二手房交易火爆，對改善型買家來説卻不是一個好消息，原來以為可慢慢挑還還價，現在買家的競爭加大，而突然而來的學位升值，更使一些十幾年樓齡的電梯單體樓業主坐地升價或鐵價不二。讀者郝女士住在天河區樓梯樓7樓，希望一次性付款買個預算在250萬元以內的電梯次新兩房，要求在中心城區，最好是老荔灣、越秀、天河體育中心或濱江路，由於是作為退休居所，完全不需要考慮學位，希望樓齡在7年內，證滿2年，最好帶小區，靠近公園。記者向三大行發出“筍盤擂臺”“戰書”，看看250萬元買一個電梯次新兩房到底能否如願。以70~80平方米兩房計算，250萬元買到的是單價3萬元/m2的房屋，這個預算在廣州主城區是緊巴巴，更讓人意外的是，記者收到盤源後立即轉給郝女士，有的盤源竟幾天就“嗖嗖”沒了。 文/圖：廣州日報記者李鳳荷

　　看房經歷：看房半年 漲價20萬

　　郝女士去年年底動了換房的念頭，當時在體育中心附近看過幾個13年左右樓齡的電梯房，覺得間隔不好且房屋較舊。讓她驚訝的是去年至今，同樣的房型居然也漲了20萬元。她告訴記者，去年底她在體育西苑和西雅苑看到合心意的約74平方米兩房單位，開價230萬元，經過狂飆突進的3月，發現同類型單位開價都在250萬元左右，使她不得不把預算上調到250萬元。

　　郝女士想，250萬元不如看看其他區域的電梯次新房，於是她向本報發出“筍盤擂臺”的需求。由於考慮到郝女士買房的意願較迫切，記者破例在稿件未刊出就把盤源的資訊以及聯繫的經紀發給郝女士。她比較過後決定主看濱江東一帶的房源，她此前曾看過市二宮地鐵上蓋的富基廣場，一手毛坯房不到3萬元/m2，如今一手價也在3.1萬元/m2左右。郝女士在微信添加了經紀的資訊，經紀帶她去看了一個樓齡15年的電梯房改房大院房子，這個房屋樓層低，基本上是“不見天日”，她立即否決了該盤源。濱江西君華天匯完全符合她的置業需求，不過看後發現該盤源屬於回遷房部分，管理不如商品房那邊好。

　　郝女士目前住在體育東附近，跨區看了幾個房源後她決定回歸體育中心附近，因以後還是想住得離兒子近好互相照顧。她找房半年看著房價一個勁地往上漲，體育西苑和西雅苑以往地段小學是華成小學，今年華成小學被華陽小學合併，兩個樓盤“升呢”成為學位盤，樓價隨即暴漲。她感嘆道，如果早早定下來，就不會那麼折騰了。

　　搜查：250萬買電梯次新房好難

　　鏈家滿堂紅市場部劉鏡棠介紹，完全符合郝女士要求的物業非常少，目前在郝女士的置業目標地段，樓齡7年以內的次新房，均價基本在3.6萬元/m2以上，總價都超過300萬元。如珠江新城成交量較為活躍的保利心語花園，樓齡約7年，成交均價約4.85萬元/m2，兩房單位總價成交最低價為345萬元；又如荔灣區龍津華府，放售均價約4.3萬~4.6萬元/m2，兩房總價均超過300萬元；越秀區素質較好、樓齡較短的電梯樓有東風廣場、富力東堤灣基本都上400萬元，而海珠區濱江路一帶，7年樓齡的次新房相對較少，基本上都在10年左右，僅有濱江水戀樓齡較短，但均價亦在3.6萬~3.7萬元/m2，兩房單位總價亦要300多萬元，所以建議適當放寬條件限制。

　　中原地産上寓分行高級營業經理廖其榮表示，“員村板塊低於7年的二手樓盤數量極少，如東方新世界，樓齡恰好7年，但市場單價為4萬元/m2，兩房面積為86~92平方米，總價需要330萬~340萬元。目前僅少數較為優惠的二手單位符合郝女士的置業要求。”

