供養老服務的資格，按照規定，現在還不能開始對外銷售，即使企業肯賣，我們也建議消費者不要購買，因為交易風險較大”。而當記者向瀛公館銷售人員確認是否可以開始簽約購買時，銷售人員給出了肯定的答覆，並且直言目前瀛公館項目內400套左右的房屋使用權已有一半賣出，115平方米的戶型已經沒有了，133平方米也只剩下兩套。

　　記者梳理髮現，根據銷售人員介紹，消費者如果在30年內要退出項目不再居住，除了要扣除20萬元的會籍費外，還要根據時間繳納一定金額的公寓使用費。而合同樣本中進一步表示，五年內會員單方退會需要按每月5000元繳納會費，而五年以上則每年按照全部會員服務費即房屋使用費/30繳納會費，最終消費者能拿到的錢=全款-20萬元-每月會費×時間。

　　此外，瀛公館銷售人員還表示，項目內配備了1000平方米的醫療康復中心，內設的醫院將由北醫三院、301醫院、中日友好醫院等三甲醫院專家坐診，在明年底養老公寓入住的同時就可投入使用並可以使用醫保報銷。

　　然而，不論瀛公館內設的醫療機構級別如何，根據現行規定，醫療機構取得《醫療機構執業許可證》三級滿6個月以上，二級須一年以上，一級須滿兩年以上，才能申請醫保定點資格，但據銷售人員介紹，瀛公館的醫療康復中心屬於二期工程。而目前，項目內連一期工程的養老公寓還未建成封頂，二期即使加快工期，儘快拿到《醫療機構執業許可證》，在明年底前符合定點醫保資格申請條件並完成申請也是基本不可能的。北京商報養老産業調查小組 王飛/製圖