　　天河區：華景新城選擇較多

　　中原地産上寓分行高級營業經理廖其榮表示，現時有一套華景新城76平方米電梯中層兩房兩廳單位放盤，總價為240萬元，樓齡約7年，證滿兩年。華景新城是天河超大型社區，放盤量充足，市場價為3.5萬元/m2，因此該兩房單位算是相當優惠。合富置業華景新城分行主管吳凡表示，現時，華景五期有一套78平方米的兩房兩廳，業主開價250萬元，另外陶然庭苑有一套78平方米兩房兩廳，業主開價也是250萬元。

　　中原地産廖其榮還推薦一套理想青年薈電梯高層複式兩房兩廳，面積為46平方米，總價260萬元，樓齡十多年，證滿兩年。現時該盤市價為5.6萬~5.7萬元/m2，放盤量少，不少自住買家看中該樓盤居住氛圍濃厚，選擇在此置業。

　　荔灣區：新舊西關都有合適盤源

　　鏈家滿堂紅富力廣場分店店長龍志恒介紹，目前在中山八路一帶，富力盛悅居均價約3.7萬~3.8萬元/m2，龍津世家均價約4.1萬元/m2，龍津華府均價約4.3萬~4.6萬元/m2，富力廣場樓齡較新棟苑均價在3.3萬~3.4萬元/m2。他推薦一套樓齡在10年左右的富力廣場電梯樓高層單位，面積72平方米兩房兩廳，雙陽臺，南北向望小區花園，帶有普通裝修；證過兩年，總價230萬元，均價不足3.2萬元/m2。鏈家滿堂紅華貴分店店長方奕真介紹，西關一帶買樓齡新凈，總價在250萬元左右的電梯樓兩房可選擇不多，現有一套元邦明月星暉約70平方米電梯樓高層北向兩房兩廳，雙陽臺帶精緻裝修；證過兩年，均價約3萬元/m2，總價約215萬元。

　　合富置業中山七分行主管盧滬城表示，美荔心築現有一套68平方米兩房兩廳北向單位，業主開價230萬元。另外，萬科金域華府64平方米的兩房兩廳單位，東北向，業主開價270萬元。

　　中原地産怡芳苑分行高級營業經理許照雄表示，分行有一套新世界凱粵灣電梯中高層兩房南向單位，面積為78平方米，總價250萬元，證滿兩年，全新未住。目前該盤二手均價為3.2萬元/m2，放盤量少，業主以自住居多，但心態不太強硬，可有議價空間。而買家大多選擇該盤的一手單位，但多為三房或以上戶型，總價相對較高。

　　海珠區：濱江路盤源“閃電”售出

　　鏈家滿堂紅濱江東路分店店長梁玉介紹，在濱江路一帶電梯樓均價約3.4萬元/m2，樓齡低於10年的電梯樓盤有佳大銀灣、世紀雲頂、濱江水戀；其中佳大銀灣均價約3.5萬~3.6萬元/m2，世紀雲頂價約3.3萬~3.4萬元/m2，濱江水戀均價超3.6萬元/m2，兩房總價要300萬元以上。按郝女士的購房需求，在濱江東周邊買樓齡新凈且總價在250萬元左右的電梯樓單位比較難，現分店有一套佳大銀灣的中層兩房，面積72平方米，帶開發商原有裝修，樓齡約5年，步行到海印公園約10分鐘，證過兩年，總價260萬元，單價約3.6萬元/m2，該套房源是在濱江路一帶購房的較好選擇。郝女士一收到盤源後立即致電經紀，可惜經紀説該盤源一兩天前就由行家賣出。

　　合富置業寶崗分行主管謝俊琳表示，寶崗電梯兩房二手均價約2.5萬元/m2，樓齡較新的大約2.8萬元/m2。250萬元以內的預算，在寶崗可以買到電梯樓兩房，如君華天匯有一套82平方米的南向兩房一廳，業主開價240萬元，而潤田花園也有一套西南望花園的78平方米兩房一廳，業主開價240萬元。

　　合富置業錦駿華庭分行主管林導繁表示，濱江東電梯樓兩房二手均價約3.4萬~3.5萬元元/m2，250萬元以內預算可考慮錦駿華庭或金濠家園。現時，錦駿華庭有一套79平方米的望江兩房，業主開價240萬元。而金豪嘉苑有一套78平方米兩房，業主開價245萬元。